התחדשות עירונית – פרויקטים של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2

פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38/2 הינם פרויקטים בעלי חשיבות אורבנית ותכנונית מהמעלה הראשונה. הפרויקטים נותנים מענה לצרכים הנידונים חדשות לבקרים בציבוריות הישראלית בדבר הגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש, תוך שיפור תשתיות עירוניות ופיתוח סביבתי.

חשוב להבין כי הפרויקטים הללו, אף על פי שאין מדובר בפרויקטים "רגילים" ורחבי היקף של פינוי בינוי המקיפים עשרות רבות ולעיתים אף מאות דיירים מקוריים, הינם פרויקטים מורכבים, המשלבים מנגנונים משפטיים, קניינים ומימוניים נרחבים, ומצריכים קיום מו"מ יסודי ובכובד ראש.

במאמר זה נסקור על קצה המזלג מספר מנגנונים ושיקולים בקשר עם פרויקטים של תמ"א 38/2. כמובן שאין מדובר ברשימה ממצה, אלא אך דיון תמציתי מתוך מטרה לחדד את הצורך בביצוע בדיקות מקיפות טרם גיבוש העסקה.

   רקע

מחירי הנדל"ן הגואים בשנים האחרונות, הדגישו את הצורך במתן מענה לביקושים הגדולים לדיור בדמות הגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבניה. בד בבד, במרבית המרכזים העירוניים במדינת ישראל, קיים חוסר משמעותי בקרקעות זמינות לבניה.

אחד הפתרונות המשמעותיים ביותר לבעיה הוא קידום תהליכים של התחדשות עירונית בשכונות עירוניות ותיקות במסגרת פרויקטים לפינוי בינוי.

לפרויקטים הללו יתרונות ברורים בהוספת מספר משמעותי של יחידות דיור לעומת הפרויקט המקורי, לעיתים פי חמישה ואולי אף יותר יח"ד חדשות על פני מספר היח"ד המקורי. יתרונות נוספים לפרויקטים הללו הם בתחום שיפור התשתיות העירוניות, הפיתוח הסביבתי ואולי החשוב מכל הינו היתרון העצום עבור בעלי הדירות המקוריים אשר מקבלים נכס חדש ששוויו עולה על הנכס המקורי בעשרות אחוזים.

אחד הקשיים המרכזיים בפרויקטים של פינוי בינוי נובע מההיקף הגדול של הפרויקטים ולקושי בארגון וגיבוש עשרות רבות, ולעיתים אף מאות של בעלי נכסים לכדי עסקה אחת. פעמים רבות, המספר הגדול של בעלי הנכסים, הוא אשר גורם לעיכוב ואף לביטול פרויקטים אשר עתידים היו לתרום לכלל הדיירים תמורות רבות.

בשנים האחרונות אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38 במסגרתו התגבש מנגנון של פינוי בינוי בהיקפים קטנים, לעיתים אף לבנין ספציפי. עסקה לביצוע פרויקט של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 הינה קלה יותר לגיבוש, יחסית לפרויקטים "רגילים" של פינוי בינוי, וזאת מעצם היקפה. יחד עם זאת, העסקה עדיין מורכבת מאוד מבחינת המנגנונים המשפטיים אשר אמורים להסדיר את מערכות היחסים בין היזם, בעלי הדירות המקוריים, בעלי הדירות החדשים והבנק המממן.

דיון בסוגיות ומנגנונים נבחרים

אופי העסקה – במסגרת עסקת פינוי בינוי "רגילה", הדיירים המקוריים מקבלים דירה חדשה, בדר"כ גדולה יותר מדירתם המקורית, הכוללת ממ"ד, חניה, מרפסת וכו'. גם במסגרת פרויקט של תמ"א 38 לחיזוק המבנה, הדיירים המקוריים מקבלים עבודות בינוי בדירתם המקורית, אשר בד"כ גדלה במספר מ"ר, וכן נוספים לה ממ"ד, מרפסת וכיו"ב (וזאת בנוסף לפעולות להשבחת הבניין כולו).

במרבית המקרים, ניתוח עסקה של תמ"א 38/2 מתבצע בדומה לעסקת קומבינציה, וכך ניתן לגזור את התמורה לדיירים המקוריים. בחלק גדול מהעסקאות, הדיירים המקוריים מסכמים עם היזם על שיעור קומבינציה ולפיו מחלקים את הנכסים המתקבלים בין היזם לבין הדיירים המקוריים. בהקשר הזה חשוב לציין שתי נקודות למחשבה: ראשית, במסלולים הללו מרבית התמורה לדיירים הינה ברת מיסוי. שנית, מן הסתם ככל והיחס בין הדיירים המקוריים לדירות החדשות קטן יותר, גדלים הסיכויים כי התמורה לדיירים המקוריים לא תיגזר כבעסקת קומבינציה, אלא בדומה לעסקת פינוי בינוי רגילה (דירה חדשה על שלל הצמדותיה).

אספקטים תכנוניים: ניצול זכויות מכח התמ"א לצד זכויות מכח תב"ע – מרבית עסקאות תמ"א 38/2 היוצאות אל הפועל, נשענות, בין היתר, על זכויות בניה מכח תוכניות בנין עיר, וזאת בנוסף לזכויות מכח התמ"א. כך, הפרויקט מנצל זכויות משני מקורות תכנוניים: תב"ע מקומית המתירה זכויות בניה נוספות אשר לא מומשו, וזאת לצד תמ"א 38/2 המעניקה זכויות נוספות בדמות קומות נוספות. חשוב להבין כי מניתוח ראשוני של מרבית העסקאות, הזכויות מכח תמ"א 38/2 לבדן, אינן מספיקות על מנת שהפרויקט יהיה כדאי עבור יזם (וזאת למעט באזורי ביקוש גבוהים מאוד).

חלוקת תשלומים והוצאות – במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, וכן פרויקטים של תמ"א 38 לחיזוק המבנה, השתרשה פרקטיקה לפיה היזם משלם עבור הדיירים המקוריים את כלל הוצאותיהם ביחס לפרויקט. כך, במקרים רבים היזם משלם מסים עבור הדיירים (ככל ולא מתקיים פטור), נושא בתשלום המס העירוני (שוב, ככל ולא ניתן פטור או הנחה בגין היטלי השבחה), שכר טרחת עורך דין של הדיירים, שכירות למשך תקופת פינוי הדיירים מהדירה המקורית, הובלות תכולה וכיו"ב. מאידך, במסגרת תמ"א 38/2 בה התמורות לדיירים המקוריים נגזרות מאחוזי קומבינציה, העמסת העלויות כאמור על היזם תוביל בהכרח לשיעורי קומבינציה נמוכים יותר עבור הדיירים. פעמים רבות, עדיף לדיירים המקוריים לקבל את שיעור הקומבינציה הגבוה, ולקבל הלוואות לצורך התשלומים דלעיל, חלף הפחתת האחוזים בעסקה הראשית.

בטוחות – במסגרת פרויקט של פינוי בינוי ("רגיל" או במסגרת תמ"א 38/2) קיים מערך בטוחות משמעותי. הבטוחה המשמעותית הינה ערבות חוק מכר בנקאית בגין הדירה החדשה העתידה להתקבל במסגרת הפרויקט. כלומר, הדייר המקורי, כמו כל דייר חדש הרוכש דירה בפרויקט, מקבל מהיזם ערבות חוק מכר בנקאית להבטחת דירתו החדשה.

בנוסף, במסגרת המו"מ מול היזם, מתבקשות בטוחות נוספות הן לתשלום דמי השכירות במהלך תקופת הבינוי, בטוחה לביצוע תשלומים נוספים בגין הדיירים (מיסוי, היטלי השבחה וכו'), וכן בטוחה לתקופת הבדק והאחריות ביחס לטיב הבניה.

סיכום

פרויקט פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 הינו פרויקט מורכב המעלה דיון במספר רב של סוגיות. ראשית, חשוב לציין כי הנקודות אשר נידונו לעיל, כמובן שאינן בגדר רשימה וממצה, וקיימות סוגיות משמעותיות רבות אשר יידונו בין הצדדים.

חשוב להבין כי מעצם העובדה שהפרויקט הינו קטן יחסית לפרויקטים "רגילים" של פינוי בינוי, אין הדבר אומר כי העסקה פחות מורכבת, או שאינה מצריכה קיום בדיקות ומו"מ מקיף ובכובד ראש.

כך, ובין היתר לאור האמור לעיל, חשוב לבצע בדיקות מקדימות ומקיפות טרם כניסה למו"מ, כל שכן קיום מו"מ יסודי אשר ייקח בחשבון הן את השיקולים של הדיירים, והן את שיקולי היזם בכניסה לעסקה.