חלקת מקרקעין בהיבט תלת מימדי

רקע

החקיקה הישראלית (חוק המקרקעין וחוק הפרשנות) מעניק למונח מקרקעין הגדרה רחבה. מקרקעין, משמעותם "קרקע, כל הבנוי עליה והנטוע בה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע , זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מתייחס למרחבים דו מימדים ותלת מימדים של המקרקעין. כך למשל לפי סעיף 13 לחוק המקרקעין "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת" (למעט דירה בבית משותף אשר לה התייחסות ספציפית בחוק).

בדומה, לפי סעיף 11 לחוק המקרקעין, "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום". במילים אחרות, הקרקע כוללת את הרובד התת קרקעי, והעל קרקעי לרבות הרום שמעליה.

כפועל יוצא, בהיבט הדו מימדי, הבעלים לא יכול לסחור בחלק מסוים במקרקעין, אלא רק בחלק בלתי מסוים. באותה מידה הבעלים של נחלה אינו יכול למכור חלק ממנה. בהיבט התלת מימדי, המצב המשפטי הקיים אינו מאפשר לבעלים למכור את חלל הרום שמעל לפני הקרקע לאחד, את המבנה הבנוי על הקרקע לשני ואת החלל התת קרקעי לשלישי.

המחוברים למקרקעין

הגדרת הבעלות במקרקעין מתייחסת לא רק לעולם המימדי של המקרקעין אלא אף להיבט הפיסי. סעיף 12 לחוק המקרקעין קובע כי "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר". במילים אחרות, כאשר אנו עוסקים בבנייה על המקרקעין, לא ניתן לסחור בחלק המבונה בנפרד מהקרקע והם צמודים יחדיו.

הצימוד בין הקרקע לבנוי עליה הנגזר מהוראות החוק, מתחייב מעצם השימושים השונים הניתנים לביצוע במקרקעין והחופש שמוקנה לבעלים לבצע שימוש זה. יחד עם זאת, צימוד זה עשוי להוות בעיה במספר מצבים. כך למשל, כאשר בעלי הקרקע מבקשים להשכירה לשוכר, שמצדו מבקש לבנות עליה מבנה שישמש אותו לתקופת השכירות, ומוסכם כי המבנה יהיה רכושו של השוכר. מה דינו של המבנה ביום בו תסתיים השכירות? בדומה, מהו דינו של מקרה בו הורה התיר לאחד מילדיו לבנות מבנה על המקרקעין לתקופה מוגדרת שהסתיימה, או במקרה שיש לו צורך לבצע שימושים אחרים בקרקע.

מחד, המבנה נבנה ע"י השוכר בהסכמת הבעלים, ובגינו השקיע השוכר או בר הרשות עלויות לא מבוטלות. יש להניח כי בתום התקופה יש לו ציפייה לקבל את השקעתו בחזרה. מאידך, מאחר וצוין כאמור כי חוק המקרקעין אינו מאפשר הפרדת הקרקע מהבנוי עליה, הדעת אינה נותנת כי עד אשר ייפתר ה"ויכוח הכלכלי" בין הצדדים, לא ניתן יהיה לבצע שימוש אחר במקרקעין.

דיני הקניין ובראשם סעיף 12 כאמור אינם מתירים את הפיצול בין הבעלות בקרקע לבנוי עליה[1]. אך יכול מי שמימן והקים את הבנוי על חשבונו, לשאת ולתת על גובה הפיצוי שיושב לו. כך למשל, ניתן להכניס מראש מנגנון המאפשר לשוכר לקבל את שוויו של המבנה, או מראש להפחית את דמי שכירות המשולמים על ידי השוכר, באופן שישקף את עלות הבנייה.

חלקה תלת מימדית

במדינת ישראל, מבוצעים כיום פרויקטים מורכבים המתפרשים על פני רבדי קרקע שונים (מנהרות, רכבות תחתית, גשרים עיליים וכיו"ב), ונוצר מצב שבו למרות שישנן מספר תוכניות תקפות המאפשרות ייעודים שונים לקרקע, לא ניתן לבצע שימושים מיטביים באותה הקרקע בשל הנוקשות הקיימת בחוק כיום. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר באזורים מבונים בעלי צפיפות גבוהה והעדר אלטרנטיבות של קרקע פנויה לטובת פיתוח תשתיות תת קרקעיות או עיליות[2].

על רקע העובדה שהקרקע הינה משאב מוגבל מחד, ועל רקע העובדה שחוק המקרקעין נחקק לפני כ-50 שנים ואינו תואם למציאות של היום מאידך, נוצר צורך בביצוע תיקון לחוק במיוחד לאור התפתחות טכנולוגית מואצת והגדלת מגוון השימושים שניתן לבצע בקרקע.

וכך, לאחרונה אישרה הכנסת בקריאה שניה ושלישית הצעת חוק שמטרתה לאפשר את היכולת לפצל את המקרקעין ברובד התלת מימדי, ולבצע הפרדת בעלות בקרקע ליחידות מרחביות שיהוו מושא נפרד לעסקאות ולזכויות וכן לאפשר רישום עסקאות רצוניות ואף הפקעות המתבססות על תכניות מאושרות, באופן שיאפשר ניצול יעיל ומיטבי של הקרקע[3].

כך, עפ"י הצעת החוק, תוגדר חלקה תלת מימדית שתהווה יחידת רישום חדשה שלה גבולות סופיים בשלושת המימדים, לרבות מימד הגובה. החלקה תוכל להיות רק על מקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין  והיא תוכל לכלול הן את המרחב התת קרקעי או העל קרקעי, או שילוב של שניהם.

עסקה בחלקה תלת מימדית תהווה איפוא מושא נפרד לבעלות, לזכויות במקרקעין ולעסקאות. כך יתאפשר מצב בו ניתן לסחור בחלקה תת קרקעית שגבולותיה יכולים להיות שונים מחלקה המצויה מעליה. בדומה, התיקון המוצע מאפשר להפקיע רק את חלק הקרקע ההכרחי לצרכיי ההפקעה, ובאופן זה להותיר את הבעלות ביתרת הקרקע בידי הבעלים המקורי.

יש לציין כי בחלקה התלת מימדית הבעלות מצומצמת למימדים מוחלטים, בעוד שביתר החלקה, זכות הבעלות תמשיך להתפרש לגובה ולעומק (למעט אותו חלק שנרשם כחלקה תלת מימדית). ההוראה הכללית בדבר כפיפות לדינים בדבר מים, נפט, מחצבים וכיו"ב תמשיך לחול גם על החלקה התלת מימדית, כמו גם העדר היכולת למנוע מעבר בכלל הרום של החלקה.

יובהר כי על מנת לבצע חלוקת קרקע הכוללת חלקה תלת מימדית, יש הכרח לעמוד בדרישות שנקבעו בחוק המקרקעין וחוק התכנון והבנייה הכוללות תכניות או תשריט שאושרו במוסדות תכנון מחוזיים וארציים הקבועים בחוק התכנון והבניה, או הפקעה עפ"י דין.

סיכום

דיני המקרקעין מחייבים הגדרות ברורות בנוגע למימדי המקרקעין והשימושים בו. התפתחויות טכנולוגיות ודמוגרפיות לצד העובדה שמשאב הקרקע הינו מוגבל, מחייבות את התאמתם של החוקים למציאות היום יומית. הצעת החוק שאושרה לאחרונה, המגדירה מחדש את החלקה התלת מרחבית, אמורה להוביל לניצול יעיל ומיטבי במשאב זה.

[1] למרות שבדיני המס הדבר אינו מוחלט, ראה ע"א 7394/03‏ נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות, פ"ד סב(1) 57, 82; ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381

[2] ראה ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו 22.1.03)

[3] ראה דברי הסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 34) (חלקה תלת מימדית), התשע"ט-2018