סיומה של תמ"א 38 והמשמעויות הנובעות מכך

ממש בימים אלה, תמ"א 38 תגיע לסיומה עבור כל הרשויות המקומיות אשר לא קידמו באופן עצמאי או באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (להלן: "הרשות"), תוכנית חלופית לתוכנית המתאר, שבוטלה עוד בשנת 2019.

נקדים ונזכיר, כי תכלית תמ"א 38, אשר נכנסה לתוקף בשנת 2005, הייתה לחזק מבנים ישנים שהוקמו ללא תקן כנגד רעידות אדמה, וזאת באמצעות תוספת זכויות בנייה, אשר יוענקו או במסגרת קומות נוספות שייבנו על גבי הבניין הספציפי (תמ"א 38/1) או באמצעות הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו (תמ"א 38/2).

על אף האמור לעיל, ברבות השנים הועלתה ביקורת רבה על תמ"א 38 לפיה היא מיושמת בפועל רק במרכז הארץ ולא באזורי הפריפריה אשר חשופים יותר לנזקי רעידות אדמה. כמו כן, מבקריה של התוכנית טענו כי תמ"א 38 לא לוקחת בחשבון את הגידול באוכלוסייה שנוצר בעקבות כל פרויקט, הכולל בתוכו עומס על התשתיות, מוסדות החינוך והקהילה, חניות וכן את המחסור בשטחים למבני ציבור.

על כן, בשנת 2019 המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה כי תמ"א 38 תגיע לסיומה בחודש אוקטובר 2022, מועד אשר נדחה לאוקטובר 2023 ולאחר מכן נדחה שוב ב-4 חודשים נוספים עד ליום 28.2.24. הוראות השעה אשר חוקקו בעקבות מלחמת חרבות ברזל קבעו הארכה אוטומטית של 6 חודשים לכל התוכניות הממשלתיות, לרבות תמ"א 38, אשר הוארכה אוטומטית ובפעם האחרונה בהחלט עד ליום 29.8.24.

להשלמת התמונה נציין כי התאריך 29.8.24 נקבע להיות המועד האחרון להגשת תוכניות חלופיות אשר קודמו על ידי הרשות, בעוד שהמועד האחרון להגשת תוכניות שיוזמו על ידי הרשויות המקומיות בעצמן, הוארך רק עד ליום 1.8.24.

האלטרנטיבות לתמ"א 38:

המחוקק יצר מספר אלטרנטיבות לתמ"א 38, הראשונה שבהן היא תוכנית לפינוי ובינוי, אשר חלה על מתחם שלם, בניגוד לתמ"א 38 החלה על בניין אחד בלבד ושעדיין פועלת ללא כל שינוי.

בנוסף, ישנה החלופה שאושרה על ידי השרה לשעבר איילת שקד (להלן: "חלופת שקד") וכן תוכניות חלופיות שמקודמות ברשויות המקומיות להסדרת תחום ההתחדשות העירונית.

בקצרה נפרט כי חלופת שקד מאפשרת התחדשות עירונית באופן של הריסה ובנייה תוך הענקת זכויות בניה של עד 550%, או באופן של עיבוי וחיזוק תוך הענקת זכויות בניה של עד 200%. כמו כן, חלופת שקד מאפשרת גם הקצאה של שטחי ציבור, נקודה חשובה אשר הייתה חסרה בתמ"א 38. הבשורה החשובה ביותר שהביאה עמה חלופת שקד הינה האפשרות לקבל היתר בניה במקביל להגשה וקידום של תוכנית נקודתית (תב"ע), ולא כפי שהיה נהוג קודם לכן כאשר שתי הפעולות הללו נעשו בטור, ולא בו זמנית.

במקביל, רשויות מקומיות יכולות לקדם באופן עצמאי או באמצעות הרשות, תוכניות חלופיות לתמ"א 38 להסדרת נושא ההתחדשות העירונית בתחומן, אשר הלכה למעשה, יאריכו את תוקף תמ"א 38 עד לאמצע מאי 2026 או עד למועד אישור התוכנית החלופית, לפי המוקדם מביניהן. המטרה לכך היא ברורה; ליצור תקופת חפיפה בין שתי התוכניות ולמנוע ואקום תכנוני שיותיר את כל המעורבים בדבר (יזמים ובעלי דירות כאחד) בפני שוקת שבורה.

יתרון ברור בעצם קידום תוכנית חלופית עבור כל רשות מקומית בפני עצמה, הוא שכך כל רשות תוכל להתאים את התוכנית החלופית בתחומה לאופי הבנייה וצרכי האוכלוסייה הספציפיים שלה, לקיבולת ולתשתיות שלה, תחומים אשר לא יכולים "להיתפר" באופן ספציפי עבור כל רשות ורשות במסגרת תמ"א 38 או במסגרת חלופת שקד.

עבור אילו רשויות ההחלטה רלוונטית?

בפועל, הארכת מועד סיומה של תמ"א 38 הייתה רלוונטית עבור 8 רשויות מקומיות בלבד אשר היו האחרונות להגיע לשלב הגשת התוכנית החלופית ולקליטתה במוסדות התכנון הרלוונטיים. רשויות אלה הינן לוד, אשקלון, ת"א, ראשל"צ, רמת גן, בית שמש, בני ברק ובת ים. במועד מתן הארכות, יתר הרשויות הרלוונטיות (ביניהן רמלה, נהריה, יבנה, חדרה, פתח תקווה ועוד) כבר הגישו את התוכניות החלופיות ונכון למועד כתיבת מאמרנו זה, הן נמצאות בשלבי אישור שונים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, מתוך 8 הרשויות המפורטות לעיל אשר היו האחרונות להגיש את התוכנית החלופית מטעמן, 3 רשויות מרכזיות שהן ת"א, בני ברק ובת ים, שקידמו את התוכנית החלופית בתחומן באופן עצמאי ולא באמצעות הרשות, לא הגישו את התוכניות מטעמן במסגרת המועד האחרון שנקבע עבורן, ועל כן תמ"א 38 פקעה בשטחן לחלוטין (למעט בכל הקשור לתוכנית הרובעים בת"א, שם נושא ההתחדשות העירונית פר בניין ספציפי מקודם באופן אינטנסיבי מאוד).

סיכום:

נכון למועד כתיבת שורות אלה, נדמה כי הרשויות המקומיות הגדולות בישראל עומלות על הסדרת תחום ההתחדשות העירונית בשטחן, במסגרת אחת מהדרכים שפורטו במאמרנו זה. יש לציין, כי רובן בחרו בעריכת ואישור תוכנית חלופית לתמ"א 38, אשר משמעה הארכה של תמ"א 38 עד לחודש מאי 2026 לכל המאוחר.

בין אם באמצעות ייזום תוכנית חלופית ובין אם באמצעות אימוץ חלופת שקד, פוטנציאל הבנייה וההתפתחות הגלום בתוכניות להתחדשות עירונית (בין אם מקומיות ובין אם ארציות) הינו גדול וכולל אלפי יחידות שעשויות להפוך "אוויר לנשימה" לכל אותן משפחות צעירות המנסות לרכוש דירה ולא מצליחות, לאור הבעייתיות בשוק הנדל"ן הישראלי הנובעת בין היתר מחוסר בדירות.

על כן, אנו סבורים כי יש לתת חשיבות עליונה לפרויקטים של התחדשות עירונית, תהא המטריה התכנונית אשר תהא.

למידע נוסף אנא צרו קשר: