תיקון 101 לחוק התכנון והבניה

באמצע שנת 2015 נכנסה לתוקפה רפורמה שמטרתה ייעול והנגשה של הליכי התכנון והבניה והרישוי מול הרשויות והועדות המקומיות בארץ. רפורמה זו הולידה את תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, אשר אמור להגדיל את הסמכויות של הועדות המקומיות, ליתן פטור מהצורך בהיתר בניה בסוגי בניה מסוימים וכן להקל על פיתוח והקמה של דיור בר השגה.

הרפורמה והתיקון נולדו כאמור כדי לסייע לציבור להתנהל מול הועדות והרשויות המקומיות, אך ישנם לא מעט מבקרים הגורסים כי בפועל, התיקון עושה בדיוק להיפך. במאמר זה נסקור את גישות התומכים והמתנגדים לרפורמה, ונבחן האם והיכן עשויים להיווצר מכשולים.

רקע ומטרת התיקון

באמצע שנת 2015, נכנס לתוקפו תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"), כחלק מרפורמה שיזמה ממשלת ישראל לצורך ייעול ופישוט הליכי התכנון והבניה והרישוי בארץ.

הרפורמה, לשיטת משרד הפנים, אינה מתמצה רק בקיצור הבירוקרטיה, אלא מהווה למעשה המשך ישיר ומימוש של מסקנות דו"ח זילר, אשר נערך לאחר אסון ורסאי, והביא את הממשלה לקרוא למען קידום הליכים שיביאו לשיפור מהותי של איכות הבניה בישראל, תוך ייעול, קיצור ופישוט ההליכים לקראת פיתוח תרבות בניה בישראל.

הרפורמה למעשה מתמקדת ב-3 נושאים עיקריים: הגדלת סמכויות הועדות המקומיות, ביטול הצורך בהוצאת היתר בניה עבור סוגי בניינים המפורטים בתקנות הפטור מהיתר[1] (להלן: "התקנות") וחיוב המדינה בתקצוב ובקביעת יעדים לדיור בר השגה.

עיקרי התיקון

בתחום התכנון, התיקון העביר רבות מסמכויות הועדות המחוזיות לועדות המקומיות, אשר יכונו "ועדות עצמאיות", כאשר הנחת הבסיס בהקמתן היא כי לועדות המקומיות יש את הכלים הטובים ביותר ואת האינטרס הרב ביותר לקדם את הבניה בתחומן.

הועדות העצמאיות קיבלו בתיקון סמכויות נרחבות כגון אישור תוכניות המוסיפות שטחי בניה או משנות את הייעוד של המקרקעין, הרחבת יחידות דיור קיימות, הגדלת מספר יחידות דיור, מתן תוספת של 40% לתעסוקה או מלונאות ועוד סמכויות רבות נוספות. כמו כן, במסגרת התיקון הוקמה גם "ועדה מקומית עצמאית מיוחדת", אשר רשאית לעסוק בשני תחומים נוספים; פינוי בינוי והתחדשות עירונית.

עוד בתחום התכנון, תיקון 101 שם דגש על פישוט ההליכים מול הועדות והרשויות המקומיות, על כן נקצבו מועדים נוקשים לקבלת האישורים והרישיונות הנדרשים. עוד קבע התיקון, כי אי עמידה במועדים מסוימים שנקבעו, יביא לאישור אוטומטי של התוכנית או הבקשה.

בתחום הרישוי, תיקון 101 קבע שלושה מסלולי רישוי; מסלול של פטור מהיתר, מסלול של רישוי מקוצר ומסלול של רישוי מלא. במסלול של פטור מהיתר, פטור כאמור יינתן לפריטים שבנייתם לא מהווה הפרעה למרחב הציבורי על פי התקנות (לדוגמא, מחסן עד 6 מ"ר, פרגולה עד 50 מ"ר, גגונים וכיו"ב). במסלול של רישוי מקוצר, יכללו תוספות בניה שאין בהן סיכון או הפרעה של ממש על פי התקנות (לדוגמא, תוספות בניה עד 25 מ"ר, בניה על גגות, הוספת או סגירת מרפסת וכיו"ב). ולבסוף, במסלול של רישוי מלא, יכללו כל יתר ההיתרים.

בתחום דיור בר ההשגה, תיקון 101 העניק תמריצים לדיור להשכרה לטווח ארוך, בין היתר באמצעות מתן "חבילה סגורה" של זכויות בניה נוספות, הניתנות באופן מדורג בהתאם לזכויות המאושרות בשטח.

יתרונות וחסרונות

לא מן הנמנע, כי ברפורמה רחבת היקף כמו הרפורמה שהובילה לתיקון 101, קיימים הן יתרונות והן חסרונות, הנידונים חדשות לבקרים על ידי התקשורת, על ידי בעלי מקצוע בתחום (עורכי דין, מהנדסים, יזמים, בעלי נכסים וכו') ועל ידי הממשלה עצמה.

כחלק מהיתרונות הגלומים ברפורמה ובתיקון, עומד ראשון היתרון הברור בייעול הבירוקרטיה הסבוכה ומסגרות הזמן הרחבות, אשר היו נהוגות עד כה בוועדות התכנון והבניה. אם אכן התיקון ייושם באופן יעיל, השפעתו על עיקרון הוודאות והשקיפות עבור מגישי הבקשות תהיה עצומה ותהווה שינוי מבורך מהמצב כיום. כמו כן, הקמת הועדות העצמאיות (הכפופות למסגרות זמן נוקשות), עשויות גם לסייע בפתרון משבר הדיור הקיים בארץ בשנים האחרונות, שכן מכוח התיקון תוקם גם ועדה עצמאית מיוחדת שתדון בדיור בר השגה, בתוכניות פינוי בינוי ובהתחדשות עירונית, אשר כולן מסייעות בפתרון המצוקה.

יתרון נוסף ברפורמה, הוא כי התיקון מהווה בפועל כלי להשבחת המקרקעין. טרם התיקון, היה לוקח לעתים למעלה מעשר שנים לאשר תוכנית להקמת שכונה חדשה. כיום, בעקבות קיצור זמני הטיפול והנגישות המתפתחת, וכן בעקבות הוספת הסמכויות לועדות המקומיות, נפתחות אפשרויות חדשות ומרתקות להשבחת המקרקעין בתוכניות שהן בסמכות הועדה המקומית, וזאת בין אם בדרך של תוספת שטחי בניה למגרשים או למבנים קיימים, ובין אם בדרך של שינוי הייעוד של המקרקעין, וכל זאת בתקופה קצרה.

יחד עם זאת ועל אף היתרונות הרבים בתיקון, ישנם לא מעט מבקרים הגורסים כי הרפורמה תביא עמה יותר סרבול ובלבול, מאשר תועלת. הסיבה לכך היא כי הטלת כל אותן סמכויות על הועדות המקומיות והפיכתן לועדות עצמאיות, למעשה רק תנציח את העומס הקיים עליהן ממילא, ולא באמת תייעל את ההליכים התכנוניים והרישויים. מבקרים אלה טוענים שיש להשקיע את המשאבים בהוספת כוח אדם לועדות המקומיות הקיימות.

עוד טוענים המבקרים, כי הציבור לא בקיא מספיק בהוראות הרפורמה, כך שבפועל הציבור משתמש באופן שגוי ביתרונות שהרפורמה מציעה. לדוגמא, חלק גדול מהציבור מממש יותר ויותר את האפשרות לבנות ללא היתר (תחת מסלול הפטור), אך בפועל לא מודע לחובתו לעדכן את הרשות המקומית על הבניה שהקים. כך, אנשים רבים קודם בונים ורק אחר כך מודיעים, אם בכלל, ובשל כך מקרים רבים שכאלה מסתיימים בהתדיינות של האזרח והרשות מול בתי המשפט, כאשר רק אז מגלים האם יש פטור מהיתר, אם לאו. כך, נוצר מצב אבסורדי בו במקום שהתיקון ייעל ויפשט את הליכי הרישוי והתכנון, יש בו למעשה בכדי להגביר את חוסר התקשורת והסרבול שבין הציבור לועדות המקומיות.

סיכום

אין ספק כי היתרונות הגלומים בתיקון הם רבים וכי ככל שאכן ייושם כהלכה, מדובר בברכה אשר יש בה כדי להקל על כולם. יחד עם זאת, יש לשקול בכובד ראש האם הסמכויות והאחריות הכבדה שהטיל התיקון על הגופים המפורטים בו, אכן יובילו להחלטות ערכיות ומועילות, או שמא תהיה לו את התוצאה ההפוכה, אשר יש בה כדי להשפיע על כולנו בשנים הקרובות.