חיוב ארנונה עבור מבנים רב תכליתיים

לצורך קביעת גובה הארנונה על ידי הרשות המקומית, נכסים בכלל ומבנים רב תכליתיים בפרט, מסווגים בהתאם לסוגם, השימוש שנעשה בהם ומיקומם. שאלת סיווגו של מבנה רב תכליתי תחת סוג נכס אחד, או פיצולו תחת כמה סוגים בהתאם לשימושים השונים בשטחים שבו, גוררת עמה השלכות כספיות עצומות עבור מחזיק הנכס. לכן, קיימת חשיבות גבוהה בבחינת הסיווגים והסכומים השונים של הארנונה בגין כל אפשרות, על מנת להגיע להחלטה מושכלת איזו מן האפשרויות כדאית ומשתלמת יותר למחזיק הנכס.

רקע

סיווגו של נכס לצורך תשלום ארנונה לרשות המקומית מתבצע בהתאם לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה[1], הקובע כי ארנונה תיקבע "לפי יחידת שטח, בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס". ככלל, סיווג הנכס מתבצע על ידי בחינה של "ליבת הפעילות", קרי מהו ייעודו העיקרי של הנכס.

ברם, זהו המקרה הפשוט יותר בו כל שטחי הנכס מסווגים תחת אותה כותרת, בין אם למגורים, תעסוקה, בית מלון, תעשייה וכו'. המקרה הסבוך יותר, אשר טומן בחובו מידה לא מבוטלת של פרשנות, הן של מנהל הארנונה בשלב ההתחלתי והן של בתי המשפט בשלב מתקדם יותר, נוגע למבנים רב תכליתיים בהם כל חלק בנכס יכול להיות מסווג באופן שונה בהתאם לסוגו, שימושו ומקומו.

חשיבותה של שאלת סיווג מבנים רב תכליתיים ברורה מאליה, שכן סך חיוב הארנונה בגין סוגים שונים של נכסים, שונה אף הוא. לדוגמא: הסכום המרבי אותו ניתן היה לגבות בשנת 2013 בגין מ"ר של נכס המסווג כבית מלון (הן בגין שטח החדרים והן בגין יתרת השטח הבנוי של הבנין, היה 170.76₪. מנגד, הסכום המרבי אשר ניתן היה לגבייה בגין מ"ר של נכס המסווג כמשרד עמד על 219.43₪. על חניונים לעומת זאת, ניתן היה לגבות סכום מרבי של כ- 14.41₪ למ"ר[2]. כך, השאלה האם מבנה רב תכליתי יסווג כסוג נכס אחד, או יפוצל בגין כל מתקן נפרד, הינה שאלה הטומנת בחובה משמעויות כלכליות גבוהות מאוד, אשר יכולות לעמוד על מאות אלפי שקלים בחודש, אם לא יותר.

המבחנים לצורך סיווג נכס פלוני המהווה חלק ממבנה רב תכליתי

בעבר, חישוב הארנונה עבור נכסים בכלל, ועבור מבנים רב תכליתיים בפרט, נקבע על פי מהות העסק ורווחיותו[3]. לדוגמא, סניפי בנק היו מסווגים כ"בנק" ללא כל קשר לאזור בו הם ממוקמים, וכך היה גם הדין לגבי מחסנים הנלווים לבנק ומשרתים אותו.

לגישה המתוארת לעיל, בא הקץ כאשר בית המשפט העליון קבע כי "השימוש שנעשה בנכס פלוני, אפילו הוא חלק ממתקן רב תכליתי הוא הקובע"[4]. כלומר, השימוש שנעשה בנכס מסוים קובע את סיווגו לעניין חישוב גובה הארנונה, וזאת לעיתים ללא קשר לעובדה שמדובר במבנה רב תכליתי אשר יתר שטחיו באים לידי שימוש בדרך שונה.

לצורך בירור השימוש שנעשה בנכס מסוים, בתי המשפט הכירו בשני מבחנים; (1) לפי המבחן הראשון יש לבצע בחינת קיומה של זיקה בין תכליתה של יחידה אחת לבין תכליתה של יחידה סמוכה. אם קיימת זיקה כזו, נראה ב'מתקן הרב תכליתי' נכס אחד ואילו בהעדר זיקה כזו, הרי שכל יחידה תסווג בנפרד… (2) לפי המבחן האחר, יש לבחון האם השימוש בחלק הספציפי, הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו[5].

יישום המבחנים לעיל, הוביל את בתי המשפט השונים להבחין בין שימושים שונים של חלקים מסוימים במבנה רב תכליתי, אשר בעזרתם ניתן יהיה ללמוד בעתיד על הדרך בה ניתן לסווג נכס רב תכליתי. למשל, במקרה אחד, קבע בית המשפט המחוזי בת"א כי סיווג משרדי ההנהלה של סניף בנק שונה מסיווג סניף הבנק עצמו[6]. כלומר, הארנונה בגין קומת המשרדים של הבנק תחויב באופן שונה מהארנונה בגין קומות הבנק עצמו. קביעה זו הסתמכה על כך שמשרדי הבנק לא משמשים לאותה מטרה כמו הבנק עצמו (קרי, מתן שירותים ללקוחותיו), אלא מטרת המשרדים היא ניהול הבנק בתוך עצמו. המשמעות הכלכלית של סיווג נפרד זה הייתה הפחתה של מאות שקלים בכל שנה מחיוב הארנונה בגין כל מ"ר. הוזלה משמעותית לכל הדעות.

יישום המבחנים בדבר שאלת סיווג אחיד או סיווג נפרד של מבנה רב תכליתי בתחום המלונאות

אם ננסה ליישם את המבחנים שנקבעו בעניין אחוזת ראשונים לעיל, נוכל לראות כי ניסיון לסווג באופן שונה מבנים רב תכליתיים, למשל בתחום המלונאות, יוכל להביא לכדי שינוי מהותי בגובה הארנונה בה הם חייבים. לדוגמא, בחלק גדול מבתי המלון קיימים אולמות כנסים ואירועים, אשר לרוב מארחים אירועים חיצוניים ולאו דווקא אירועים עבור אורחי המלון. לכן, ניתן לנסות ולטעון כי הסיווג הנכון הינו "קרקע תפוסה המשמשת לעריכת אירועים" ולא "בית מלון". הנימוק לטענה שכזו יתבסס על המבחנים שנקבעו בעניין אחוזת ראשונים, בייחוד המבחן השני הבודק האם השימוש בחלק הספציפי (אולמות הכנסים בענייננו), הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו. בהחלט ניתן לטעון ביחס למבחן זה, כי קיום אירועים באולמות המלון שיועדו לשם כך, אינו מממש את התכלית העיקרית של המלון (אירוח) והוא אינו הכרחי למהותו העיקרית.

את הטענה המובאת בדוגמא בדבר אולמות האירועים והכנסים, ניתן לסמוך גם על פסיקת בית המשפט העליון בעניין אחוזת ראשונים שאוזכר לעיל, שם נקבע כי סיווג הנכס הוא אינו סיווג אחיד, וכי "…לא בהכרח קיימת זיקה תכליתית בין היחידות השונות או איזו מהן לבין יחידות המגורים המהוות את התכלית המרכזית של הנכס"[7]. בהחלט ניתן להסתמך על קביעה זו ולטעון כי על אף תכליתו המרכזית של בית המלון כמקום הנועד לאירוח, בפועל לא קיימת זיקה תכליתית בין אולמות הכנסים והאירועים לבין בית המלון עצמו, ועל כן יש מקום לשקול פיצול של הארנונה לכל חלק במבנה הרב תכליתי. למותר לציין כי המשמעות הכלכלית של קבלת הטענה בדבר פיצול הסיווג בבתי המלון, הינה הפחתה משמעותית ב סך הארנונה שניתן לחייב בגין שטחי בית מלון.

סיכום

כפי שהובהר בהרחבה במאמר זה, החשיבות של סיווג הנכס לצורך חיוב בארנונה היא רבה וטומנת בחובה משמעויות כלכליות גבוהות מאוד עבור המחזיק בנכס. חשוב לזכור, כי ההכרה בנכס כמבנה רב תכליתי והמבחנים שנקבעו בפסיקה של בתי המשפט, הינם נושאים מורכבים עד מאוד, אשר לעיתים קשה להבין את הקוהרנטיות ביניהם. על כן, על מחזיק במבנה רב תכליתי לבחון את גובה וסוג הארנונה שהוא משלם בגין המבנה, ובו בזמן לזכור כי סוגית הסיווג של מבנה רב תכליתי באופן אחיד בהתאם לשימוש העיקרי של הנכס, או באופן מפוצל בהתאם לשימושים השונים של כל שטח בנפרד, היא סוגיה סבוכה אשר יש בה מקום רב מאוד לפרשנויות שונות.