הטלת מס על ריבוי נכסים

ביום 15 בספטמבר, 2016 ועדת השרים לתיקוני חקיקה אישרה את הצעת החוק לפיה כי החל מינואר 2017 יוטל מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה בשיעור של 1% משווי הדירה, החל מהדירה השלישית, ובלבד שהסכום לא יעלה על 1,500 ש"ח  לחודש (18,000 ש"ח בחישוב שנתי), והכל בתנאים נוספים אשר יקבעו בתקנות שיותקנו.  הצעת החוק אמורה לעלות לאישור סופי של הכנסת בחודש נובמבר השתא.

בדברי ההסבר של הצעה נטען כי ההחלטה על הטלת המס נובעת משני שיקולים מרכזיים: האחד, צמצום של אי השוויון בין האוכלוסיות; והשני, הטלת המס תוביל למכירת דירות (על מנת להימנע מתשלום המס) ולהגדלת היצע הדירות ובכך תוזיל את מחירי הדירות.

רקע ומטרת התיקון

ביום 15 בספטמבר, 2016 ועדת השרים לתיקוני חקיקה אישרה את הצעת החוק לפיה כי החל מינואר 2017 יוטל מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה בשיעור של 1% משווי הדירה, החל מהדירה השלישית, ובלבד שהסכום לא יעלה על 1,500 ש"ח  לחודש (18,000 ש"ח בחישוב שנתי), והכל בתנאים נוספים אשר יקבעו בתקנות שיותקנו.  הצעת החוק אמורה לעלות לאישור סופי של הכנסת בחודש נובמבר השתא.

בדברי ההסבר[1] של הצעה נטען כי ההחלטה על הטלת המס נובעת משני שיקולים מרכזיים: האחד, צמצום של אי השוויון בין שכבות האוכלוסייה; והשני, הטלת המס תוביל למכירת דירות (על מנת להימנע מתשלום המס) ולהגדלת היצע הדירות ובכך תוזיל את מחירי הדירות.

העלייה החדה במחירי הדירות כאמור הגדילה, כך בדברי ההסבר, את הפערים בין שכבות האוכלוסייה השונות במדינת ישראל. על פי הנתונים שפורסמו בדברי ההסבר עולה כי שיעור משקי הבית שגרים בדירה שבבעלותם בקרב העשירון השני עומד על 54% לעומת 80% בקרב העשירון התשיעי. עוד נטען כי בהתאם לנתונים שנלקחו מרשות המיסים, ההכנסה הממוצעת של משק בית שבבעלותו שלוש דירות ומעלה עומדת על פי 3 מההכנסה הממוצעת למשק בית בישראל.

בנוסף, השיקול השני שעומד מאחורי הטלת המס הינו כי המיסוי עלול להוביל את מחזיקי הדירות למכור את הדירות על מנת להימנע מתשלום המס ובכך להגדיל את היצע הדירות מה שעלול להוביל להוזלת מחירי הדירות.

עוד נטען בדברי ההסבר כי המהלך צפוי להביא לגידול של כ-800 מיליון ש"ח בשנה בהכנסות של המדינה.

עיקרי ההצעה

הטלת מס בשל אחזקה של נכסים מרובים באופן הבא:

1. החל מיום 1 בינואר 2017, יוטל מס שנתי על בעלי דירות מגורים שלהם שלוש דירות ומעלה, בעד כל אחת מהדירות החל מהדירה השלישית.
2. שיעור המס שיוטל על כל אחת מהדירות לפי סעיף 1 יעמוד על 1% מסכום שיקבע בטבלה שתפורסם עד ליום 31 בדצמבר 2016 כפול מספר מטרים רבועים כפי שנקבע בחיוב הארנונה לגבי כל דירה, ובלבד שהסכום האמור לא יעלה על 1,500 ש"ח לחודש.
3. הסכום שיקבע, לעניין גובה המס שיוטל לפי סעיף 2 יתבסס על שווי מקורב למטר רבוע מגורים לכל אזור. חישוב השווי המקורב למטר רבוע מגורים בכל אזור ייעשה בהתאם לחלוקת הארץ לאזורים שונים לרבות באמצעות שימוש בטבלת האזורים הסטטיסטיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
4.  בעל דירות רשאי לבחור אילו מהדירות שבבעלותו תיחשב הדירה השלישית ומעלה; לא בחר בעל דירות כאמור, יוטל המס על הדירות הזולות מבין הדירות שבבעלותו, לפי המידע שמצוי ברשות המסים.

על פי עיקרי ההצעה ודברי ההסבר, נראה כי אין משמעות לאופן שבו התקבלה הבעלות על שלוש הדירות בידי בעליו, קרי: המס יוטל על כל מחזיק של שלוש דירות ומעלה. כך, אין משמעות בין מחזיק שירש את הדירות, או מחזיק שלא משכיר את הדירות או לבין משקיעי נדל"ן קלאסיים.

כאמור בסעיפים 2-3 לעיקרי ההצעה, שיעור המס ייגזר מתוך מספר המטרים של הדירה כפול שווי למטר. השווי למטר יפורסם רק ביום 31.12.2016. כלומר, יום אחד טרם כניסתה לתוקף של ההצעה. לכן, ומאחר ואין באפשרות מחזיקי הדירות לדעת, בשלב זה, מאיזה שווי ייגזר המס, אין ביכולתם לדעת באם כדאי להם למכור את הדירה השלישית שבבעלותם או לא.

עוד לעניין השווי יצויין כי השווי למטר יקבע לפי חלוקת אזורים בארץ, כאשר יילקחו בחשבון מקדם הפרפריאליות ומדד חברתי-כלכלי (נתונים המתפרסמים בהלמ"ס), ללא קשר לגודל הדירה או אופייה. כך למשל, שווי למטר של דירת 3 חדרים תהא שווה לשווי מטר של דירת פנטהאוז באותו אזור.

יתרונות וחסרונות

כפי שצוין לעיל, המהלך של הטלת מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה אמור להוביל לצמצום הפערים בין שכבות האוכלוסייה ובנוסף לסייע בהוזלת מחירי הדירות. אין חולק כי שתי המטרות, ככל שיושגו, הינן מטרות ראויות שאמורות לסייע בעיקר לאוכלוסיות החלשות ולמעמד הביניים ברכישת דירה.

לצד המטרות הראויות של ההצעה, ההצעה בנוסחה הנוכחי מעלה מספר תהיות האם יש בהצעה כדי להשיג את אותן המטרות.

מעניין יהיה לראות כיצד יישום ההצעה ישפיע על שוק השכירות בארץ, שאף הוא נהנה מעליית מחירים לא מעטה בשנים האחרונות.

ניתן לומר בסבירות די גבוהה שלא כל מחזיקי הדירות יבחרו למכור את הדירה השלישית ואילך על מנת להימנע מתשלום המס, וזאת מכמה סיבות: האחת, שיעור המס והתקרה שנקבעה, 1,500 ש"ח לחודש, אינו גבוה דיו על מנת להוות תמריץ למכירת דירה. יש לזכור כי אחת הסיבות המרכזיות לכך שקיימים בארץ כ-50,000 בעלי דירות המחזיקים שלוש דירות ומעלה נובעת מסביבת ריבית נמוכה כאשר בנוסף לשיעורי ריבית נמוכים על המשכנתא, האלטרנטיבה של השקעות אחרות שהיו מקובלות בעבר, כמו להפקיד כסף בבנק, אינן אטרקטיביות.

על פי נתוני הלמ"ס וכפי שצויין בדברי ההסבר של ההצעה, רוב האנשים שאין בבעלותם דירה, שייכים לעשירונים התחתונים. במילים אחרות, האוכלוסיות החלשות שוכרות דירות ולא רוכשות דירות. יתכן מאוד שאדם המחזיק בשלוש דירות ומעלה, יבחר שלא למכור את הדירה השלישית, הזולה, אלא יעלה את דמי השכירות ולמעשה יגלגל את המס על השוכרים.

כך, בסופו של דבר, המהלך עלול דווקא להרע את המצב של האוכלוסיות החלשות. ככל ומחזיקי הדירות לא יבחרו למכור את הדירות מהסיבות שצוינו לעיל או מסיבות אחרות, הרי שהיצע הדירות לא יגדל בשוק המשני והדבר לא יוביל להוזלת מחירי הדיור. מעבר לכך, סביר להניח שמחזיקי הדירות יעלו את דמי השכירות על מנת לגלגל את המס על השוכרים.

סיכום

אין ספק כי התכליות שעומדות לכאורה מאחורי ההצעה הינן ראויות, וככל שהן יושגו, מדובר בברכה אשר יש בה כדי להקל על כולם. יחד עם זאת, ספק רב אם יישום ההצעה יוביל להשגת המטרות והתכליות או שמא תוביל לתוצאה הפוכה אשר תרע את מצב האוכלוסיות החלשות ושל מעמד הביניים המשווע לרכישת דירה בארץ.

[1] מס ריבוי נכסים תק. 2016-7688, 2 באוגוסט, 2016