דרכי התמודדות עם דיירים סרבנים במסגרת פרויקט פינוי בינוי

מהי עסקת פינוי בינוי?

עסקת פינוי בינוי כשלעצמה הינה תכנית סבוכה הכוללת מספר רב של שחקנים: היזם, הדיירים, הקבלן המבצע, הבנק המלווה ועוד. כל אחד משחקנים אלו מעוניין למקסם את התועלת שלו לצד שמירה על האינטרסים שלו בתחום התכנון, ניהול וביצוע הפרויקט.

בתמצית, מדובר בהליך דומה של עסקת קומבינציה במסגרתו היזם מפנה את המחזיקים בדירות במתחם המוכרז כמיועד לפינוי בינוי, הורס כליל את המקרקעין המוכרזים ומקים במקומם בניין חדיש, תוך ניצול תוספת משמעותית של זכויות בנייה המוקנות לו במסגרת התכנית. אין היזם עושה זאת ללא תמורה כמובן, במרבית עסקאות פינוי בינוי, שכרו של היזם בתמורה מגולם במספר יחידות דיור אשר ייבנו במסגרת תוספת זכויות הבנייה בבניינים החדשים.

במקרים רבים, הטריוויאליות המתוארת לעיל בדבר הוצאתו לפועל של הפרויקט , הינה לא יותר מאשר אשליה.

תופעת הדייר הסרבן – סיבות וסיווגי הסרבנות

תופעת הדייר הסרבן הינה תופעה שכיחה בנוף המשפטי. מדובר בדייר או קבוצת דיירים אשר חתימתם נדרשת לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט. במצבם הייחודי, סירובם של בעלי הדירות כאמור לחתום על ההסכם מעכב, שלא לומר מסכל, משמעותית את ביצוע הפרויקט ומעמיד את שלל השחקנים במתח שלעיתים קרובות מכשיל את הפעולה התכנונית כבר בצעדיה הראשונים.

חשוב לציין, כי לא כל ה"סרבנים" הינם תאבי בצע המודעים למצבם הייחודי בשביל להשיג לעצמם תמורה כלכלית נוספת מעבר לכפי שהובטח להם במסגרת הפרויקט. כך, קיימות סיטואציות רבות של דיירים סרבנים אשר סירובם אינו נובע ממניע כלכלי סחטני:

• סרבנים בעלי קשר רגשי עמוק לדירת המגורים, הואיל ומרבית הסכמי פינוי בינוי נוגעים למתחמי דיור הנוגעים לאוכלוסיות מוחלשות, כדוג' דייר אשר עלה לישראל בתקופת הקמתה וגם במתחם הנוכחי עשרות בשנים.
• בעלי דירות בבניין המשכירים את דירותיהם ואולם הפיצוי אשר אותו מציע היזם כתחלופה לזמן הריסת הבניין והקמתו מחדש אינו בגובה דמי השכירות אותם בעלי הדירות מקבלים במצבה הנוכחי.
• דיירי מבוגרים וחסרי ישע – דייר ערירי, קשיש בגיל מתקדם הזקוק לסיוע ואינו במצב גופני ו/או נפשי להבין את משמעותה של העסקה. עסקינן באנשים להם חשובה דירתם באותו רגע נתון ולמשך השנים הנותרות לחייהם.

דרך ההתמודדות השכיחה ביותר – תביעה נזיקית מכוח חוק פינוי ובינוי (פיצויים)

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו –2006 (להלן – "חוק הדייר הסרבן"), נחקק במטרה לסייע ולהקל בעת חילוקי דעות אל מול דייר המסרב לחתום על ההסכם למורת רוחם של היזם ושאר דיירי המתחם. החוק נועד "להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי-סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה", לשון הצעת החוק. הלכה למעשה, חוק הדייר הסרבן מהווה מקור נורמטיבי מכוחו ניתן לחייב דייר סרבן בנזיקין עקב עיכוב או הכשלת העסקה.

ראוי לציין בהקשר זה כי, עסקת פינוי בינוי נעשית במסגרת התחדשות עירונית ונועד לחידוש המתחם המוגדר וסביבתו ובעל השפעה נרחבת מעבר לבניין החדש אשר יוקם ונועד לרווחת הדיירים. על כן, גובה החבות הנזיקית עולה, לסך הנאמד בעשרות ולעיתים, מאות אלפי שקלים.

מאז פרסומו של חוק הדייר הסרבן ועד היום, מקרים רבים הגיעו לפתחו של בית המשפט בהם נתבעים רבים נדרשו להציג טענותיהם בפני בית המשפט לעניין סיבת סירובם. בית המשפט בוחן את נסיבות הסירוב על פי הוראות החוק ובהתאם לנסיבותיו האישיות של הדייר הסרבן. בהקשר זה נקבע בעא 3511/13 ‏ ‏ רגינה שורצברגר נ' שלום מרין (פורסם ביום 24.7.2014)  (להלן – "פרשת שורצברגר") כי נטל הוכחת כדאיות עסקה הפינוי והבינוי מוטל על כתפי התובעים לפי חוק הדייר הסרבן. בעוד שבחינת הכדאיות תיעשה מנקודת מבט אובייקטיבית תוך מתן משקל לנסיבותיו האישיות של הדייר הסרבן. עם זאת, מעטים ונדירים המקרים בהם משקל נסיבותיו האישיות של הדייר הסרבן יעלו על תועלת הרוב המיוחס. בפרשת שורצברגר, בית המשפט הותיר לדייר את האפשרות לחתום על העסקה ובתמורה למחוק את החבות הכספית העצומה שנקבעה לו עקב סירובו.

ואולם, פעולה משפטית זו יעילה כנגד סרבנים בעלי דחף סחטני כלכלי גרידא.

ניסיונות ואפשרויות נוספות להתמודדות עם הסרבנות

נושא הדייר הסרבן מטעמים שאינם כלכליים הוצף פעמים רבות בוועדות הכנסת השונות.
נושא שהועלה לאחרונה נוגע להתמודדות עם סירוב דיירים מהסוג השלישי לעיל, קרי, קשישים וחסרי ישע. המתווה המתגבש במהלך השנה האחרונה נוגע להוספת הטבה מיסויית לאותם דיירים. כיום, קשיש אשר יעבור לדיור מוגן במסגרת העסקה יזכה לפטור ממס שבח בעת מכירת דירתו. הדבר אינו משקף את דיירים אשר ירצו לעבור לדירה חלופית. על כן, הוצע מתן פטור ממס שבח גם לדייר קשיש אשר אינו יעבור לדיור מוגן. עם זאת, הסדרים רבים בנושא טרם סוכמו לרבות הסדר תקף לרבות הבהרת עמדת רשות המיסים לעניין זה.

אפשרות נוספת ויעילה מצויה בהליך המקדמי, חתירה ליצירת שקיפות בין היזם לדיירים קרי, הטלת חובות מקדמיים על יזמים לשם קידום הפרויקט והחתמת הדיירים על ההסכם. המטרה בשקיפות זו הינה שיתוף הדיירים והפיכתם לשותפים בתהליך ולמנוע חוסר בהירות אשר יכלו למנוע כל מצב של התנגדות לחתימה על ההסכם. יצירת שקיפות כזו עלולה למנוע הפיכת דייר שאינו בקיא בדיני התכנון והבנייה לדייר סרבן. חובת שקיפות מצד היזם יכולה להטיל חובת קיום מספר אספות דיירים טרם חתימה על העסקה, מפגשי הסבר על הסכם הפינוי וכו'.

סיכום הסוגיה

למרות האמור לעיל, נדמה כי בטרם יעוגנו החלופות המוצעות לעיל במסגרת החוק, תופעת הדייר הסרבן תימנע מלהיכחד מהנוף המשפטי-תכנוני. ריבוי ניסיונות מיגור התופעה לעניין דיירים סרבנים בעלי מאפיינים ספציפיים מרחיבים את תחום היריעה לעניין סוגים שונים של דיירים סרבנים אליהם לא ניתנה התייחסות.

לאור האמור, נדמה כי ככל ויקדימו היזמים ליצור שקיפות ורצון לשתף את הדיירים, המפקידים בידיהם את קניינם היקר להם מכל, כך תפחת רמת חוסר הוודאות ותמנע כל היבט של סרבנות. במקרים בהם תופעת הסרבנות נובעת ממניעים סחטניים, חוק הדייר הסרבן היה ועודנו מהווה האפשרות המועדפת לטיפול בתופעה לא רצויה זו.