השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל

במהלך השנים האחרונות, בעקבות מגמות גלובאליות פיננסיות לצד מגמות מקומיות בשוקי הנדל"ן, התגבר זרם המשקיעים הישראלים המבצעים השקעות ישירות בנדל"ן בחו"ל.

 רקע

נכסים מניבים נבדלים זה מזה באספקטים מגוונים, כגון: מאפייני השוכר/ים, מאפיינים של הסכמי שכירות (לדוגמא עסקאות NNN וכו'), משך השכירות, מיקום הנכס וכיו"ב. חשוב לציין כי גם המשקיעים ומאפייניהם מגוונים: החל ממשקיעים מוסדיים, דרך בתי השקעות משפחתיים המרכזים הון ניכר (family offices) וכלה במשקיעים פרטיים המבקשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם. על אף השוני בין סוגי המשקיעים, תיקי ההשקעות שלהם, והרגולציה שחלה עליהם, קיימים מאפיינים רבים המשותפים לכלל המשקיעים.

במסמך דנן, ננסה לתאר בתמצית את המאפיינים המשותפים לכלל המשקיעים בנדל"ן מניב בחו"ל, לתאר את המבנים המשפטיים המרכזיים לביצוע ההשקעה וכן לדון בקצרה במספר סוגיות הקשורות לסוג זה של השקעות.

מבנים מקובלים לביצוע ההשקעה

כבכל השקעה בנדל"ן, השקעה בנכס מניב בחו"ל יכולה להתבצע בשלושה מתווים עיקריים: רכישה ישירה של הנכס, רכישה באמצעות תאגיד ייעודי (SPC), או רכישה עקיפה באמצעות גוף השקעות המפזר השקעה נתונה במספר נכסים.

מבחינת מורכבות העסקה, רכישה ישירה של הנכס היא העסקה הקלה מכולן, אולם במסגרתה הרוכש מאבד הגנה משמעותית בדמות האישיות המשפטית הנפרדת שמקנה תאגיד, וכן עלול להיתקל בקשיים גם בנטילת מימון בנקאי, וזאת מנימוקים מגוונים.

השקעה באמצעות תאגיד הינה השקעה המשלבת אספקטים משפטיים מתחום דיני התאגידים, לצד אספקטים מתחום דיני המקרקעין. ברוב המקרים, מדובר בתאגיד ייעודי המוקם במיוחד לצורך רכישת הנכס. במקרה זה מתעורר צורך כפול להכריע בעניין סוג התאגיד, וכן לערוך את מסמכי היסוד לפיו התאגיד יתנהל. בכל מקרה בו מדובר בבעל מניות בודד המחזיק בתאגיד הייעודי עריכת מסמכי היסודי פשוטה, אולם במקרים בהם מדובר במספר שותפים, העניין הופך מורכב יותר מסיבות ברורות (כפי שיפורט להלן).

השקעה בקרן השקעות הינה מסלול המורכב מאספקטים נוספים לאלו המפורטים לעיל. מלבד השיקולים אשר פורטו לעיל, יש לערוך בדיקות אודות מסמכי הקרן, מערכת היחסים בין מנהלי הקרן לבין המשקיעים לרבות תגמול מנהלי הקרן, מערכת היחסים בין המשקיעים לבין עצמם, אופן רכישת הנכסים על ידי הקרן ועוד. קצרה היריעה מלדון בפרוטרוט בסוגיות המתעוררות, ונציין רק כי במרבית המקרים קרנות ההשקעה מאוגדות כשותפויות, בדגש על שותפויות מוגבלות, המנוהלות לזמן מוגדר מראש, מציעות פיזור סיכונים יעיל יותר, ובמסגרתן מנהלי הקרן מבצעים ניהול מקצועי של נכסי הקרן באופן שוטף.

עוד נציין כי לכל אחד מהמתווים דלעיל יש השלכות בתחום המס, הן במדינת המקור והן במדינת ישראל, השלכות אשר מן הסתם מהוות שיקול מרכזי בקביעת המבנה המתאים לביצוע העסקה.

השקעה במשותף

שאלה מרכזית נוספת הינה האם לבצע את הרכישה באופן עצמאי או עם שותפים. בשל קוצר היריעה, לא נכנס למגוון השיקולים ונציין בקצרה כי לסכום השקעה נתון, קיים היגיון רב בחבירה לשותפים בשל פיזור ההשקעה בין מספר נכסים. זאת ועוד, הצטרפות לשותפים בביצוע השקעות והגדלת הסך הכולל לביצוע ההשקעה מייעלת באופן כמעט ודאי את הרכישה ומוזילה את מחיר הרכישה למ"ר נתון.

מאידך, ביצוע השקעה עם שותפים מצריכה יצירת מנגנונים לקבלת החלטות משותפות באשר לניהול המשותף של הנכס/התאגיד המחזיק בנכס כמו גם ליציאה מההשקעה. בהקשר זה, חשוב לגבש הסכמה מקדמית במספר נושאים, לדוגמא: מהו הרוב הדרוש לקבלת החלטות שוטפות ושאינן שוטפות ולחילופין מינוי מנהלים מקצועיים לניהול התאגיד, קביעת תקציב להתנהלות התאגיד, זכות סירוב ראשונה בין בעלי התאגיד, חובת הצטרפות (bring along) וזכות הצטרפות (tag along) של בעלי התאגיד בינם לבין עצמם, מנגנון התמחרות בין בעלי התאגיד (BMBY) וכיו"ב.

סוגיה נוספת אשר יש לעמוד על טיבה נוגעת לאופן הזרמת ההון העצמי של המשקיעים לתאגיד המשותף. במרבית המקרים, הזרמת ההון תבוצע באמצעות העמדת הלוואות בעלים לתאגיד, אשר תהיינה בדרגה נמוכה יותר מאשר ההון הבנקאי המקומי אשר מן הסתם יקבל שעבוד מדרגה ראשונה/משכנתא על נכסי התאגיד. בהקשר זה חשוב לציין נקודה נוספת והיא כי במרבית המקרים, ההמלצה הינה להקים תאגיד משותף בו המבנה ההוני פשוט המורכב מהון מניות אחיד ומחוב בנקאי בודד, עובדה המפשטת את הקמת התאגיד והתנהלותו.

סוגיות נוספות

לא נצא ידי חובתנו, וחרף קוצר היריעה נציין בתמצית שיקולים מרכזיים נוספים:

שיקולים עניינים ברכישת מקרקעין – כמו ברכישת כל נכס נדל"ני באשר הוא, יש לעמוד על מגוון סוגיות בסיסיות, כגון: זיהוי מפורט של הנכס, זיהוי מדויק של המוכר, בטחונות עד להעברת הבעלות, תשלומי מיסים, ייפוי כוח, מנגנוני נאמנות מקומיים וכיו"ב.

מימון – חלק אשר לא ניתן להמעיט בערכו בתחום הנדל"ן המניב. במרבית המקרים, תנאי המימון הם אלו אשר יכריעו אם לקיים את העסקה אם לאו, וכראיה שוק הנדל"ן המניב אשר פורח רק במדינות בהן יש מערכות בנקאות יציבות, שמרניות, אשר ידעו לצלוח גם את ימי המשבר בשנים האחרונות. גיבוש מימון בנקאי מעלה מספר סוגיות משמעותיות, כגון: מהות הביטחונות (האם העסקה הינה מסוג non recourse), משך תקופת ההחזר (האמורטיזציה של ההלוואה), נקודות יציאה מההלוואה ועוד.

שיקולי מס – בדומה לסוגית המימון, גם לסוגיה זו יש משקל משמעותי בשאלת כדאיות העסקה. בעסקאות מורכבות המשלבות דינים מקומיים וזרים, חשוב מאוד להיוועץ ברואה חשבון המתמחה בתחום המס, לרבות ברו"ח מקומיים במדינת המקור. ניתן לציין כי במדינות עמן יש למדינת ישראל אמנת מס, הבחינה המיסוית קלה יותר, אך עדיין קיימות שאלות רבות בדבר אופן סיווג הנכס, סיווג הרוכש ותשלום המס השוטף בגין התקבולים העיתיים לצד תשלום המס ההוני בעת מכירת הנכס.

סיכום ומסקנות

בביצוע השקעות, קיימים שני עקרונות מרכזיים הפועלים בוקטורים הפוכים האחד מהשני: מקסום תשואה למול הפחתת סיכונים.

נדל"ן בכלל, ונדל"ן מניב בפרט, הם תחומים מורכבים המשלבים בתוכם מספר דיסציפלינות מגוונות: דיסציפלינה משפטית, דיסציפלינה מימונית, וכן דיסציפלינה מסחרית.

ככל השקעה, ביצוע השקעות בנדל"ן מניב בחו"ל יש לבצע באופן מושכל ולהכיר אותו לעומק. מבחינה משפטית יש להבחין בין שני דיונים נפרדים: הדיון התאגידי בקשר עם קביעת מבנה העסקה, ומערכת היחסים בין השותפים השונים, לצד דיון מתחום דיני המקרקעין גופם ובו חשיבות מיוחדת יש להקדיש לעובדה שמדובר בדינים מקומיים, אשר לעיתים שונים בין מדינה למדינה, ולעיתים אף שונים בין מחוזות שונים באותה המדינה.

חשוב מאוד לדעת לאבחן את כל הסוגיות הנכונות אשר מתעוררות ולהסתייע באנשי מקצוע מנוסים ואמינים על מנת להתמודד עם כל סוגיה.