תקנון בית משותף

רקע

תקנון בית משותף הוא מסמך משפטי מחייב המסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות, וכן את זכויותיהם וחובותיהם של כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף.

לתקנון חשיבות כה משמעותית בהסדרת היחסים בין בעלי הדירות עד כי הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מחייבות כי כל בית משותף יתנהל על פי הוראות התקנון. בעלי דירות בבית משותף רשאים לקבוע ביניהם תקנון מוסכם אשר ניתן לרישום בפנקס הבתים המשותפים ויחייב את כל בעלי הדירות, כל עוד לא שונה. בהיעדר תקנון מוסכם, או במקרה והתקנון המוסכם לא הסדיר הוראות מסוימות המצוינות בחוק המקרקעין, יחול על הבית המשותף הוראות התקנון המצוי, לפי הנוסח הקיים בתוספת לחוק המקרקעין.

הנושאים המוסדרים בתקנון

הנושאים העיקריים אשר מוסדרים בתקנון הם: חלוקת ההוצאות בין הדיירים, אופן קבלת החלטות בבית המשותף, מינוי נציגות דיירים, הוראות בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לדוגמא: חניה, מחסן גג וזכויות בנייה, ואופן השימוש בהצמדות אלו. להלן נתמקד בשני נושאים עיקריים: אחד, הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והשני, ניהולו השוטף של הבית המשותף.

הוצאת חלקים מהרכוש המשותף

אחד הנושאים המרכזיים המוסדרים בתקנון הינו, הוצאות חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית. חוק המקרקעין קובע כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף טעונה הסכמה של כלל בעלי הדירות בבית המשותף. יצוין כי, מפאת חשיבותה, מדובר בהוראת חוק קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה בתקנון מוסכם, אף לא באמצעות שינוי התקנון.

כך, ובהתאם להוראות חוק המקרקעין, רוב בעלי הדירות המחזיקים בשני שלישים ברכוש המשותף רשאים לשנות את התקנון, אולם כוחו של הרוב מוגבל בשני מקרים כדלקמן: (1) אין לפגוע בזכויות ואין להטיל חובות או תשלומים על בעלי הדירות, אחרים מאלה שפורטו בחוק ושלא בהסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות, ו-(2) אין להצמיד חלק מן הרכוש המשותף לדירה, אלא בהסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות.

מהו, אם כן, דינו של דייר שהתחיל לבנות קומה נוספת על הגג מבלי לקבל את הסכמת יתר בעלי הדירות? במקרה כזה, יש צורך לבדוק מה קובע התקנון של הבית המשותף. אם התקנון החל על הבית המשותף הוא התקנון המצוי המופיע בתוספת לחוק המקרקעין, קרי בהיעדר התייחסות להצמדת הגג לדירה ובהיעדר קביעה מפורשת כי הגג הוצמד לדירה, הרי שאין להתיר לו לבנות על הגג ללא הסכמת יתר כל בעלי הדירות. מנגד, ככל ונקבע בתקנון כי הגג מוצמד לאותה דירה ושזכויות הבניה שייכות לו, אזי הוא פועל בגדר החוק.

דוגמא נוספת אשר מהווה ויכוח בלתי מתפשר בין הדיירים בבית משותף הינו מה דינם של זכויות בנייה בבניין בכלל וזכויות בניה הניתנות לניצול על הגג בפרט. בשנים האחרונות, לאור הריבוי בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בבתים המשותפים, כגון פרויקט תמ"א 38, חשיבותן של ההוראות הקובעות בתקנון מקבלות משנה תוקף.

במסגרת פרויקט תמ"א 38/1, קבלן או יזם מחזק בניין פלוני מפני רעידות אדמה, ובתמורה מקבל ומנצל את זכויות הבניה בבניין על מנת לבנות מספר דירות נוספות, בין היתר על גג הבניין, אותן ימכור לצדדים שלישיים. לשם כך, יש לבחון למי שייכות זכויות הבניה.

הדעה הרווחת (והמוטעית) היא שזכויות הבניה בהכרח שייכות לבעלי דירות הגג. וזאת, מתוך הנחה כי רק באפשרותם של בעלי דירות הגג לממש זכויות בניה הניתנות לניצול על הגג. ואולם, הפסיקה מאוד ברורה בעניין זה וקובעת כי הצמדת גג של בניין לדירה פלונית, אינו גורר עמו, באופן אוטומטי, גם הצמדה של זכויות הבניה הניתנות לניצול על הגג, לאותה דירה. על מנת שזכויות הבניה יהיו שייכות לדירה מסוימת, הדבר צריך לקבל ביטוי מפורש בתקנון. בהיעדר קביעה מפורשת כאמור, המשמעות היא שזכויות הבניה שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין.

ניהול הבית המשותף – תקנון מול הסכם ניהול

כפי שצוין לעיל, עניין נוסף המוסדר בתקנון הינו הניהול השוטף ותחזוקת הבית המשותף. במהלך השנים האחרונות, אנו עדים למגמה של בתים משותפים אשר בוחרים להתקשר עם חברות ניהול. הדבר לא מפתיע לאור העובדה כי הבתים המשותפים נבנים כרבי קומות הכוללים ריבוי דיירים וכן ריבוי מתקנים משותפים לדיירים, כגון אולם אירועים, חניון תת קרקעי, מכון כושר, חדרי עגלות ואופניים וכו'.

על מנת להקל על הדיירים את ניהולו השוטף ותחזוקתו של הבית המשותף, בוחרים כאמור הדיירים, באמצעות נציגות הבית המשותף, להתקשר עם גורם חיצוני אשר יטפל בנושאים אלו במסגרת הסכם הניהול.

הסכם הניהול קובע את סמכויות חברת הניהול, אשר משתנות בהתאם לצרכים של כל בניין, אך באופן כללי ניתן לומר כי לחברות הניהול ניתן חופש פעולה די נרחב בכל הקשור לפעולות עליהן הן אמונות. הלכה למעשה, כל החלק בתקנון המסדיר את חלוקת ההוצאות בין בעלי הדירות (למעט מקרים ספציפיים) וניהול השוטף של הבית, מואצל לחברת הניהול. כך, חברות הניהול אחראיות, בין היתר, לניהול השוטף של הבית המשותף, תחזוקת הבית המשותף, תחזוקת המתקנים המשותפים, כגון: תחזוקת מעליות, תחזוקת החניון וכו' והן אף קובעות כללים בקשר עם שימוש במתקנים המשותפים בבית, ככל וקיימים.

יחד עם האמור לעיל, יש לזכור כי גם חברת הניהול כפופה להוראות חוק המקרקעין והתקנון המצוי או המוסכם, לפי העניין. כך, במקרה של סתירה בין הוראות הסכם הניהול והוראות התקנון, תגברנה הוראות התקנון.

עוד יש לזכור כי כפי שהנציגות מינתה והתקשרה עם חברת הניהול מכוח החלטה שנתקבלה באסיפה הכללית של בעלי הדירות, הכוח נשאר בידי בעלי הדירות להחליט על הפסקת ההתקשרות מול חברת הניהול ו/או לדרוש מחברת הניהול כי תפעל באופן שונה, לדוגמא: קביעת מנגנון חלוקת הוצאות שונה.

סיכום

חשיבותו של התקנון בבית משותף אינו מוטל בספק. ברוב המכריע של המקרים, התקנון הינו המסמך הבלעדי אשר מעגן את כלל הזכויות, ההתחייבויות וההסכמות בין בעלי הדירות בבית משותף. לא בכדי קבע המחוקק שכל בית משותף יתנהל על פי התקנון, בין אם תקנון מוסכם ובין אם תקנון מצוי. משכך, ולאור העובדה כי כל עוד לא שונה התקנון הוא מחייב את כלל בעלי הדירות הנוכחיים ו/או העתידיים, כל בעל דירה אשר מבקש לעגן את זכויותיו, הרי שחשוב מאוד כי הדבר יקבל ביטוי מפורש בתקנון.