למי שייכות זכויות הבניה במבנים המיועדים להתחדשות עירונית

תקציר

בסקירה המשפטית להלן נבדוק סיטואציה ובה לבעלים של יחידה ספציפית יש טענות באשר לזכויות בניה נוספות אשר הוענקו לדיירים מכח פרויקט של התחדשות עירונית, וכיצד הדבר משפיע על קידום הפרויקט.

___________________________________________________

פרוייקטים של התחדשות עירונית

קיימים מסלולים מגוונים בהם ניתן להוציא לפועל פרוייקטים של התחדשות עירונית.

החל מפרויקטים של פינוי בינוי, עובר בפרויקטים לפי תמ"א 38, או לפי תוכנית עירונית, בכלל הפרויקטים כאמור מגיעה חברה יזמית אשר בתמורה לקבלת זכויות הבניה הנוספות המוקנות לבעלים המקוריים של הבנין, הורסת או משפצת את הבנין המקורי, ובמרבית המקרים משיבה לדיירים המקוריים יחידות חדשות, בשימוש מגורים, מסחר וכו', תמורת היחידות המקוריות הישנות.

ספציפית, במסגרת תמ״א 38 התגבשו שני מסלולים עיקריים המשפיעים ישירות על הקצאת זכויות הבנייה: (1) מסלול של חיזוק ועיבוי (תמ״א 38/3) ובו מתוקף זכויות הבנייה החדשות מוקמות יחידות דיור חדשות, לרוב על הגג ובקומת העמודים, לצד הרחבת הדירות הקיימות; (2) מסלול של הריסה ובניה מחדש (תמ״א 38/2) ובו נהרס הבנין המקורי ובנין חדש נבנה תחתיו, וזאת במסגרת זכויות הבנייה הנוספות אשר הינן הבסיס הכלכלי למימוש הפרויקט. עוד נציין כי תמ״א 38 פקעה, אך ברשויות מקומיות מסוימות התקבלה תוכנית עירונית המעניקה להן סמכויות רחבות בקביעת היקף זכויות הבנייה ואופן מימושן.

כך, החברה היזמית מבצעת שימוש במגוון של זכויות בניה נוספות. במרבית המקרים, קיים צורך בהליך תכנוני לצורך קבלת זכויות בניה נוספות המיועדות לשם קידום הפרויקט, ולעיתים כבר קיימות זכויות בניה נוספות כאמור מכח תמ"א 38/2 או תוכנית עירונית דומה, כמצוין לעיל.

במקרים מסוימים, בעלים של יחידה מקורית יכולים להיות בעלים של גג המבנה הצמוד ליחידה שלהם וכן בעלים של זכויות בניה אשר לא נוצלו בעת בנית המבנה, ולכן מתעוררת השאלה מה מעמדן המשפטי של אותן זכויות בניה חדשות העומדות בבסיס פרויקט של התחדשות עירונית.

מעמדו של תקנון הבית המשותף        

ככלל, זכויות הבניה הנוספות מוקנות לכלל בעלי הזכויות בנכס, לפי מפתח החלוקה של הרכוש המשותף. במקרים מסוימים, קיימת יחידה ספציפית אשר זכויות בניה נוספות הוצמדו אליה בתקנון הבית המשותף.

במאמר דנן לא נכביר מילים בנושא החשיבות של עיגון הבעלות בזכויות הבניה הנוספות כאמור, אך חשוב לציין כי הדבר חייב להתבצע באופן ברור וחד משמעי בתקנון הבית המשותף, ואף בהסכמי המכר בין החברה היזמית לבין רוכשי היחידות. כלומר, ויתור של בעלי היחידות הנוספות בבנין על זכויות בניה אינו נושא שנעשה כלאחר יד, וגם בתי המשפט הבוחנים מקרים כאלו עושים זאת תוך שהם בודקים ראיות ברורות וספציפיות ביחס לויתור כאמור, להיקף הויתור ונסיבותיו.

לדוגמא, במקרים בהם הוקנו זכויות בניה קונקרטיות לבעלים של יחידה ספציפית, אך שנים רבות לאחר מכן במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית נוספו זכויות בניה נוספות במסגרת הפרויקט, הזכויות החדשות אינן שייכות לבעלים של היחידה המקורית אלא לכלל הדיירים בבניין.

ההיגיון העומד בבסיס האבחנה הזאת ברור: זכויות בניה חדשות אשר רק מכוחן ניתן להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית שייכות לכלל בעלי היחידות, שכן אלמלא הזכויות הללו לא ניתן יהיה להוציא את הפרויקט אל הפועל. כאשר התקינו את תקנון הבית המשותף, בדרך כלל עשרות שנים קודם לכן, כלל לא העלו על הדעת את היקף הזכויות החדשות, ואת הצורך בקידום פרויקט התחדשות, כך שלא ניתן לומר שהדברים עמדו לנגד עיני מנסחי התקנון המקורי.

יודגש כי גם בית המשפט פסק במספר רב של מקרים כי הסכמת של בעלי היחידות לוויתור על זכויות בניה תשתרע רק על אותן זכויות הבנייה ההיסטוריות ולא על זכויות בנייה מכוח תכניות חדשות, עתידיות[1].

יתרה מזאת, גם במקרים בהם הוצמד גג המבנה ליחידה ספציפית נפסק כי זכויות בניה חדשות אינן שייכות באופן אוטומטי לבעלי היחידה אליה צמוד גג המבנה אלא לכלל הדיירים לפי מפתח חלוקת הרכוש המשותף בבעלות כל יחידה.

סיכום הדברים

דיירים המבקשים להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית, צריכים להיות ערים לסוגיה אשר יכולה להתעורר ביחס לבעלות בזכויות הבניה החדשות, ולתת לנושא משקל בעת גיבוש הפרויקט.

חשוב שהחברה היזמית תבדוק באופן יסודי את הנושא, ותיתן לשאלות הללו פתרונות בתחום המשפטי והשמאי אשר ככל וייבחנו על ידי גורמים חיצוניים יוכלו לחסוך לכלל הצדדים המעורבים הרבה משאבים וגם זמן יקר.

למידע נוסף אנא צרו קשר:

[1] ראו את פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7808/21 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ו-16 אחרים נגד חברת גג בית הדר בע"מ אשר ניתן בחודש יולי לשנת 2023