תיקון מס' 9 לחוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) – הפחתת רכיב המע"מ מהבטוחה לרוכשים

הרקע ומטרת התיקון לחוק

מטרתו העיקרית של חוק מכר דירות (הבטחת השקעות רוכשי דירות) (להלן: "החוק") הינה להבטיח את כספם של רוכשי הדירות באמצעות הענקת בטוחות לרוכשים. החוק מונה חמישה סוגים של בטוחות שהמוכר יכול להעניק לרוכשים להבטחת כספם כאשר שתיים מתוך הבטוחות הנ"ל הינן מתן פוליסת ביטוח ומתן ערבות בנקאית לרוכשים בגין התמורה ששילמו למוכר.

על פי הוראות החוק הקיים, הבטוחות כאמור אמורות להגן על כל הכספים שמשלם הרוכש. כך, ומאחר ומחיר הדירה כולל רכיב של מע"מ, יוצא כי היקף הבטוחות אשר ניתנות לרוכשים כוללות אף את מרכיב המע"מ.

מאחר והמוכר, נותן הבטוחה, הוא לרוב חברת נדל"ן (יזם/קבלן), הרי שמרכיב המע"מ ממילא מועבר לרשויות המס באופן שוטף, אולם מצד שני המוכר מעניק לרוכש ערבות בנקאית על כל הסכום כולל רכיב מע"מ. עובדה זו יוצרת נטל פיננסי לכאורה מיותר, מבחינת נותן הבטוחה, בשל העמלות הגבוהות שעליו לשלם בגין הפקת הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח, לפי העניין.

על מנת לצמצם את הנטל כאמור על נותן הבטוחה, תיקון מס' 9[1] לחוק אשר פורסם ביום 30 במרץ, 2017, קובע כי היקף הבטוחה שתינתן לרוכשים תהא כל התמורה ששילם הרוכש למוכר למעט רכיב המע"מ.

פועל יוצא של תיקון 9 לחוק הינו כי היקף הבטוחה כדוגמת ערבות בנקאית אשר תינתן לרוכשים תעמוד על סכום מלוא התמורה ששילם הרוכש פחות רכיב המע"מ. לכאורה רכיב המע"מ ששולם על ידי הרוכש אינו מוגן באמצעות הבטוחה שמעניק המוכר.

על מנת להבטיח את גם רכיב מע"מ מבחינת הרוכשים במקרה של ביטול העסקה ומימוש הבטוחה, נקבע כי תוקם קרן ממשלתית אשר תבטיח את החזר הכספים ששילם הרוכש בגובה רכיב המע"מ. כך למעשה, החזר רכיב המע"מ לרוכש מוטל על כתפי המדינה. המנגנון האמור אמור לספק לרוכשים הגנה מלאה על כל הכספים ששילמו למוכר, לרבות בגין רכיב המע"מ.

סיכום

דומנו כי המנגנון שנקבע בתיקון מס' 9 לחוק לפיו מחד היקף הבטוחה שתינתן לרוכשים על ידי המוכר לא תכלול את רכיב המע"מ, אך יחד עם זאת רכיב המע"מ יוגן באמצעות קרן ממשלתית ייעודית אשר תבטיח את סכום רכיב המע"מ הינו צעד מבורך עבור כל הצדדים.

[1] להלן קישור לתיקון מס' 9 לחוק כפי שפורסם ברשומות http://fs.knesset.gov.il//20/law/20_lsr_382389.pdf