רקע ומטרת התיקון
כבר חלף למעלה מעשור מאז אושרה לראשונה תכנית המתאר הארצית 38 אשר עניינה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אחד התיקונים המהותיים להוראות תמ"א 38 הינו התיקון השני שאושר בשנת 2010 שהוסיף לתכנית הוראות של מסלול של הריסה ובנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38 (להלן: "תמ"א 38/2").
תוך כדי יישום הלכה למעשה של הוראות תמ"א 38/2, התברר כי חישוב הזכויות במסלול של תמ"א 38/2 אינו ברור דיו והינו פתוח לפרשנויות שונות, דבר שהוביל לשתי שיטות חישוב עיקריות, שונות בתכלית, לעניין היקף זכויות בנייה הניתנות מכוח ההוראות תמ"א 38/2.
ביום 21 בנובמבר, 2016 אושר תיקון 3א' להוראות תמ"א 38 (להלן: "תיקון 3א'"). תיקון 3א' מתמקד בעיקר בנושא אופן חישוב זכויות בנייה במסלול של תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה), שיקול הדעת של הועדה המקומית בפרויקטים של תמ"א 38 ובעניין דרישת כתב שיפוי מהיזם. במאמרנו נתמקד בעניין חישוב זכויות הבנייה.
על מנת להבין את הוראות תיקון 3א' המתייחסות לאופן חישוב היקף זכויות הבנייה, נתאר בקצרה את שתי השיטות השונות לחישוב זכויות הבנייה ערב התיקון ולאחר מכן נתאר את אופן החישוב שנקבע במסגרת תיקון 3א'.
למען הסדר הטוב יצוין, כי תיקון 3א' מתייחס רק לפרויקטים במסלול של תמ"א 38/2, קרי: מסלול הריסה ובניה. היקף הזכויות במסגרת פרויקט תמ"א 38 במסלול הרגיל – חיזוק מבנה והוספת קומות – נותר על כנו.
שיטות החישוב טרם תיקון 3א'
השיטה שהייתה מקובלת לחישוב היקף זכויות הבנייה התבססה על קומה טיפוסית שניתן לבנות עליה על פי התב"ע החלה במקום, להבדיל ממה שבנוי בפועל ("שיטת הבניין חדש").
השיטה דלעיל נדחתה על ידי ועדת הערר המחוזית של תל אביב, בראשותה של יו"ר הוועדה, עו"ד גילת אייל אשר קבעה כי חישוב זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38/2 ייעשה על בסיס הקומה הטיפוסית הקיימת בפועל ("שיטת הבניין הקיים").
ההבדלים בין שתי השיטות הינם מהותיים מבחינת היקף זכויות הבנייה שניתן לקבל במסגרת פרויקט תמ"א 38/2, ובאופן עקרוני ניתן לומר כי על פי שיטת הבניין החדש ניתנו זכויות בנייה גדולות יותר מאשר על פי שיטת הבניין הקיים (על פי שתי השיטות מספר הקומות הנוספות שהותרו לבנייה היה זהה – 2.5 קומות).
ההחלטה בועדת הערר גררה אחריה התנגדויות רבות (לרוב מצד היזמים) מחד, אך גם לחיזוק מצד גופים אחרים מאידך, הבולט שבהם היה היועמ"ש אשר אימץ ככתבו וכלשונו את החלטת ועדת הערר. לאור ההבדלים המהותיים בין שתי השיטות, חלק מהוועדות המקומיות קבעו כי עד להחלטה אחרת, החישוב יעשה לפי השיטה של היועמ"ש (שיטת הבניין הקיים) וחלק מהוועדות המקומיות אף הקפיאו תהליכי אישור של היתרי בנייה עד לפרסום תיקון 3א' אשר יבהיר את אופן חישוב זכויות הבניה.
אופן חישוב זכויות הבנייה לאחר תיקון 3א'
הנוסחה לחישוב היקף הזכויות שנקבעה, משלבת למעשה בין שתי השיטות שצוינו לעיל, ומתבססת על העקרונות המרכזיים שלהלן:
- תוספת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38, מתווספות לזכויות הבנייה מכוח התב"ע החלה במקום;
- תוספת תמריצים מכוח הוראות התמ"א – לכל דירה יש להוסיף 13 מ"ר שטח עיקרי וכן 12 מ"ר בגין ממ"ד;
- תוספת קומות נקבעת בהתאם למספר הקומות הקיימות בפועל. כך, במקרה והבניין הקיים הוא בן קומה אחת אז ניתן להוסיף 1.5 קומות; במקרה והבניין הקיים הוא בן 2 קומות אז ניתן להוסיף 2.5 קומות; במקרה והבניין הוא בן 3 קומות אז ניתן להוסיף 3 קומות, לבניין שהוא בן 4 קומות ומעלה ניתן להוסיף 3.5 קומות;
- הוראות לעניין חישוב זכויות בנייה בגין קומה מפולשת.
להלן דוגמא לחישוב היקף זכויות בנייה בהתאם לתיקון 3א':
מגרש בשטח של 1,000 מ"ר, עליו בנוי בניין בן 3 קומות על קומת עמודים כאשר שטח קומה טיפוסית הינו 500 מ"ר (4 דירות בקומה). זכויות התב"ע החלות על המגרש הן 200%.
לפני שמחשבים את זכויות הבניה מכוח התמ"א, יש לחשב תחילה את הזכויות החלות מכוח התב"ע. במקרה שלנו, זכויות התב"ע החלות הן 200%. אם לצורך הדוגמא שטח המגרש הינו 1,000 מ"ר, אזי הזכויות מכוח התב"ע מאפשרות בניית 2,000 מ"ר (A).
כעת, יש לחשב את גודל הקומה הטיפוסית, לאחר מכן את שטח הקומה הטיפוסית המורחבת (הכוללת תוספת של 13 מ"ר עבור כל אחת מהדירות בקומה) ואז את תוספת זכויות הבניה בגין תוספת הקומות. לבסוף, יש להוסיף 12 מ"ר לכל דירה חדשה שתיבנה עבור בניית ממ"ד.
בדוגמא שלנו, השטח הבנוי של קומה טיפוסית הינו 500 מ"ר.
בבניין יש 12 דירות קיימות עליהן יש להוסיף 13 מ"ר לכל אחת, קרי תוספת של 156 מ"ר לכל הבניין (B).
בקומה טיפוסית יש 4 דירות, כך שהתוספת לכל קומה תהא 52 מ"ר (13*4). סה"כ, שטח הקומה הטיפוסית המורחבת הינו 552 מ"ר. הבניין הוא בן 3 קומות, כך שניתן להוסיף עליו 3 קומות נוספות (המחושבות עפ"י שטח קומה טיפוסית מורחבת). כך, תוספת זכויות הבניה בגין תוספת הקומות תהא 552*3 = 1,656 מ"ר (C).
כעת, יש להוסיף 12 מ"ר בגין ממ"ד עבור כל דירה חדשה שתיבנה. בדוגמא שלנו, הבניין החדש יהא בן 24 דירות, על כן התוספת בגין הממ"דים עבור כל הבניין תהא 12*24 = 288 מ"ר (D).
סה"כ, תוספת הזכויות הן מכוח התב"ע והן מכוח התמ"א תהא 4,100 מ"ר לפי התחשיב הבא: 2,000 מ"ר מכוח התב"ע (A) + תוספת של 13 מ"ר לכל אחת מהדירות בבניין, בסה"כ 156 מ"ר (B) + 1,656 מ"ר בגין תוספת הקומות (C) + 288 מ"ר בגין תוספת הממ"דים לכל אחת מ-24 הדירות החדשות שייבנו (D).
תוספת זכויות בסמכות ועדה מקומית
במקומות בהם שווי הקרקע נמוך, נראה כי הזכויות הניתנות מכוח הוראות תמ"א 38 אינן מהוות תמריץ מספיק גדול מבחינת היזמים. על מנת להתגבר על כך, ועל מנת לדאוג לתמריץ גדול יותר במקומות אלו, קיים במסגרת התמ"א סעיף 23 המעניק סמכות רחבה לוועדות המקומיות להגדיל את הזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38 בתנאים מסוימים.
תיקון 3א' הרחיב את סמכות הועדה המקומית לאשר תכנית מפורטת אשר מטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, וזאת באמצעות הקטנת ההגבלות והתנאים להפעלת שיקול דעתה של הועדה לאשר תכנית מפורטת כאמור.
סיכום
אין ספק שתיקון 3א' הביא לוודאות מסוימת באשר להיקף זכויות הבניה הניתנות במסגרת תמ"א 38/2, אך עדיין קיים ספק באם הוודאות כאמור תביא לגידול במספר הפרויקטים במסגרת תמ"א 38/2. בהקשר זה ראוי לציין, כי לא כולם יצאו מרוויחים מתיקון 3א'. לצד פרויקטים שהפכו לכדאיים הרבה יותר לאחר התיקון (עקב הגדלת מספר הקומות לבניינים בני 3 קומות ויותר), נוצרו מספר לא מבוטל של פרויקטים שהפכו ללא כדאיים עקב היקף זכויות בנייה קטן יותר, לדוגמא בניין בן קומה אחת. בכל מקרה דומנו, כי הוודאות בחישוב היקף זכויות בנייה תפריח מחדש את הפרויקטים שהוקפאו זמן לא מבוטל על ידי הועדות המקומיות עקב חוסר הבהירות.