משבר בענף התיירות התאמת הסכמי שכירות מלונאיים למציאות הנוכחית

מאי 2026

משבר בענף התיירות

התאמת הסכמי שכירות מלונאיים למציאות הנוכחית

תקציר

במאמר זה נבחן את ההשפעות שיש למציאות העסקית הנוכחית ובה מצב המשק מורכב, ולאור המתח הבטחוני ושאר נסיבות, התיירות בארץ בסיטואציה מורכבת, והמלונות מרגישים זאת באופן דרמטי. כיצד ניתן לנסות ולהתמודד מראש עם הנסיבות הללו בעת גיבוש ההסכמים המלונאיים לשכירת מלונות, וכיצד המצב משפיע על הניהול השוטף של המלונות.

רקע – מצב התיירות 

בשנים האחרונות, המלונאיים בארץ מתמודדים עם משברים רבים ומגוונים. החל ממשבר הקורונה, עובר במלחמת השבעה באוקטובר, וכלה במלחמות מול אירן, נראה כי השנים האחרונות היו מהקשות שידע הענף. לכל האמור לעיל, ניתן להוסיף עליה בעלויות התפעול של המלונות, כמובן לצד הקושי בגיוס כח אדם, והתוצאה היא מורכבת מאוד מבחינת התוצאות העסקיות של ענף המלונאות בישראל.

הסכמי שכירות מלונאיים

חשוב לציין כי קיימת אבחנה משמעותית בין הסכמי שכירות לבין הסכמי ניהול מלונאיים[1]. בתמצית, במסגרת הסכם ניהול החברה המלונאית מנהלת את המלון עבור הבעלים, וכלל התשלומים, ההכנסות וההוצאות משולמים מתוך חשבונות הבנק של הבעלים. תמורת ניהול המלון, החברה המלונאית מקבלת תשלום כפונקציה של המחזור, וכן של הרווח המלונאי. כך, בעתות משבר, הבעלים הם הגורם אשר ניזוק באופן משמעותי, וגם צובר את ההפסדים.

מאידך, במסגרת הסכמי שכירות החברה המלונאית שוכרת את המלון מידי הבעלים, והיא זו אשר בדרך כלל סופגת את מרבית ההפסד בתקופות משבר, לכן יש לבחון באופן מעמיק ויסודי את היכולת שלה לפעול בצורה אפקטיבית במסגרת הסכם השכירות מול הבעלים.

במסגרת הסכמי שכירות מלונאיים, קיימים מספר מנגנונים בהם ניתן לנסות ולתת מענה לעיתות משבר. המנגנון המרכזי הוא מן הסתם קביעת דמי השכירות. קיים מתח מובנה בין דמי שכירות קבועים בסיסיים לבין מרכיב נוסף של הצלחה על בסיס ביצועי המלון. ככל והמשכיר/הבעלים רוצה נתח מפעילות המלון, וכמובן שככל והוא סומך על המקצועיות של החברה המלונאית השוכרת, הוא ייטה להסכים על דמי שכירות קבועים נמוכים, ותוספת של תשלום בגין ביצועי המלון.

המלצה נוספת היא עיתוי התשלום כפונקציה עונתית. כלומר, דמי השכירות מוסכמים עבור שנה קאלנדרית, אך לאור עונתיות בעבודת המלון התשלום החודשי בחודשיים המבוקשים יהיה גבוה יותר מהתשלומים במהלך חודשי השפל.

בנוסף, קיימים מנגנונים נוספים המתייחסים לתפוסות במלון. כך, במקרים קיצוניים במקרה בו התפוסות במלון יורדות, דמי השכירות ירדו בהתאם. חשוב לשים לב כי הירידה בתפוסות משותפת לכלל הענף או האזור הגיאוגרפי, ולא מדובר בכשל נקודתי של המלון הספציפי, ובמקרה כזה הגיוני כי השכירות תופחת.

אופן ההגדרה של "כח עליון" בהסכם הוא גם סעיף היכול להתייחס למקרים קיצוניים של לחימה או מגיפה וכו'. לצערנו, במדינת ישראל בעשורים האחרונים היו פעילויות צבאיות רבות והדבר הפך לענין שכיח, אך יחד עם זאת המצב המלחמתי של השנים האחרונות, בוודאי מצב הקורונה הצריך מתן פתרונות עמוקים יותר ביחס לשוכרי ומפעילי מלונות.

נקודה נוספת שניתן לציין היא כי בעתות משבר, הבעלים של המלון יכול להתגמש מול השוכר המלונאי באשר לאישור הוספת פעילויות מסחריות בשטח המלון, כגון: מסעדה שתשרת גם לקוחות שאינם אורחי המלון, חללי עבודה, מגורים לטווח ארוך וכו', הכל על מנת לתת מענה לצורכי השוכר ולקושי בענף התיירות.

שאלת האלטרנטיבה

סוגיה חשובה ומרכזית שבעלי המלון חייבים לשקול ולבחון באופן יסודי היא האלטרנטיבה.

ככל והבעלים (המשכיר) מכיר את החברה המלונאית השוכרת תקופה ארוכה, וסומך על מנהליה ועל המקצועיות שלהם, ההמלצה הכללית היא לא למהר ולבטל הסכם שכירות במקרה של משבר כלל ענפי. גם אם הבעלים יממש בטחונות אשר ניתנו לו על ידי השוכר, הדבר יהווה מעין פלסתר על בעיה משמעותית וארוכה יותר, והדיון המרכזי חייב להיות מי החברה המלונאית אשר בתנאי שוק נתונים, וקושי כלל ענפי, תוכל לתפעל את המלון בצורה טובה יותר מהשוכר הנוכחי.

לעיתים, הדבר הנכון הוא לצלוח במשותף את התקופה הקשה, ולקבוע מנגנוני תשלום מאזנים אשר מצד אחד ייתנו מענה לצרכים הפיננסיים של הבעלים, ומצד שני יאפשרו לחברה המלונאית השוכרת להתמודד עם הקשיים הפיננסיים.

סיכום הדברים

הסכם שכירות מלונאי הוא הסכם מורכב, הכולל מנגנונים רבים ומגוונים.

חלק מהמנגנונים אמור לפתור בעיות עתידיות כלל ענפיות באופן אשר יאזן בין האינטרסים של הצדדים, אל מול המציאות המשתנה, וזאת מתוך מטרה ברורה לשמור את הדברים בגדרי ההסכם ולא לגרום לאחד הצדדים לפנות למיצוי זכויותיו באפיקים משפטיים אחרים (שלעיתים הם קצרי רואי).

למידע נוסף אנא צרו קשר:

[1] עמדנו על האבחנה בין שני ההסכמים הללו כבר בעבר בניוזלטר מחודש ינואר, 2020.