כל מה שרציתם לדעת על סיום תמ"א 38 וכניסתה לתוקף של "חלופת שקד"

תמצית:

ב-1 לאוקטובר 2023, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, היא תמ"א 38, תגיע לסיומה.

כתלות ברשות המקומית בה נמצא נכס נדל"ן פלוני, ישנן שתי אפשרויות למטריה שתחתיה נושא ההתחדשות העירונית ימשיך להיות מקודם; האחת- תחת תוכנית חלופית ספציפית שאומצה על ידי הרשות המקומית (ככל שזו נמנית על רשימת הרשויות המקומיות אשר אימצו תוכנית ספציפית בנושא הזה), והשנייה- תחת המתווה החדש שאושר בכנסת, אשר קיבל את הכינוי "חלופת שקד".

במאמרנו זה ננסה להתייחס בקצרה לנקודות המרכזיות העולות מביטולה של תמ"א 38.

רקע:

בכל הנוגע להתחדשות עירונית של מבנים, שני המתווים העיקריים שהיו קיימים במשך תקופה ארוכה היו מתווה של תמ"א 38, הכולל עיבוי וחיזוק של המבנה בלבד תוך הוספת מספר קומות לבניין (תמ"א 38/1) או הריסת מבנה (יחיד) ובניית מבנה חדש תחתיו (תמ"א 38/2), וכן מתווה של "פינוי בינוי" המאגד בתוכו מספר מבנים יחד, הריסתם ובניית מבנה אחד או יותר תחתם.

בעוד שמתווה "פינוי בינוי" נותר בעינו גם עתה (וצפוי להישאר כך גם בעתיד הקרוב), תמ"א 38 בכללותה תגיע לסיומה בחודש אוקטובר 2023, בכפוף לסייגים שיפורטו להלן.

כפי שיפורט בהרחבה במסגרת מאמרנו זה, לאחר סיום תוקפה של תמ"א 38, יהיו למעשה שתי חלופות אשר יסדירו את כל נושא ההתחדשות העירונית בישראל. הראשונה- היא תוכנית עירונית מחליפה שמקודמת באופן יזום ועצמאי על ידי הרשות המקומית, והשנייה- היא חלופת שקד, המהווה למעשה את תיקון 139 לחוק התכנון והבניה[1], אשר בה נתמקד תחילה.

חלופת שקד – מהי?

כפי שצוין לעיל, חלופת שקד היא למעשה תיקון 139 לחוק התכנון והבניה, אשר אושר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה בינואר 2023, ושהבשורה המרכזית שהביא היא האפשרות לקבלת היתר בניה במקביל להגשה וקידום של תוכנית נקודתית (תב"ע), ולא כפי שהיה נהוג עד כה באופן מדורג בו קודם היה צורך להנפיק תב"ע ורק לאחר מכן ניתן היה להגיש בקשה להיתר בניה.

מהלך חשוב זה עתיד (או לכל הפחות מצופה) לקצר באופן משמעותי את לוחות הזמנים לקידום פרויקט של התחדשות עירונית, שכן הדברים יוכלו להיעשות במקביל ולא "בטור".

עוד מנגנון חשוב שקובע תיקון 139 לחוק התו"ב, הוא כי פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יזכו לתוספת זכויות בניה של עד 400% ואף יותר (אם ייתכן), וכן מתן אפשרות לנייד זכויות בניה אשר לא ניתן לנצלן בפרויקט הספציפי לפרויקט אחר. לעניין מסלולים של תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק), התיקון לחוק קובע כי אלה ייהנו מתוספת של יחידות דיור בשיעור של עד 200%.

רק לשם ההשוואה, תוספת הזכויות שהייתה קבועה בתמ"א 38 קבעה תוספת מדורגת של קומות בפרויקטים של תמ"א 38/2 כתלות במספר הקומות בבניין במצבו הקיים (עד 3.5 קומות לכל היותר), וכן תוספת של עד 2.5 קומות בלבד בפרויקטים של תמ"א 38/1.

חשוב לציין, כי חלופת שקד החריגה מספר רשויות אשר מקדמות תוכנית עירונית מחליפה לתמ"א 38 (עליה נפרט בהמשך) ואשר מתבססת על חלופת שקד. כך, ברשויות אשר מקודמות בהן תוכנית עירונית מחליפה כאמור, תוקפה של תמ"א 38 הוארך עד לחודש פברואר 2024, כאשר במסגרת זמן זו על הרשות המקומית להשלים את הגשת התוכנית כאמור. ככל שכך אכן ייעשה, תוקפה של תמ"א 38 יוארך בתחום אותה רשות מקומית עד לחודש מאי 2026, או עד לאישור התוכנית המחליפה, לפי המוקדם מבין השניים.

במאמר מוסגר נציין כי תיקון 139 לחוק התו"ב אף התייחס להטבות מס שעוגנו במסגרת תמ"א 38, וקבע מועדים מעודכנים לסיום תוקפן. כמו כן, וספציפית לעניין היטל השבחה, בעוד שבמסגרת תמ"א 38 ניתן פטור של בין 90%-100% מהיטל ההשבחה, חלופת שקד קובעת היטל השבחה בשיעור של 25% או לפי החלטה אחרת של הרשות המקומית, וזאת על מנת לרתום ולתמרץ רשויות מקומיות לקדם התחדשות עירונית בתחומן.

קידום תוכנית חלופית לתמ"א 38 ע"י הרשות המקומית

ראשית יצוין, כי עוד במסגרת הוראות תמ"א 38, נקבע בסעיף 23 להוראות התמ"א כי רשות מקומית יכולה ליזום תוכנית באופן עצמאי אשר תסדיר בגבולותיה את נושא ההתחדשות העירונית. ישנן לא מעט רשויות מקומיות שיזמו תוכנית לפי סעיף 23 כאמור, כגון עירית ת"א במסגרת תוכנית הרובעים. ככל שרשות מקומית מסוימת אכן יזמה תוכנית כאמור, היא תמשיך לפעול על פיה ומבלי להסתמך על תמ"א 38 (שממילא תוקפה עומד לפוג) או על חלופת שקד.

כמו כן, במסגרת החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה שלא להאריך את תוקפה של תמ"א 38, הוחרגה רשימה של כ-17 רשויות מקומיות אשר מקדמות כיום תוכנית עירונית מחליפה לתמ"א 38, המתבססת על חלופת שקד (ר' התייחסות לעיל לגבי הארכת תוקף תמ"א 38 ברשויות אלה).

רשימה חלקית של רשויות מקומיות אלה, המקדמות באופן עצמאי חלופה לתמ"א 38 הינן רמלה, ראשל"צ, יבנה, קרית ביאליק, כפר סבא, רעננה ופתח תקווה. כמו כן, ישנן רשויות שבהן התוכניות החלופיות מקודמות על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (ולא על ידי הרשויות עצמן), וברשימה זו כלולות בין היתר אשדוד, חיפה, לוד, בת ים, אשקלון, באר שבע, רמת גן, בית שמש, יבנה, נהריה ובני ברק.

רוצה לומר, הרשויות המקומיות אשר אימצו תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א וכן הרשויות אשר מקדמות (בין בעצמן ובין באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) תוכנית חלופית לתמ"א 38, יפעלו באופן עצמאי על פי המתווה הרלוונטי להן, אשר כאמור מתבסס באופן מסוים על חלופת שקד והמנגנונים הקבועים בה.

סיכום

מטרת אימוצה של חלופת שקד ותיקון 139 לחוק התו"ב הייתה למצוא חלופה הולמת ויעילה יותר לתמ"א 38, אשר ככל הנראה מיצתה את תכליתה המקורית והובילה ללא מעט עיוותים ובעיות במסגרת קידומה ו/או יישומה בפועל.

על פניו, נדמה כי מטרה זו עשויה להיות מושגת באמצעות החלופה (או באמצעות התוכניות הנקודתיות המקודמות על ידי הרשויות המקומיות השונות), אך המבחן האמיתי יהיה חייב להיות המבחן בשטח, אשר יחל רק לאחר שתוקפה של תמ"א 38 יפוג סופית באוקטובר 2023.

נדמה כי אולי נכון היה ליצור תקופת חפיפה גדולה יותר בין תמ"א 38 לבין חלופת שקד לפני פקיעתה הסופית של התמ"א, אך ימים יגידו כיצד יגיבו כל הצדדים המעורבים לחלופה החדשה.

[1] חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965

למידע נוסף אנא צרו קשר: