מקח טעות (משותפת)

רקע

חוזים נכרתים בהנתן מפגש בין רצון הקונה לרצון המוכר. ישנם מקרים בהם נסיבות כריתת החוזה מלוות בפגם רצוני מסוגים שונים הקבועים בחוק החוזים[1] (להלן: "החוק"), פגם אשר יש לו השלכות על המשך ההתקשרות החוזית שבין הצדדים. כך למשל, בהתקשרות שהיא תולדה של טעות, הטעייה, כפיה, עושק ואף אי חוקיות שדבקה בהסכם, הדין מאפשר לצדדים להשתחרר ממנה בנסיבות מסוימות (ראה סעיפים 14,15 ,17 ו-18 לחוק), ואף רואה אותה כבטלה (ראה סעיפים 13 ו-30 לחוק).

על יסודה של טעות

ביסודה של עילת הטעות נעוץ פגם ברצונו של המתקשר בחוזה. הטעות מתקיימת כאשר ישנו פער מהותי בין האופן בו תפס אחד הצדדים את החוזה, מבחינה סובייקטיבית, לבין המצב האובייקטיבי. הטעות יכולה להיות טעות שבעובדה או טעות שבדין. בהתקיימותם של שלוש היסודות: טעות יסודית; ידיעה של הצד השני על אותה טעות; קשר סיבתי בין הטעות לבין ההתקשרות בחוזה, יכול הצד שטעה לבטל את החוזה. במידה והצד השני כלל לא ידע על הטעות, אפשרות הביטול מותנית באישורו של בית המשפט[2].

סוג אחד של טעות מוחרג מגדר העילה המזכה בביטול החוזה והוא טעות בכדאיות העסקה. צד שהתחרט או שטעה בהערכתו הכלכלית את החוזה אינו רשאי לבטל את החוזה. המסקנה בדיעבד שהחוזה אינו כדאי או אינו כלכלי, לא מהווה עילה לביטול החוזה. יחד עם זאת, טעות שיש בה כדי לעוות הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר בחוזה, איננה טעות בכדאיות העסקה (וזאת גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר[3]).

מהותה של הטעות המשותפת

סוג מובחן נוסף של דיני הטעות הוא "הטעות המשותפת". זהו מצב בו שני הצדדים טעו לגבי עובדה מסויימת, ונכרת ביניהם חוזה לגבי בסיס עובדתי או משפטי שהנו שגוי. במקרה כזה קיימת ביניהם הסכמה ביחס להתחייבויות שכל אחד מהם נוטל כלפי משנהו, אלא שהם מניחים הנחה עובדתית או משפטית בלתי נכונה.[4].

פרשת אליאסיאן

בפרשת אליאסיאן[5] נדון מקרה בו מוכר מכר לקונה את זכויותיו בבית במושב בתמורה לסך של 1,600,000 ₪. זכויות אלו היו בעבר זכויות חזקה שאותן רכש אביו של המוכר מידי מחזיקים קודמים ועל כן המוכר סבר כי עברו אליו בירושה. לימים כאשר ביקש למכור את זכויותיו גילה כי זכויותיו לא עברו אליו מכח ירושת אביו, אלא נרשמו על שמו מלכתחילה. גם המוכר וגם הקונה סברו כי זכויותיו של המוכר כבר עברו תהליך של הקצאה במנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), ונדרש רק תשלום של דמי הסכמה למנהל.

המוכר נטל על עצמו את החיוב של ביצוע כלל התשלומים הנדרשים למנהל וליתר הרשויות, והצדדים אף הגדירו את החיובים החוזיים באופן בו העברת הזכויות על שם המוכר הנה תנאי מתלה. מתוכן החוזה ניתן להסיק אף כי ציפיית הצדדים לתשלום דמי ההסכמה למנהל הייתה  בערכים שלא עולים על 300,000 ₪.

בדיעבד התברר כי המקרקעין לא עברו תהליך של הקצאה, והדרישה הכספית של הרשויות עומדת על סך העולה על התמורה החוזית. הצדדים חתמו על תוספת להסכם ובה העניקו למוכר הזדמנות לנהל הליך משפטי מול המנהל שתכליתו ביטול דרישתו של האחרון. משנכשל ההליך הודיע המוכר על ביטול ההסכם בשל אי התקיימות התנאי המתלה ולחילופין על ביטולו מחמת טעות (במקרה זה טעות משותפת). הקונה טען כי טעותו של המוכר הנה טעות בכדאיות העסקה שאינה מאפשרת לו את ביטול ההסכם ועמד על אכיפת ההסכם.

דעת המיעוט קבעה כי מדובר בחוזה בתנאי מתלה והוא העברת הזכויות על שם המוכר במנהל. לעניין זה סברה דעת המיעוט כי מדובר בחיוב השתדלות ולא בחיוב תוצאתי, ולכן אי קיום התנאי אינו נזקף לחובת המוכר אשר פעל תום לב לקיימו. אך משזה לא קוים (בתום לב) לא השתכלל החוזה. בנוסף, גרסה דעת המיעוט כי אין המדובר בטעות משותפת שכן מלכתחילה הצדדים נקטו בלשון עמומה ביחס למצב המשפטי של הנכס, ולכן לא ניתן לומר שהם טעו בהנחתם העובדתית או בהערכתם את המצב המשפטי של הנכס.

לעומתה, דעת הרוב הגיעה לתוצאה זהה הדוחה את התביעה לאכיפת ההסכם, אך בהנמקה שונה. לדעת הרוב, החיוב שנטל על עצמו המוכר הנו חיוב מוחלט, ואין הוא יכול להבנות מכך שהתנאי לא קוים, היות והוא זה שסיכל את ביצועו (סעיף 28א לחוק).

עוד קבעה דעת הרוב כי המדובר במקרה של טעות משותפת לצדדים. זאת שכן בעת כריתת החוזה המוכר לא ידע כי הוא נעדר זכויות ממשיות בבית, ולא ידע כי על מנת שיהיה רשאי למכור לקונה זכויות ממשיות, עליו לרכוש אותן תחילה בסכום של 91% מערך המקרקעין. הוא הדין לעניין הקונה.

בית המשפט קבע כי אין המדובר בטעות שבכדאיות העסקה שכן לא ניתן לומר שהצדדים נטלו סיכון לגבי טיב הזכויות הנמכרות. שני הצדדים התקשרו על בסיס ההנחה כי המוכר הוא בעלים של זכויות במקרקעין שעברו הקצאה ולא של זכות החזקה בלבד, ולכן גם אמדו את התשלום למנהל בערכים כספיים המהווים תשלום בעד דמי הסכמה בלבד.

הצדדים לא העלו על דעתם את האפשרות שלפיה התשלום שידרֵש, יחרוג מהתמורה החוזית כולה, באופן שיעקר מתוכן את ההיגיון הכלכלי שבבסיס כריתת ההסכם. טעות בהיקף שכזה מלמדת, לדעת הרוב, על קיומה של טעות מהותית, משותפת, בטיב הממכר.

לסיכום

קיימים מקרים בו צדדים מתקשרים בהסכם כאשר שניהם טועים ביחס לעובדות נשוא הממכר. לעתים, בדיעבד מתברר כי לממכר תכונות שונות מאלו שידעו הצדדים ואשר לו היו ידועות לצדדים, לפחות אחד הם לא היה מתקשר בהסכם. במקרים אלו הדין מאפשר באישור בית המשפט לבטל את ההתקשרות. נסייג ונבהיר כי אין הכוונה לטעות בהערכת שווי הממכר , לשינוי נסיבות חיצוניות הנוגעות לממכר, או לשינוי הנובע מאירוע עתידי, שאז המדובר בטעות שבכדאיות העסקה שאינה מאפשרת את ביטול החוזה.

[1] חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973

[2] סעיף 14ב לחוק

[3] ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, [פורסם בנבו]

[4] דנ"א 2568/97‏ כנען נ' ממשלת ארצות-הברית, פ"ד נז(2) 632

[5] ע"א 63865/19 אליאסיאן נ' שבו (פורסם בנבו)