חשיבות מועד ואופן רישום הערות אזהרה לטובת יזם ורוכשי קצה בפרויקטים של התחדשות עירונית בעקבות פס"ד די.סי.אס

האופן בו מנוסחים הסכמי התחדשות עירונית (הנחתמים חדשות לבקרים) הוא קריטי לצדדים המעורבים, שכן מכוח אותו הסכם מתבצע הפרויקט כולו (בין אם פרויקט חיזוק עפ"י הוראות תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי), והוא מעגן ומאגד את כל ההוראות החלות על הצדדים, ובעיקר את המחסומים וההגבלות החלים על היזם ועל הפעולות שהוא רשאי לבצע מכוח ההסכם.

דוגמא קלאסית לכך, היא מנגנון הקובע מתי ובאיזה אופן יזם יכול לרשום לטובתו הערת אזהרה בטאבו בגין ההסכם, ועוד יותר מכך- מתי ובאיזה אופן היזם יוכל לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי קצה אשר רכשו דירות בפרויקט החדש שיבנה. בדיוק בנושא זה דן פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א, אשר קבע כי יש למחוק הערות אזהרה שנרשמו הן לטובת יזם והן לטובת רוכשי קצה, לאור היות ההסכם בין היזם לדיירים בטל ומבוטל.

מבוא:

לפני מספר חודשים, ניתן פסק דין על ידי כב' השופטת עידית ברקוביץ בבית המשפט המחוזי בתל אביב (להלן: "פס"ד די.סי.אס"), כאשר במרכזו נידון הסכם לביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ בבניין עפ"י הוראות תמ"א 38, אשר נחתם בשנת 2010[1].

הבעייתיות בהסכם, פרט לעובדה כי הוא נחתם לפני 11 שנים ולא התקדם כהוא זה, הייתה כי מכוח ההסכם, רשמה החברה היזמית, די.סי.אס חיזוק מבנים בע"מ (להלן: "היזם") הערת אזהרה לטובתה על זכויות הדיירים בבניין עוד טרם נחתם ההסכם על ידי כל דיירי הבניין ומבלי שהתקיימו יתר התנאים הקבועים בהסכם המזכים את היזם בזכות לרשום הערת אזהרה לטובתו. לא זו אף זו, היזם אף הגדיל לעשות ורשם הערות אזהרה על זכויות הדיירים בבניין גם לטובת רוכשי קצה, קרי צדדים שלישיים אשר כלל לא קשורים לעסקה ולהסכם החל בין היזם לבין הדיירים.

בקליפת האגוז נספר כי בעסקה נשוא פס"ד די.סי.אס נקבע בין הצדדים כי היזם יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו רק לאחר שיתקיימו 3 תנאים מתלים; חתימת כל הצדדים על ההסכם, הגשת בקשה להיתר בנייה וקבלתו במסגרת המועדים שהוסכמו, והגשת תביעה על ידי היזם כנגד מספר דיירים סרבנים. ברם, ביהמ"ש קבע כי אף אחד מ-3 התנאים המתלים כאמור לא התקיים, אך זה לא מנע מהיזם לרשום לטובתו הערת אזהרה על זכויות הדיירים.

כפי שצוין לעיל, היזם אף דאג לרישום הערות אזהרה נוספות לטובת רוכשי קצה, אשר לטענתו השקיעו כספים בפרויקט ורישום הערות האזהרה לטובתם הייתה הבטוחה לכספים שהשקיעו. בהנחה כי האמור הוא אכן נכון, הדבר אולי מבטיח את אותם רוכשי קצה, אך עלול לגרום לנזקים כבדים לבעלי הדירות בבניין, שעל דירותיהם רשומות מספר הערות אזהרה המונעות מהם לבצע כל דיספוזיציה בדירות.

להשלמת התמונה יצוין, כי בפס"ד די.סי.אס, לא הייתה בעיה לביהמ"ש למחוק את הערת האזהרה לטובת היזם וזאת מאחר ונקבע כי ההסכם בינו לבין הדיירים בטל, אך הקושי התעורר כאשר נידונה שאלת מחיקת הערות האזהרה לטובת רוכשי הקצה, שכן הם מעולם לא היו צד להליך המשפטי.

יחד עם זאת, החליטה כב' השופטת ברקוביץ להורות על מחיקתן גם של הערות האזהרה לטובת רוכשי הקצה מכמה סיבות, אך בעיקר בשל העובדה שעל פי ההסכם היזם יכול היה לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי קצה, אך ורק תחת הערת האזהרה אשר תירשם לטובתו. מאחר שדין הערת האזהרה לטובת היזם להימחק, אזי יש למחוק גם את הערות האזהרה שנרשמו תחת הערת האזהרה שלו (היינו לטובת רוכשי הקצה). למעשה, האופן שבו הגיע ביהמ"ש להחלטתו בפס"ד די.סי.אס, מהווה אף תזכורת חשובה לרוכשי הקצה לגבי חשיבות הבטחת כספיהם בעת התקשרות עם יזם, כך שלא יקרה מצב בו יניחו את כספם על קרן הצבי, כפי שקרה במקרה דנן.

המשמעות המשפטית והמנגנונים ההסכמיים המתאימים:

כאשר הערת אזהרה נמחקת, המשמעות היא לרוב כי לאדם שלטובתו נרשמה ההערה אין עוד בטוחה בקשר למקרקעין הרלוונטיים. זהו קושי כבד מאוד לאותם גורמים אשר לזכותם היתה רשומה ההערה, ובמקרה של פס"ד די.סי.אס- רוכשי הקצה. מהצד השני, רישום הערות אזהרה על זכויות במקרקעין מסוימים, מגביל עד מאוד את השימוש שהבעלים של אותם מקרקעין יכולים לעשות בהם, ובמקרה שלנו- בעלי הדירות. כלומר יש לאזן בין האינטרסים הללו, לטובת כל הצדדים המעורבים.

הדרך לעשות זאת, והיא גם זו המומלצת כאשר מנסחים הסכם בין יזם לבין דיירים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, היא לקבוע באופן ברור את התנאים והמועד האפשרי לרישום הערת אזהרה לטובת היזם, ואף לדאוג לכך שהמסמכים שיאפשרו ליזם לרשום לטובתו את הערת האזהרה, ימסרו לו רק לאחר התקיימות אותם תנאים. לגבי רוכשי הקצה, יש לקבוע בהסכם כי הבטחונות אשר יעניק היזם לרוכשי הקצה יהיו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בהתאם לחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974, אשר אינה מטילה על הדיירים המקוריים כל מגבלה ו/או חבות בקשר אליהם. כך, ליזם אסור יהיה לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי קצה, אלא רק לאחר קבלת טופס 4 ומסירת החזקה בדירות התמורה החדשות לידי הדיירים המקוריים, וקבלת מכתבי החרגה מהבנק המלווה של היזם. באופן הזה, הערות האזהרה שיירשמו לטובת רוכשי הקצה, יירשמו על זכויות היזם בלבד, וזכויות הדיירים המקוריים בדירות החדשות יישארו נקיות.

סיכום:

קיימת חשיבות גדולה לאופן בו מנוסחים המנגנונים הכלולים בהסכמי התחדשות עירונית, כך שישמרו על זכויות הדיירים המקוריים באופן המקיף ביותר. דרך אחת ומרכזית בה ניתן לעשות זאת, היא באמצעות קביעת התנאים והמועד לרישום הערת האזהרה לטובת היזם ולטובת רוכשי קצה, באופן בו פירטנו מעלה.

ככל ומנגנונים כאמור לא ינוסחו נכונה, דיירים מקוריים בפרויקטים של התחדשות עירונית יכולים למצוא עצמם שנים ארוכות "כבולים" ליזמים ולצדדים שלישיים שאין להם כל היכרות עימם, באופן אשר מגביל את שימושם במקרקעין שבבעלותם באופן משמעותי. מן הצד השני, ולאור פס"ד די.סי.אס, קיים עתה גם סיכון משמעותי לרוכשי הקצה כי ייוותרו בסופו של יום ללא בטוחה אמיתית לכספים ששילמו, ועל כן גם עבורם חשובה מאוד ההסדרה של נושא זה.

[1] ת"א 8991-10-15 די.סי.אס חיזור מבנים בע"מ ואח' נ' יוסף ואח' (פורסם בנבו 22.8.21)