פירוק שיתוף במקרקעין

רקע

חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מאפשר מצב בו קיימת בעלות משותפת במקרקעין אחד. יכול הדבר לקבל ביטוי במסגרת בעלות משותפת על מגרש, דירת מגורים או מבנה בייעוד אחר, או ריבוי של אלה.

השיתוף בין הבעלים יכול ויהא תולדה של חיבור הסכמי-רצוני או בדרך שנכפתה על הבעלים כגון ירושה או עסקאות שביצע שותף מול צד שלישי.

הבעלות המשותפת במקרקעין עשויה להכיל אינטרסים שונים של כ"א מהבעלים, בנקודות זמן שונות, ולעתים אין מנוס מפירוקה.

קיומם של יחסי שותפות, מקום בו השותפים מסוכסכים, אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים שבמחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו[1].

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (בסייגים שונים). כאשר השותף מבקש לסיים את השותפות, אין עליו חובת נימוק או מגבלת זמן כלשהיא, שהרי מדובר בבעלות מתמשכת וזכות טבועה למימוש הקניין כפי שזכאי לכך כל בעלים יחיד. זכות זו אינה מותנית בהיקף חלקו של השותף או בוותק שלו כבעלים במקרקעין ביחס ליתר השותפים. השאלה המסקרנת יותר היא האופן שבו תפורק השותפות.

הדרך לפירוק השותפות

ברירת המחדל של חוק המקרקעין בנושא זה הנה הסכמת השותפים. כלומר, ככל והשותפים החליטו מראש על הדרך בו תפורק השותפות, יש ליישם אותה במגבלות הקבועות בחוק (סעיף 38א לחוק). בהיעדר הסכם, יפרק בית המשפט את השותפות לפי האפשרויות הבאות:

1. חלוקה בעין, כלומר חלוקת המקרקעין לחלקים, המייצרת בעלות נפרדת לכל שותף, וזאת בכפוף להתכנות בהיבטים תכנוניים. ככל ונדרשים תשלומי איזון, רשאי בית המשפט לחייב תשלומים אלו על השותפים (סעיף 39 לחוק).

2. פירוק על דרך של הפיכת המקרקעין לבית משותף, וזאת כאשר עיקר המקרקעין הנו בית הראוי להירשם כבית משותף. במקרה זה יוקצו הדירות לשותפים לפי חלקם במקרקעין ואף במקרה זה רשאי בית המשפט לחייב בתשלומי איזון (סעיף 42 לחוק).

3. פירוק בדרך של מכירה, וזאת במקרה ובו כפי שנזכר קודם לכן, המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או במקרה בו חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם. במקרה זה יימכרו המקרקעין למרבה במחיר והפדיון יחולק בין השותפים.

בהקשר זה יוזכר כי ככלל, ישאף בית המשפט לבצע את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. זהו הכלל ופירוק על דרך של מכירה הינו החריג. כך קובעת הוראת סעיף 39(א) לחוק: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". אחד הנימוקים לכך הנו כי בהיות משאב הקרקע מוגבל וייחודי, החוק מעניק משקל מיוחד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. בנוסף, נטל ההוכחה הינו על הטוען שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד ניכר[2].

הגדרת המקרקעין כמקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה בעין

חלוקה בעין משמעה כי כל אחד מהשותפים זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת. אם ניתן לפצל את המקרקעין לחלקים, אשר כל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות לזכויות ולעסקאות, הרי שהם ניתנים לחלוקה. אין הכרח כי לא תשמר בעלות משותפת בחלק מסוים כגון: זיקות הנאה, זכות משותפת בין המחוברים שנוצרו כתוצאה מחלוקת המקרקעין, שטח משותף וכיו"ב. ההכרח הוא להפריד בין זכות הבעלות של כל שותף.

כפי שצוין קודם לכן, לחלוקה בעין יש אספקטים תכנוניים מהותיים. מהוראות סעיף 38 לחוק המקרקעין, עולה כי גם במקרה של חלוקה בעין שנקבעה בהסכם, הרי שהוא טעון אישור המפקח כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנדון. סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה[3] קובע כי לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר. לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה.

לפיכך, ובטרם ייתן בית המשפט צו לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, נדרש כי יתקבל אישור עפ"י תשריט על ידי רשויות התכנון הרלבנטיות לפי חוק התכנון והבנייה. באופן מעשי, מתבקש אישור של רשויות התכנון רק לאחר שהתגבשה הצעת חלוקה מוסכמת על הצדדים או מאושרת על ידי בית המשפט.

חלוקה הגורמת להפסד ניכר לשותפים

הסייג הנוסף לביצוע פירוק השותפות במקרקעין בדרך המלך, היא כאשר הפירוק בדרך זו יגרום להפסד ניכר. עפ"י הוראות סעיף 40(א) לחוק המקרקעין: "אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

חשוב לציין בהקשר זה כי אין מדובר בתחשיבי רווח או הפסד עתידיים, ואין די בהפסד רגיל. על מנת להימנע ממסלול של פרוק שיתוף בדרך של חלוקה, ההפסד צריך להיות בבחינת הפסד ניכר.

בבואנו לבחון האם מדובר בהפסד, יש לזכור כי שאלת ההפסד אינה נלמדת מעצם הליך פירוק השותפות, אלא במסלול הספציפי של חלוקה בעין. כלומר נקודת המוצא הוא שהליך פירוק השותפות מעצם טבעו מסב הפסד לשותפות, והשאלה הינה בהנחה כי נגזר על השותפות במקרקעין להתפרק, האם אופן הפירוק בדרך של חלוקה בעין יסב הפסד ניכר למי מן השותפים. האם חלוקת השלם לחלקיו תיתן בידינו חלקים ששוויים המצרפי פחות משוויו של השלם[4].

השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל העסקי הטמון בנכס המקרקעין או איזו דרך כדאית יותר מבחינה כלכלית. הסוגיה היא בנזק הישיר שייגרם מן החלוקה עצמה.

נפסק כי: "על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו"[5].

סיכום

משנתגלעה מחלוקת שאיננה ניתנת לגישור בין שותפים במקרקעין, נתונה הזכות לכל שותף לדרוש את פירוק השותפות, בכל עת. למעט חריגים קיצוניים בהם תתקבל התנגדות לעצם פירוק השותפות (כגון קיומו של הסכם המגביל זאת באופן זמני או לאור חוסר תום לב/שימוש לרעה בזכות), יעמוד הוויכוח על הדרך בה תפורק השותפות.

המחוקק קבע כי דרך המלך לפירוק השותפות יהיה בדרך של חלוקה בעין. במקרה ובו החלוקה בלתי אפשרית בהיבטים תכנוניים הקבועים בחוק התכנון והבנייה או לחילופין החלוקה בעין היא אפשרית, אך עצם החלוקה תסב הפסד ניכר למי משותפים, רשאי הוא להורות על פירוק השותפות בדרך של מכירה המקרקעין וחלוקת הפדיון.

[1] רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6684 נ' ויסמן (פורסם בנבו 27.5.10)

[2] רע"א 1017/97 רידלביץ' נ' מודעי (פורסם בנבו 25.10.98) (להלן: "עניין רידלביץ'")

[3] חוק התכנון הבנייה, תשכ"ה – 1965

[4] עניין רידלביץ'

[5] עניין רידלביץ'