למי שייכות זכויות בנייה בבניין – האם לכלל הדיירים או שמא לדירה אליה הוצמד גג הבניין?

השאלה שבכותרת מאמר זה הינה שאלה שמעסיקה בעלי דירות רבים בשנים האחרונות, במיוחד כאשר ברקע קיימת מגמה הולכת ורווחת של פרויקטים במסגרת תמ"א 38/1, קרי פרויקטים בהם קבלן או יזם מחזק בניין פלוני מפני רעידות אדמה, ובתמורה מקבל ומנצל את זכויות הבניה בבניין על מנת לבנות מספר דירות נוספות, בין היתר על גג הבניין, אותן ימכור לצדדים שלישיים.

מבוא:

השאלה שבלב מאמר זה, מתבססת למעשה על שני נושאים קנייניים; הראשון – הזכות להצמיד את גג הבניין לבעלים של דירה פלונית, אשר לרוב ממוקמת בקומה האחרונה של הבניין[1]; והשני – נושא זכויות בנייה הניתנות לניצול בבניין פלוני בהתאם לתב"ע החלה עליו[2].

השילוב בין שני הנושאים דלעיל יוצר פעמים רבות בלבול ואף ויכוחים בין בעלי דירות בבניינים, שכן יש הסבורים כי לדייר שלדירתו הוצמד הגג (כמובן בכפוף להסכמת בעלי הדירות בבניין בהתאם לרוב הנדרש על פי חוק), הוצמדו גם זכויות הבניה הניתנות לניצול, באמצעות בנייה של דירות נוספות על הגג.

המצב המשפטי והקנייני הנוהג, בהתאם לדין והפסיקה הישראלית, הוא כזה הקובע בבירור כי הצמדת גג של בניין לדירה פלונית, אינו גורר עמו, באופן אוטומטי, גם הצמדה של זכויות הבניה הניתנות לניצול על הגג, לאותה דירה. האמור לעיל נובע מכך שזכויות הבניה בבניין שייכות למעשה לכלל בעלי הדירות ונחשבות כחלק מקניינם. על כן, על מנת להצמיד זכויות בניה לבעלים של דירה ספציפית, על חשבון יתר בעלי הדירות, יש לקבל את הסכמתם של כלל הדיירים ולעגן את ההצמדה של הזכויות במסגרת תקנון הבית המשותף.

נושא הבעלות בזכויות הבניה דרך עיניו של בית המשפט:

בחודשים האחרונים, בית המשפט המחוזי בחיפה הוציא תחת ידו פסק דין הדן בדיוק בסוגיה נשוא מאמר זה, הוא פסק הדין בעניין פאל[3].

בפסק הדין פאל, דן בית המשפט במצב בו בני זוג מנוחים היו בעלים של בניין הרשום כבית משותף, ובצוואתם חילקו את הדירות בין שני ילדיהם. עוד נקבע בצוואה, כי התובע יירש את כל זכויות הבניה בבניין, זאת בעוד שגג הבניין הוצמד לאחת הדירות שירשה דווקא הנתבעת.

טענת התובע הייתה כי מאחר והוא הבעלים היחיד של זכויות הבנייה לבנייה על גג הבניין, יש להצמיד את הגג לאחת הדירות שהוא ירש, על מנת שיוכל לנצל את הזכויות. מנגד, טענה הנתבעת כי מאחר והגג הוצמד לאחת הדירות שהיא ירשה, היא זו שזכאית לנצל את זכויות הבנייה עליו, שכן הגג הוא חלק מרכושה.

כבר עתה נציין ונאמר כי בית המשפט קיבל את עמדתו של התובע וקבע באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי "אין לראות בהצמדת הגג ככוללת את אחוזי הבנייה שנותרו או שינתנו בעתיד לבית המשותף. עצם הצמדת הגג ליחידה מסוימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה".

אמנם, בפסק הדין בעניין פאל, דן בית המשפט רבות באופן שיש לפרש את צוואת המורישים ובמה היה אומד דעתם בעת עריכת הצוואה. ברם, במקביל לדיון הפרשני, התייחס פסק הדין גם לסוגיה הקניינית של הצמדת הגג לדירה פלונית והשאלה האם היא גוררת עמה בהכרח (ובאופן אוטומטי) גם הצמדה של זכויות הבניה על הגג.

בית המשפט חזר על הלכות קודמות של בית המשפט העליון וקבע כי "אחוזי בנייה בלתי מנוצלים יש להם ערך כלכלי לבעלי הדירות בבית משותף, הגם שאין לראותם כחלק מ"הרכוש המשותף". ניצול זכויות אלה רק על ידי אחד השותפים בבניין בהכרח מקטין את ערך הדירות הקיימות. לפיכך, הענקת "זכויות בנייה" לבעל דירה פלונית, תוך שלילה למעשה של זכות כלכלית זו מבעלי דירות אחרים, מן הדין שתיעשה בהסכמה או על דעתם (מתוך ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן (פורסם בנבו 12.8.63)… זכויות הבניה נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף (מתוך ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב (פורסם בנבו 9.12.86, ההדגשות אינן במקור)".

השפעת הבעלות בזכויות הבניה על פרויקטים של תמ"א 38/1:

כפי שציינו בתחילת מאמר זה, פעמים רבות מתגלעים ויכוחים בין בעלי דירות בבניינים המעוניינים לקדם פרויקט של חיזוק מפני רעידות אדמה (תמ"א 38/1), שכן בעלי הדירות להן מוצמד גג הבניין, סבורים (שלא בצדק) כי הם גם בעלי הזכויות לבנות על הגג.

בעקבות פסיקה עקבית של בתי המשפט, בין היתר כפי שנפסק בפסק דין פאל, אנו יודעים בבטחה כי אין כל קשר בין השאלה מי הבעלים של זכויות הבניה לבנייה על הגג לבין השאלה למי מוצמד הגג. המצב לרוב הוא שכל בעלי הדירות בבית משותף הם הבעלים של זכויות הבניה, בעוד שרק אחד מבעלי הדירות הוא הבעלים של הגג (מכוח הצמדה). על כן, על מנת שדיירים בבית משותף מהסוג הנ"ל יוכלו לנצל את זכויות הבנייה תוך שהם בונים על גג הבניין, הבעלים של הגג צריך לאשר את הבנייה על הגג (וככל הנראה לקבל תמורה נוספת בנפרד מהתמורה אותה מקבלים כלל הדיירים), ולחילופין הגג צריך להיות חלק מהרכוש המשותף ולא מוצמד לאף דירה.

יצוין, כי קיימים מקרים בהם לדירה שלה הוצמד הגג, הוצמדו גם זכויות הבנייה, אך הצמדת הזכויות כאמור חייבת להיעשות בהסכמת כלל הדיירים ולקבל ביטוי בתקנון הבית המשותף.

סיכום:

ההלכה הרווחת מזה שנים היא כי הבעלים של דירה אליה הוצמד הגג, הוא אינו בהכרח הבעלים של זכויות הבניה לבנייה על הגג, אלא אם זכויות אלה הוצמדו לו באופן מפורש ובהסכמתם של יתר בעלי הדירות בבניין.

אנו סבורים, כי ככל שיותר בעלי דירות יהיו מודעים למצב המשפטי דלעיל, כך יפחתו סכסוכי השכנים ומצבים בהם דיירים שלדירותיהם הוצמד הגג, ינסו "לסחוט" את יתר הדיירים במסגרת

[1] חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, סעיף 55(ג) (להלן: "החוק")

[2] ראה את החוק, סעיף 71(א)

[3] הפ (חי') 13293-11-14 פאל ג'ורג' נ' ישראלה פלד (פורסם בנבו 8.6.17)