דירות נופש – אכסון מלונאי מיוחד

רקע

במהלך השנים יזמי נדל"ן הקימו מספר לא מבוטל של פרוייקטים למגורים, שניבנו באזורים שונים ברחבי המדינה, לרבות לאורך חוף הים, על קרקעות אשר יועדו לצרכי תיירות ונופש. מצב זה התאפשר, בין היתר, באמצעות הקמת פרוייקטים אשר שווקו וכונו "מלון דירות" או "דירות נופש". למעשה, הפרוייקטים הנ"ל לכאורה תאמו את הוראות התב"ע החלות על הקרקע אשר קבעו כי ניתן להקים על הקרקע בתי מלון ובמסגרת בית המלון לבנות דירות נופש שניתן למוכרם ליחידים, אך בפועל, הדירות הנ"ל שימשו למגורים לכל דבר ועניין.

על הרקע הזה ועל מנת למנוע זליגה של קרקעות מהמרחב הציבורי לפרטי, בסוף שנות ה-90 משרד התיירות ביטל את הכרתו בסוג זה של "אכסון מלונאי" (דירות נופש) כאמצעי אכסון מוכר. גם בתי המשפט החלו בהקשחת עמדות מול יזמי נדל"ן לבניית מגורים על קרקע שייעודה מלונאות.

מדיניות בתי המשפט ומשרד התיירות

אחד מפסקי הדין הבולטים והמנחים בהיבט של שמירה על מתחמי קרקע המיועדים לרווחת הציבור לצרכי נופש, שיצאו תחת בית המשפט העליון ניתן בעע"ם 2273/03 אי התכלת ואח' נ. החברה להגנת הטבע ואח' שניתן ביום 7.12.2006 (פרשת המרינה בהרצליה). בית המשפט העליון דחה את הערעור שהוגש על ידי החברות הקבלניות, תוך שהוא מאמץ את פסק דינו של כב' השופט א' גורן בעת"מ 98/2038 וקובע את העיקרון כי באזורים תיירותיים אשר על פי ייעודם המוגדר בהוראות התב"ע החלה במקום ו/או על פי תוכניות מתאר ארציות ניתן להקים "מלון דירות" ו/או "דירות נופש", אזי היחידות בהם ניתנות למכירה לציבור הרחב ובלבד שישמרו שני עקרונות: האחד, המבנה יתוכנן, יוקם ויתופעל כבית מלון; והשני, שיחידות האירוח יועמדו לרשות הציבור הרחב מרבית ימי השנה.

לצד הקביעות של בתי המשפט, ולאור העובדה כי בתוכניות מתאר מאושרות עדיין מופיעים מונחים כגון "מלון דירות", "דירות נופש" או "אכסון מלונאי מיוחד", כשימושים המותרים על קרקע שייעודה תיירותי, גם משרד התיירות החליט להידרש לסוגיה ולהציג את עמדתו ומדיניותו התיירותית בנושא. מדיניות משרד התיירות כאמור הובעה בחוזר מנכ"ל בנושא אכסון מלונאי מיוחד[1]:

"האזורים ברצועת החוף ובשטחים אחרים בארץ, שהם בעלי משאבי טבע ונוף ומיועדים לשימוש מלונאי הינו מצומצם וצר, ויש להגן עליהם לשימוש לייעודים שלתועלת הציבור, קרי- תיירות ונופש. ועל כן נוצר הצורך לרכז את עמדת ומדיניות משרד התיירות להגנה מירבית על שטחים אלו, להבטחת השימושים התיירותיים ולתועלת הציבור הרחב".

אכסון מלונאי מיוחד הוגדר בחוזר המנכ"ל כך: בית מלון המוגדר בהוראות התוכנית החלה בשטח ברשימת שימושי ו/או יעודי הקרקע כ"מלון דירות" ו/או "דירות נופש" ו/או בית מלון הפועל על בסיס time sharing או על בסיס leaseback.

בהתאם לחוזר מנכ"ל משרד התיירות, העקרונות המרכזיים על פיהם ניתן יהיה להקים בית מלון הכולל "אכסון מלונאי מיוחד" (דירות נופש) מתייחסים לאלמנטים פיזיים של בתי המלון, למיקום של בתי המלון ברחבי הארץ, להגבלות על מספר דירות הנופש מתוך סך היחידות בבית המלון, והשימוש המותר בדירות הנופש תוך שימת דגש בעניין זה על ההוראות שיש לכלול בהסכמי המכר של דירות הנופש והסמכויות של חברת הניהול המלונאית, והכל מתוך מטרה להבטיח את השימוש והתפעול המלונאי ומניעת אפשרות לשימוש פרטי בלעדי ביחידות האירוח, לרבות למטרת מגורים.

תחולת הוראות חוזר מנכ"ל משרד התיירות

במסגרת חוזר דלעיל של מנכ"ל משרד התיירות נקבע כי: "הקמת מתקני אכסון בקרקע שייעודה בהוראות התב"ע תיירותי ושימושיה בתוכנית מוגדרים כ- "מלון דירות" ו/או "דירות נופש" ו/או "אכסון מלונאי מיוחד" תותר רק עפ"י העקרונות לאכסון מלונאי מיוחד כמפורט בחוזר זה".

חוזר המנכ"ל חל הן על תב"עות קיימות והן על תב"עות חדשות, אשר קובע הוראות שונות לגבי תב"עות קיימות ותב"עות חדשות. להלן שני הבדלים עיקריים:

הגבלות על מספר דירות הנופש שניתן לכלול בבית המלון ביחס לשאר היחידות המלונאיות: במקרה של תב"עות חדשות נקבע כי שטחן הכולל של דירות הנופש לא יעלה על 49% מכלל השטח של היחידות המלונאיות, בעוד שבתב"עות הקיימות אין הגבלה דומה.

תקופת השימוש העצמי בדירת הנופש: הדרישה בתב"עות קיימות היא כי תקופת השימוש העצמי בדירת הנופש לא תעלה על תשעה חודשים במצטבר בשנה. לעומת זאת, הדרישה בתב"עות חדשות היא שתקופת השימוש העצמי לא תעלה על שישה חודשים פחות יום במצטבר בשנה.

לצורך הבטחת הניהול והשימוש המלונאי ופיקוח על קיומם של העקרונות שנקבעו בחוזר המנכ"ל נקבעו הוראות אשר יחולו על התב"עות הקיימות והתב"עות החדשות.

כך למשל הוחלט לבטל את האפשרות לשיווק עצמי של היחידות בדרך אחרת ולקבוע כללים אחידים לכלל רוכשי היחידות, באופן ששיווק מכלול היחידות יתבצע רק ע"י חברת הניהול המלונאית.

בנוסף נקבע כי משרד התיירות יתאם עם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מספר נושאים הקשורים לדירות נופש, ביניהם התנאים למתן טופס 4, לרבות התנאים שלהלן:

קבלת אישור משרד התיירות כי הסכמי המכר והניהול שנחתמו עם רוכשי היחידות תואמים את עקרונות נוהל זה באשר לניהול והתפעול והשימוש המלונאי;

לאחר מתן טופס 4 ,משרד התיירות יוודא את התפעול המלונאי של הפרויקט על ידי חברת ניהול מלונאית ובכלל זה הצגת רישיון עסק מלונאי.

טופס אכלוס לפרוייקט מותנה בקבלת טופס אכלוס לאותו חלק בפרויקט שעתיד לשמש כ"בית מלון רגיל".

סיכום

אין ספק כי היתרונות הגלומים בהתערבות הן של בתי המשפט והן של משרד התיירות באמצעות התווית מדיניות כפי שהובאה בחוזר המנכ"ל בנושא אכסון מלונאי מיוחד (תוך תאום מול הועדות המקומיות לתכנון ובנייה) הם רבים וכי ככל ואלו יושמו ויאכפו כהלכה, מדובר בברכה אשר יש בה כדי להטיב עם הציבור בכללותו ולשמור על המרחב הציבורי שגם כך הולך ומצטמצם.

[1] חוזר מנכ"ל מס' 5/2009 שפורסם שביום 25.5.2009; תיקון 1 לחוזרת מנכ"ל 16/2009; תיקון 2 לחוזר מנכ"ל 8/2011 ותיקון 3 לחוזר מנכ"ל 1/2013.