התמודדות עם דייר סרבן בפרויקטים של התחדשות עירונית

מבוא

בשנים האחרונות, קיימת עלייה בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, קרי פרויקטים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לפי הוראות תמ"א 38 (בין באמצעות חיזוק בניינים ובין באמצעות הריסתם ובניית בניינים חדשים תחתם) וכן פרויקטים של פינוי בינוי "קלאסיים".

פרויקטים של התחדשות עירונית לרוב מתבצעים באמצעות ניצול זכויות בנייה קיימות בבניין ושימוש ברכוש משותף לניצול אותן זכויות. לאור האמור, קיימת התנגשות תמידית בין המערכת הקניינית הפרטית (קרי, הדירה עצמה) לבין המערכת הקניינית המשותפת (קרי, הרכוש המשותף). כך, העובדה שחלק גדול מהציבור בארץ מתגורר בבתים משותפים, יוצרת באופן טבעי מורכבות מסוימת באיזון השיקולים בין בעלי הזכויות, בייחוד בכל הנוגע לרכוש המשותף.

הדוגמא הבולטת ביותר לאיזון כאמור, הינו מצב בו חלק מבעלי זכויות בבניין מעוניינים להוציא אל הפועל פרויקט של התחדשות עירונית, בעוד שישנם דיירים המסרבים לפרויקט כאמור. כך, יש צורך לאזן בין זכותו של אדם למקסם את הזכויות שלו ולשפר את מצבו ומצב דירתו מחד, לבין זכותו של אחר שלא לפגוע בחלקו ברכוש המשותף ושלא לחייבו לבצע שינויים (דרסטיים בדרך כלל) בדירתו הפרטית, מנגד.

לאור חשיבות הזכויות משני צידי המתרס ולאור העובדה כי פרויקטים של התחדשות עירונית הולכים ומתרבים, נוצרים יותר ויותר קונפליקטים בין דיירים בבניינים, אשר היה צורך להסדירם במסגרת חקיקה ספציפית. כך, בפרויקטים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה דן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן: "חוק חיזוק בתים משותפים"), בעוד שבפרויקטים של פינוי בינוי דן חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006, הידוע גם בכינויו חוק הדייר הסרבן (להלן: "חוק הדייר הסרבן").

הסדרי החקיקה

הן חוק חיזוק בתים משותפים והן חוק הדייר הסרבן, מפרטים מנגנונים שבמסגרתם רוב של בעלי זכויות בבניין יכולים להתקדם בביצוע פרויקט התחדשות עירונית כלשהו, על חשבון המיעוט, גם מבלי לקבל את הסכמתם של 100% מבעלי הזכויות. ההבדל בין שני החוקים הנ"ל הוא באופן הטיפול באותם "דיירים סרבנים" ובתנאי הסף.

חוק חיזוק בתים משותפים, החל כאמור על פרויקטים של תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2, מאפשר לרוב של 80% מבעלי הזכויות ו-80% ממחזיקי הרכוש המשותף, לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעת אכיפה כנגד המיעוט. תנאי הסף להחלת המנגנון הנ"ל הוא כאשר ניתן כבר היתר בניה לביצוע הפרויקט.

חוק הדייר הסרבן, החל כאמור על פרויקטים של פינוי בינוי "קלאסי", מאפשר לרוב של 80% מבעלי הזכויות ו-75% ממחזיקי הרכוש המשותף, לפנות לבית המשפט בתביעה נזיקית כנגד הדיירים הסרבנים, לקבלת פיצויים בגין שווי עליית ערך הדירה שבעלי הזכויות היו מקבלים אם הפרויקט היה יוצא אל הפועל. תנאי הסף להחלת המנגנון הנ"ל הוא כאשר המתחם בו מצוי הבניין הוכרז באופן רשמי כ"מתחם פינוי בינוי" לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 או לפי חוק מיסוי מקרקעין  – 1965 התכנון והבניה או לפי חוק מיסוי מקרקעין. כיעה נזיקית לקבלת פיצויים בגין שווי עליית ערך הדירה שבעלי הזכויות היו מקבלים אם(שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963.

כפי שניתן לראות, הן חוק חיזוק בתים משותפים והן חוק הדייר הסרבן קובעים מנגנונים שבמסגרתם רוב של בעלי זכויות בבניין יכולים "לכפות" על דיירים סרבנים (בין באמצעות אכיפה בעין ובין באמצעות הטלת פיצויים) את ביצוע הפרויקט. הנחת המוצא של המחוקק בסוגיה זו הייתה, כי ביצוע הפרויקט ייטיב בסופו של יום עם הדייר הסרבן ועל כן מצדיק פגיעה זמנית מסוימת בזכות הקניינית שלו.

יחד עם זאת, כמובן שישנה חשיבות לנימוקי ההתנגדות של הדייר הסרבן. כך, ישנם מצבים בהם דיירים מנסים "לסחוט" את יתר בעלי הזכויות (ואף את היזם) ומתנים את הסכמתם לפרויקט בקבלת הטבות שונות, או מצבים בהם המתנגדים לא מספקים סיבה אמיתית להתנגדותם. התנגדויות מהסוגים דלעיל אינן נחשבות כהתנגדויות לגיטימיות. מנגד (וכקבוע בחוק הדייר הסרבן), ישנן סיבות אשר כן מהוות סיבה סבירה להתנגדות לפרויקט, לדוגמא: העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו לדייר הסרבן מגורים חלופיים בתקופת הריסת הבניין והקמתו מחדש, לא הוצעו לדייר הסרבן בטוחות הולמות, קיימות נסיבות אישיות לדייר הסרבן שבגינן הסכמה לעסקה היא אינה סבירה או מצב בו הדייר הסרבן או אחד מבני משפחתו הוא בעל מוגבלות (אך גם לכך יש סייגים).

התייחסות הפסיקה לתופעת הדייר הסרבן

בפסיקה של המפקח על רישום המקרקעין נקבעו לא אחת הסמכויות בהן מחזיק המפקח בבואו להגיע להחלטה, בין היתר השיקולים שעליו לשקול והיקף סמכותו (ר' פסק דין שומרוני[1], פסק דין זוהר[2]  ופסק דין רוט[3]).

בפסקי הדין של המפקח על רישום המקרקעין, ישנן גם התייחסויות ספציפיות לנימוקי התנגדות של דיירים סרבנים, אשר לעיתים מתקבלות על ידי המפקח ולעיתים, לאו. לדוגמא, בפסק דין שמואלי[4] נדחתה טענה של דיירים סרבנים בדבר אי שוויון בינם לבין יתר הדיירים, שכן על אף שדירות העורף באותו בניין קיבלו הרחבה גדולה יותר של דירתם, מדובר היה בהבחנה משיקולים תכנוניים בלבד כאשר כל "סוגי הדירות" קיבלו הרחבה זהה לחלוטין.

מנגד, בפסק דין אנגל אחזקות[5] נקבע כי כאשר מבטלים לדייר כלשהו את הכניסה הנפרדת ליחידתו, כאשר משנים באופן מהותי את גרם המדרגות וכאשר חוסמים לו פתחים הדירה, הדבר מהווה פגיעה קניינית קונקרטית, המתקבלת כהתנגדות סבירה לביצוע פרויקט חיזוק.

בתיקים שהובאו בפני בתי המשפט מכוח חוק הדייר הסרבן (קרי תביעות נזיקיות), חזרו בתי המשפט על רשימת הנסיבות אשר אינן נחשבות כסירוב בלתי סביר וציינו כי נסיבות אשר אינן נכנסות בגדר אותה רשימה נחשבות כנסיבות בלתי סבירות החושפות את הדיירים הסרבנים לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה (ר' פסק דין שורצברגר[6], פסק דין עמינדב[7] ופסק דין קינן[8]).

סיכום

באיזון השיקולים בין רוב דיירים אשר מעוניין לקדם פרויקט של התחדשות עירונית לבין מיעוט של דיירים המביעים התנגדות לפרויקט, בתי המשפט והמפקח על רישום המקרקעין לוקחים בחשבון את הזכויות הקנייניות של כל הצדדים, את תנאי העסקה עצמה ואת מהות ההתנגדות של המיעוט. הכלל הוא, כי יש לקדם פרויקטים כאמור על מנת למקסם את הזכויות של כלל הדיירים, אך רק וככל והדבר אינו פוגע פגיעה קונקרטית בזכויות הקנייניות של דייר כלשהו.

[1] עש"א (ת"א) 4166-04-13 שומרוני נ' קופמן (פורסם בנבו 5.1.14)

[2] ת"א 494/12 זוהר שגית נ' קידרון דגנית (פורסם בנבו 22.1.14)

[3] ע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון (פורסם בנבו 27.6.16)

[4] ת"א (453/14 שמואלי עופר ואח' נ' פרידה כהן ואח' (פורסם בנבו 18.6.15)

[5] 05/734/14 ח.א. אנגל אחזקות בע"מ ואח' נ' לאה אללוף ואח' (פורסם באתר משרד המשפטים)

[6] ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין  (פורסם בנבו 24.7.14)

[7] ת"א (מרכז) 55587-12-11 רחל עמינדב ו-46 אח' נ' יקותיאל קאזי (פורסם בנבו 6.6.13)

[8] ת"א (הרצ') 54823-07-13 אופיר קינן נ' ליאור משה (פורסם בנבו 22.9.14)