תוכנית המטרו והשפעתה על תשלום היטל השבחה

מבוא:

חוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב – 2021 (להלן: "חוק המטרו") חוקק בשנת 2021 כהכנה לבניית מערכת רכבות המטרו בגוש דן, והוא משיק ומשלב בתוכו מנגנונים רבים הקבועים בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), וכן בתמ"א 70, היא תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב (להלן: "תמ"א 70").

אחד המנגנונים כאמור, בו מאמרנו יתמקד, נוגע להיטל ההשבחה שייגבה מבעלים של מקרקעין הנמצאים בתחום המטרו; שיעור ההיטל שיגבה, התנאים לגבייתו, למי ההיטל ישולם, שיעור ההיטל במתחמי פינוי ובינוי, וכיו"ב.

ככלל, התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מעגנת את נושא היטל ההשבחה שבעלי זכויות מקרקעין נדרשים לשלם בגין מימוש זכויותיהם; קרי בעת מכירת זכויותיהם במקרקעין או בנייה עליהם באמצעות הפקת היתר בניה מאת הרשות המקומית.

כך, סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי שיעור היטל ההשבחה הינו מחצית מסך ההשבחה, וסעיף 3א. קובע כי ספציפית במתחמי פינוי ובינוי, שיעור היטל ההשבחה הינו רבע מסך ההשבחה וזאת החל מהמועד הקובע, הוא יום 1.5.2022.

במאמר מוסגר נציין כי במסגרת התיקון לחוק ההסדרים שהתקבל בנובמבר 2021, נקבע כי על אף שברירת המחדל לגביית היטל השבחה בפרויקט לפינוי ובינוי הינה 25%, לרשות המקומית שמורה הזכות לקבוע באופן נפרד לגבי כל מתחם בגבולותיה מה יהיה שיעור היטל ההשבחה שייגבה בהתאם לצרכיה הספציפיים; 0%, 25% או 50%. ככל ורשות מקומית מסוימת לא עשתה כן עד למועד הקובע כאמור לעיל, תחול ברירת המחדל של 25%, אך אם הגדירה את שיעור היטל ההשבחה המדויק בכל אחד ממתחמיה, החלטתה זו תעמוד בתוקף למשך 5 שנים.

היטל השבחה במסגרת חוק המטרו:

בניגוד למנגנון הכללי לגביית היטל השבחה הקבוע כאמור בחוק התכנון והבניה ובחוק ההסדרים, חוק המטרו קבע הוראות ספציפיות לגבי גביית היטל השבחה מכוח תוכנית המטרו.

חוק המטרו השתמש בהגדרה של "מתחמי השפעה" הכלולים בתמ"א 70 (הם האזורים המושפעים מהמטרו) וקבע כי רק מקרקעין שנמצאים בתוך מתחם השפעה כאמור, ואשר חלה עליהם תוכנית משביחה (תוכנית המגדילה את השטח הכולל לבנייה במקרקעין בשיעור העולה על 10% מהשטח הכולל המותר לבנייה, ובלבד שנוספו לשטח זה 1,500 מ"ר לפחות), יחשבו "מקרקעין מושבחים" ויחול עליהם ההסדר החדש לגביית היטל השבחה עפ"י חוק המטרו.

ההסדר החדש כאמור קובע כי בגין מקרקעין מושבחים כאמור, ישלמו בעלי המקרקעין 40% היטל השבחה ישירות לרשות המקומית (במקום ברירת המחדל של 50% הקבועה בחוק התכנון והבניה), ובנוסף 35% נוספים אשר ישולמו ישירות לאוצר המדינה וישמשו למימון, בנייה ופיתוח של מיזם המטרו בהתאם להוראות חוק המטרו.

היטל ההשבחה במסגרת חוק המטרו במתחמי פינוי ובינוי והסתירה מול חוק התכנון והבניה:

כפי שחוק התכנון והבניה קובע את שיעור היטל ההשבחה באופן ספציפי במתחמי פינוי בינוי (25% כברירת מחדל), גם חוק המטרו מתייחס לשיעור היטל ההשבחה על מקרקעין מושבחים (כהגדרתם בחוק) במתחם פינוי בינוי וקובע את ברירת המחדל על 50% (ר' סעיף 19ד1 לחוק המטרו). להשלמת התמונה יצוין כי גם היטל השבחה מופחת זה, מתחלק בין הרשות המקומית לבין אוצר המדינה.

לאור האמור, ניתן לראות כי ישנם הסדרים סותרים בכל הנוגע לשיעור היטל ההשבחה שיגבה בגין מתחמי פינוי בינוי; מצד אחד סעיף 3א. לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע ברירת מחדל של 25%, בעוד שסעיף 19ד1 לחוק המטרו קובע שיעור של 50% למקרקעין מושבחים במתחמי פינוי בינוי (קרי, מקרקעין הנמצאים באזור רכבת המטרו וחלה עליהם תוכנית משביחה).

אמנם, סעיף 19ד1 לחוק המטרו מדגיש כי הוראותיו באות "על אף האמור בסעיף 3 לתוספת השלישית", אך הסעיף אינו מתייחס באופן ספציפי לסעיף 3א. לתוספת השלישית הקובע את שיעור היטל ההשבחה במתחמי פינוי ובינוי, ללא קשר לתוכנית המטרו.

סתירה זו בעצם מעלה את השאלה מהו היטל ההשבחה שייגבה בגין מתחם פינוי בינוי הנמצא בתחומי תוכנית המטרו? האם 25% כפי שקובע חוק התכנון והבניה כברירת מחדל או 50% כפי שקובע חוק המטרו? לצערנו טרם ניתנה לשאלה מהותית זו תשובה כלשהי, וזאת על אף העובדה כי לאחרונה אושרו חוק ההסדרים ותקציב המדינה לשנים 2023-2024, וזאת מבלי שהנושא יקבל התייחסות או הסדרה כלשהי. במאמר מוסגר יצוין כי משרד המשפטים מסר כי ההסדר הקבוע בחוק המטרו בקשר לתוכניות פינוי בינוי חל רק על תוכניות שתאושרנה לאחר אישורה של תמ"א 70 (אשר טרם התרחש) ולכן לכאורה עוד יש זמן לתקן את הסתירה.

עוד נציין כי ההיגיון העומד בבסיס ההשבחה המוגדלת דלעיל נעוץ בעובדה כי בקרבת תחנות המטרו אכן תינתנה זכויות בניה נוספות, והתוכניות תקודמנה באופן מהיר ויעיל. מאידך, נראה כי אין הגיון לדרוש היטל השבחה מוגדל ללא הענקת זכויות נוספות מכוח הקרבה לתחנות המטרו (אלא בגין נימוקים אחרים), וכן לגרור רגלים בכל הנוגע לאישור התוכניות במוסדות התכנון.

סיכום

כפי שצוין לעיל, ישנה דחיפות עבור המחוקק להסדיר את הסתירה שנוצרה במסגרת שני דברי החקיקה שתוארו לעיל (חוק המטרו וחוק התכנון והבניה) בקשר לשיעור היטל ההשבחה שייגבה בגין מתחמי פינוי ובינוי הנמצאים בתחום תוכנית המטרו. ללא קשר לעובדה כי הנושא הנ"ל משפיע ישירות על כיסם של אזרחי ישראל (כבעלים של מקרקעין הנדרשים לשאת בהיטל ההשבחה), הצורך בחקיקה קוהרנטית וללא סתירות הוא טריוויאלי וברור מאליו ויש לשאוף אליו תמיד.

כמו כן, וביחס להגדרת "תוכנית משביחה" אשר תוארה לעיל (קרי כזאת אשר נמצאת ב"מתחם השפעה" ושבמסגרתה אושרה תוספת של לפחות 10% בשטח הניתן לבנייה ולכל הפחות 1,500 מ"ר), חשוב לשים לב כי רק בהתקיים התנאים דלעיל ניתן יהיה לגבות היטל השבחה בשיעור של 75% כפי שקובע חוק המטרו, שכן אחרת יש לדבוק בהוראות הכלליות הקבועות בחוק התכנון והבניה המעמידות את שיעור היטל ההשבחה על 50% בלבד (לא במתחמי פינוי ובינוי).

למותר לציין כי אין כל הצדקה לחייב בעלי זכויות בהיטל השבחה גבוה יותר וכן להעביר כספים ישירות לאוצר המדינה, רק מעצם קרבתם הפיסית למתחמי המטרו, אך ללא שיקבלו את התוספת בשטחי הבנייה הקבועה בחוק.

האמור לעיל מקבל משנה תוקף בשל העובדה כי בעת גביית היטל השבחה בשיעור של 75%, רק 40% ממנו מגיע לרשות המקומית (במקום 50% בהסדר המקורי בחוק התכנון והבניה), ועל כן לכאורה אין לרשות כל אינטרס לקדם או לזרז תוכניות באזורי המטרו, בשל הפגיעה בגובה היטל ההשבחה אותו היא זכאית לקבל בגינן, מה שגורם לפגישה כפולה בבעלי זכויות המקרקעין.

למידע נוסף אנא צרו קשר: