מבוא
ביום 29.3.2021 פורסם להערות ציבור תזכיר חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תיקון מס' 7) התשפ"א-2021 אשר כולל שורת תיקוני חקיקה שמטרתם לקדם הליכי התחדשות עירונית ולהסיר חסמים בתחום זה.
תזכיר החוק נולד בעקבות פרסום התוכניות האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040 שהוכנה ע"י המועצה הלאומית לכלכלה ואומצה ע"י הממשלה, ובמסגרתה נקבע כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים תעמוד מדינת ישראל בפני קושי תכנוני ממשי של אזילת הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ. לפיכך, הממשלה המליצה על ביצוע פעולות להאיץ תוכניות התחדשות עירונית באמצעות שינויי חקיקה וייעול הליכי ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ. כאנקדוטה נציין, כי במסגרת התוכנית, הומלץ על ביצוע הפעולות הנדרשות לשם עלייה מ-12% היקף פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל התחלות הבנייה ל-46% עד שנת 2040.
סקירה תמציתית של עיקרי תזכיר החוק
תביעה נגד דייר סרבן – במסגרת תזכיר החוק, מוצע להפחית את הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה כנגד דייר סרבן מארבע חמישיות (80%) מכלל בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי לכדי שני שלישים (66%) בלבד. לצד הפחתת הרוב, הוצע לקבוע, כי לשם הגשת תביעה כאמור, יידרש התובע לצרף חוות דעת של שמאי פינוי ובינוי שיקבע כי עסקת פינוי ובינוי המוצעת הינה שיווינית ובעלת כדאיות כלכלית.
דייר שבנה שלא כדין – קושי מרכזי בהשגת הסכמות דיירים לקידום התחדשות עירונית קיים במקרים בהם דייר בבית המשותף ביצע בנייה שלא כדין או עושה שימוש חורג בנכס (כדוגמת הרחבת דירה ללא היתר, פיצולה למספר יחידות דיור או שימוש לצרכי מסחר). במקרים כאלו, דיירים אשר עושים שימוש שלא כדין בנכס לא מוצאים תמריץ ראוי להתקשרות בפרויקט עקב הפירות שנולדו להם עקב אי החוקיות הנלוות לשימוש בנכס, אשר איננה באה לידי ביטוי בתמורות שמוצעות ע"י היזמים. על מנת לפתור בעיה זו, בתזכיר החוק הוצע לקבוע, כי ככל שמצא בית המשפט כי הסירוב נובע מהעבירה שנעשה בנכס, בין אם בינוי ובין אם שימוש שלא כדין, יהיה הוא רשאי לקבוע כי בעל הדירה המסרב לא יבוא במניין בעלי הדירות לשם חישוב הרוב המיוחס הדרוש להגשת תביעה.
הרשאים להגיש תביעה – תוספת חשובה שהוספה בתזכיר הינה הרחבת זהות הרשאים להגשת תביעה כנגד דייר סרבן (או תביעה כנגד בעל דירה שסירובו נובע משימוש שלא כדין בנכס) כך שמלבד לבעלי הדירות, יוכל היזם גם הוא להגיש תביעה כאמור, ככל והודיע לבעלי הדירות שבכוונתו לעשות כן ונתן להם הזדמנות להצטרף כתובעים.
סמכות הממונה על פניות הדיירים – מוצע להרחיב את סמכות הממונה על פניות דיירים לקבוע כי עסקת פינוי בטלה. סמכות זו קיימת לממונה גם כיום ביחס למצבים מסוימים, מצומצמים, כך למשל מוסמך הממונה לקבוע, כי עסקת פינוי ובינוי בטלה אם מצא כי בעל דירה חתם על העסקה בשפה שאינה ידועה לו, ובלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו. בהמשך לכך מוצע לקבוע כי הממונה יוכל לקבוע כי העסקה בטלה, גם במצבים של החתמה על עסקה תוך מצג כוזב מצדו של היזם, הפעלת לחץ בלתי סביר וניצול מוגבלות. מצבים אלו, כמו גם החתמה בשפה לא ידועה, יוגדרו כ"החתמה פוגענית".
צורה מחייבת לעסקת פינוי ובינוי – לאור פערי המידע והכוח בין בעלי הזכויות לבין יזמים מוצע לקבוע פרטים שיש לכלול בעסקת פינוי ובינוי, שבהיעדרם לא יהיה תוקף לעסקה, לרבות: מועדי החתימות, פרטי זהות של הצדדים, התחייבות היזם להעמיד ערבויות, המועדים המקסימלים לאישור תוכנית בוועדות, ובפרטים בנוגע לקבלן המבצע בפועל.
מן האמור אנו למדים, כי תיקון מס' 7 לחוק פינוי בינוי, אשר עודנו בגדר הצעת חוק שמצויה בהליכי דיון, שינויים, ואישור בוועדות הכנסת, עשויה להיטיב עם כלל השחקנים בתחום וליעל את הליכי ההתחדשות העירונית. עם זאת, התזכיר איננו מקיף, וישנם הרבה נושאים אשר נכון היה אילו היו מוסדרים במסגרת התיקון הנוכחי, ושלטעמנו עשויים היו לייעל אף יותר את ההליכים, כדוגמת סדרי דין מזורזים לניהול הליכים אל מול דיירים סרבנים.
כידוע, אחד האלמנטים המשמעותיים בפרויקט התחדשות עירונית, הן מבחינת היזם והן מבחינת בעלי הדירות, הוא הזמן. המערכת המשפטית בישראל הינה מסואבת והליכים משפטיים נגררים ומתעכבים שנים בבתי המשפט. סדרי הדין "הרגילים" מאפשרים מרחב תמרון רב (מדי) לדייר סרבן לנצל את הזמן ולגרור את ההליך המשפטי לפרק זמן ממושך, לעיתים מתוך מטרה ותקווה שבמהלך הזמן היזם ובעלי הדירות ייכנעו לדרישותיו. לטעמנו, על המחוקק למצוא פתרון גם בהיבט הזמן בדרך של קביעת סדרי דין מהירים בתביעות של דייר סרבן.
בשולי הדברים נעיר, כי אף על פי כי בתזכיר הוצע להפחית את מינימום החתימות הדרוש לשם קידום פרויקט התחדשות עירונית, אנו לא רואים סבירות גבוה כי יזם יחל לקדם הליכים משפטיים במקרים בהם כ-33% מדיירי הפרויקט מסרבים לבצעו. לאור האמור, נכון כי הפחתת הרף הדרוש לפתיחה בהליכים משפטיים עשוי לסייע בתיאוריה לקידום פרויקטים, אך בפועל לא בטוח שיזמים יראו לקדם פרויקטים בסף החתימות החדש.
סיכום
תזכיר החוק מעיד על שינוי מדיניות אצל המחוקק בכל הקשור להאצת תהליכים בפרויקטים של פינוי ובינוי, תוך איזון בין השיקולים של רוב הדיירים והיזם אשר מעוניינים לקדם פרויקט לבין מיעוט של דיירים המביעים התנגדות לפרויקט. בין אם מדובר בתומכים או במתנגדים לפרויקט, דומנו כי ייעול התהליכים יתרום לודאות גדולה יותר לצדדים באשר לקידום והוצאה לפועל של הפרויקט, וזאת תופעה מבורכת, תהיה התוצאה בסופו של יום אשר תהיה.
למידע נוסף אנא צרו קשר:
| חנן אפרים, עו"ד | הדר יאיר, עו"ד |
| משרד: 03-691-6600 | משרד: 03-691-6600 |
| אימייל: hanan@ekw.co.il
|
אימייל: hadar@ekw.co.il
|