עיקרי רפורמת ביטול הקלות הבנייה – תיקון 134 לחוק התכנון והבניה

מבוא

ביום 1.1.2023 נכנס לתוקף תיקון 134 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") שעיקרו ביטול הרוב המכריע של הקלות הבניה שניתן לבקש במסגרת היתר בניה. מטרת התיקון, כך לפי דברי ההסבר לתיקון, היא להביא לייעול הליכי הרישוי בהפקת היתר בניה וליצור ודאות מצד היזמים ומבקשי ההיתרים כך שהליך הרישוי יעסוק ברישוי ולא בתכנון.

 רקע

תפקידן המקורי של הקלות הבנייה היה להקל על תהליך הרישוי כאשר נדרש תיקון ספציפי בתוכנית שמכוחה הוצא היתר בנייה. במקום להידרש לשינוי כולל של התוכנית עצמה, עניין שעשוי להימשך כמה שנים, התאפשרו הקלות שהרשות המקומית מוסמכת לאשר, וכך לחסוך לכאורה זמן רב בהליך.

הקלה, כהגדרתה בסעיף 1 לחוק הינה "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג" (ההדגשה אינה במקור).

מנגנון ההקלות נועד לאפשר גמישות בשלב הפקת ההיתר במקרים בהם קיימת הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התכנית. הצדקה כאמור לסטייה מתכנית יכולה להתקיים כאשר יש צורך להתאים את התכנית התקפה לנתוני המגרש הספציפי או כאשר מדובר בתכנית מאוד ישנה ויש להתאימה למציאות הקיימת בפועל.

במהלך השנים השימוש בהקלות הלך וצבר תאוצה ונעשה כה תדיר עד כי הקלות במסגרת היתר בניה הפכו לעניין שבשגרה, בעוד שרישוי התואם את התכנית (ללא בקשה להקלות) הפך לחריג.

כך, השימוש בהקלות הפך למעשה לכלי עוקף של הליכי התכנון ובמקום שתהליך הרישוי יהיה קצר ויעיל, ההקלות הפכו אותו למעין הליך תכנוני נוסף אשר עיכב וסרבל את תהליך הפקת ההיתר בחודשים רבים ובמקרים מסוימים אף בשנים.

דוגמא בולטת לשימוש במנגנון ההקלות הינה בקשה להוספת שטחי בניה ותוספת של יחידות דיור. בהקשר זה נבהיר כי בשנים האחרונות, ובשל תיקוני חקיקה (כגון תקנות "שבס") התאפשרה במסגרת מנגנון ההקלות הוספת יחידות דיור בהיקפים נרחבים. מצב זה הביא את מוסדות התכנון לאשר תכניות עם פחות יחידות דיור או שטחי בנייה, מאחר והם צפו מראש כי ממילא יתבקשו תוספות להגדלת שטחי הבניה ותוספת יחידות דיור במסגרת הקלה.

עיקרי התיקון לחוק

במסגרת התיקון לחוק תוקנו סעיפים 147(א) וסעיף 151, באופן שצמצם מאוד את סמכותה של הועדה המקומית לאשר הקלה. נזכיר כי עובר לתיקון החוק, לועדה המקומית היתה סמכות לאשר הקלה בכל נושא שלא נחשב לסטייה ניכרת מתכנית.

כאמור לעיל, דוגמא בולטת להקלה שצברה תאוצה במיוחד בשנים האחרונות הינה הגדלת מספר יחידות הדיור ושטחי הבניה. בהתאם לתיקון לחוק, סמכות הועדה צומצמה אך ורק לנושאים ספציפיים (וזניחים) שפורטו בתקנות, כאשר נקבע מפורשות כי הנושאים שכן יותרו במסגרת תקנות אלה לא יכללו הוספת שטחי בניה והוספת יחידות דיור.

נכון להיום, הקלות שהועדה מקומית מוסמכת לאשר הן תוספת פיר מעלית, סטייה מקו בניין קדמי בהתאם למרבית הבניינים ברחוב, תוספת מקלט או ממ"ד, תוספת מתקנים לטיפול וניטור של מפגעים ועוד מספר מצומצם של הקלות.

תחולת התיקון לחוק

תכניות חדשות – כל תכנית שיוחלט על הפקדתה החל מיום 1.1.2023:

בהתאם להוראות המעבר שנקבעו במסגרת התיקון לחוק, ביטול ההקלות יחול על תכניות חדשות שהוחלט להפקידן החל מיום 1.1.2023. על תכניות אלו יחול התיקון החדש, כך שלא ניתן יהיה לבקש מכוחן הקלות לפי תקנות סטייה ניכרת הקיימות, אלא לפי התקנות החדשות ובנושאים מצומצמים ביותר שנקבעו בתקנות.

תכניות שאינן תכניות חדשות – כל תכנית שהוחלט על הפקדתה לפני יום 1.1.2023:

בכל הנוגע לתכניות שהוחלט על הפקדתן טרם 1.1.2023, הרי שבהתאם להוראות שנקבעו בחוק, ניתן יהיה לבקש הקלה מכוחן לפי מנגנון ההקלות הקיים עד ליום 1.1.2025. בהקשר זה יצוין, כי בתיקון לחוק ניתנה סמכות לשר הפנים להאריך את המועד הנ"ל מעבר ליום 1.1.2025 לתקופות שלא יעלו על שנתיים, אם מצא כי קיימת לכך הצדקה ממשית. עוד נקבע כי על בקשה להיתר שתוגש עד ליום 1.1.2025 (או עד למועד שיוארך כאמור), ניתן יהיה להמשיך ולדון בה.

סיכום

ביטול מנגנון ההקלות הקיימות מעיד על שינוי מדיניות בכל הקשור לייעול ולהאצת תהליכים בהפקת היתרי בניה. יחד עם זאת, לא ברור עדיין כיצד ביטול מנגנון ההקלות יתרום בפועל לייעול התהליך כולו.

ביטול מנגנון ההקלות הקיים יצריך הסתגלות הן מצד רשויות התכנון והן מצד היזמים ו/או המבקשים קבלת היתר. כך למשל, הבקשות לתוספת הגדלת שטחי בניה ויחידות דיור כבר לא תוכלנה להיעשות בדרך של הקלה, אך קשה לראות מצב בו היזמים יוותרו בנקל על תוספות אלו ולכן ככל ורשויות התכנון לא יכללו מראש בתכניות תוספות שטחי בניה ויחידות דיור, הדבר יאלץ את היזמים, במקום לבקש את התוספות במסגרת ההקלות, לתקן את התכניות התקפות ותהליך זה לא פחות מסורבל וארוך מתהליך ההקלות.

למידע נוסף אנא צרו קשר: