עורך דין תמ"א 38

אחריות, תפקידים ודגשים

מבוא

פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר מתבצעים פעמים רבות תחת ההוראות של תמ"א 38, הינם מחזה נפוץ במחוזותינו, בין היתר בשל שילוב הנסיבות בהן אין הרבה שטחים פנויים הניתנים לניצול לבנייה, בעוד שישנם לא מעט מבנים ישנים המצריכים חיזוק מפני רעידות אדמה.

המשמעות וההשפעה שיש לפרויקטים כאלו על בעלי דירות הינה עצומה, שכן במרבית המקרים מדובר בנכס הגדול ביותר שבבעלותם (ובדרך כלל גם בבית המגורים שלהם), ולכן הצטרפות לפרויקט שכזה הוא אינו עניין של מה בכך ומצריך התערבות של בעלי מקצוע הבקיאים בתחום. במקרה של בעלי דירות, בעל המקצוע החשוב ביותר שאמור להגן על זכויותיהם, הינו עורך דין תמ"א 38.

לאור האמור, בחרנו להתמקד במאמר זה בחשיבות תפקידו של עורך הדין בהגנה על בעלי הדירות וזכויותיהם מול כל הצדדים המעורבים בפרויקטים של תמ"א 38, בין אם זה היזם, רוכשי דירות אחרים, הרשויות השונות ואפילו בין בעלי הזכויות המקוריים לבין עצמם.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית שחוקקה כבר לפני לא מעט שנים במטרה לאפשר חיזוק של בניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה.

תחילה, התוכנית קבעה כי החיזוק יבוצע בדרך של עבודות פנימיות במערכת השלד של הבניין, תוך אפשרות להוספת ממ"דים/מרפסות לדירות הקיימות וכן הוספת מספר קומות על הבניין הקיים, המהווה למעשה את התמריץ של היזם או הקבלן המקדם את הפרויקט; מכירת הדירות החדשות שייבנו. המסלול הנ"ל נקרא תמ"א 38/1.

בגלגול השני של התוכנית, חיזוקים החלו להתבצע גם באמצעות הריסת הבניין כולו, ובנייה במקומו בניין חדש, כאשר בעלי הדירות המקוריים מקבלים דירות חדשות, גדולות יותר מהדירות הישנות שלהם, בטוחות יותר ובעלות שווי גבוה בהרבה מזה של הדירות במצבן הקודם. מסלול זה נקרא תמ"א 38/2.

בין אם מדובר בחיזוק בניין קיים על ידי תמ"א 38/1, או בהריסה ובנייה מחדש בתמ"א 38/2, אין ספק כי מדובר בפרויקט גדול מימדים, המשפיע על בעלי הדירות באופן מהותי, ועל כן מצריך הגנה מירבית על זכויותיהם, אשר מבוצעת על ידי עורך דין שייצגם החל מהשלבים ההתחלתיים ביותר של הפרויקט, ועד לסופו.

מהו שלב ההתקשרות מול עו"ד תמ"א 38?

ככלל, ככל שבעלי דירות מתקשרים מול עו"ד תמ"א 38 מוקדם יותר, כך טוב יותר.

בפרקטיקה, התקשרות של בעלי דירות מול עו"ד תמ"א 38 הינה לפני שיש כבר יזם בתמונה, אך לעיתים גם לאחר מכן.

כאשר התקשרות כאמור מתבצעת עוד טרם בחירת יזם, יכול עוה"ד לסייע לבעלי הדירות לבחור יזם, לבחון את ביצועיו, את התנאים המסחריים אותם הוא מציע (כדוגמת מספר המ"ר שיתווספו לכל דירה, המפרט וכיו"ב), פרויקטים אחרים שביצע, מצבו הכלכלי וכו', אך בעיקר את התנאים המשפטיים שהם חשובים לא פחות, כדוגמת איזה בטחונות הוא מציע לבעלי הדירות.

מנגד, כאשר בעלי הדירות כבר מצאו יזם או נמצאים מולו בסוג של משא ומתן ורק אחר כך מתקשרים עם עו"ד תמ"א 38, עוה"ד עדיין יצטרך כמובן לסייע להם במשא ומתן עצמו וכן בהמשך בשלב ניסוח ההסכם בין הצדדים. ברם, במצב דברים זה, לעיתים יזמים מחתימים בעלי דירות על מסמך "no-shop" הקובע תקופה בת מספר חודשים במסגרתה מתחייבים בעלי הדירות שלא לנהל משא ומתן או להתקשר בהסכם מול יזמים אחרים, כדי שהיזם הפוטנציאלי יוכל לבצע את כל הבדיקות הדרושות לו על מנת להחליט האם הפרויקט הספציפי רווחי עבורו.

זהו מסמך שפועל לטובתו של היזם, אך לא לטובתם של בעלי הדירות אשר הרבה פעמים מגבילים את עצמם לתקופות לא פרופורציונאליות, הגבלה אשר ככל הנראה לא היו לוקחים על עצמם אם היו מיוצגים על ידי עו"ד תמ"א 38 בשלבים המוקדמים הללו.

במאמר ביניים נציין כי ישנם יזמים המציעים לבעלי הדירות כי עוה"ד שלהם ייצג גם אותם בקשר לפרויקט. אפשרות זו אינה מומלצת כלל וכלל, שכן אותו עו"ד נמצא בניגוד עניינים אינהרנטי אשר עשוי לפגוע בזכויות בעלי הדירות, וההמלצה היא שהם ישכרו את שירותיו של עו"ד תמ"א 38 עצמאי ובלתי תלוי.

כפי שיפורט בהרחבה להלן, אמנם עו"ד כזה יקבל את שכרו מהיזם ולא מבעלי הדירות, אך הדבר אינו פוגע ו/או מחסיר ממסירותו כלפי בעלי הדירות ושמירה על האינטרסים שלהם במקום הראשון.

דגשים ושיקולים לבחירת עו"ד תמ"א 38

כאשר בעלי דירות בוחרים עו"ד שייצג אותם בפרויקט של תמ"א 38 אל מול יזם או קבלן, חשוב מאוד לשים לב לדגשים הבאים:

ניסיון בפרויקטים של תמ"א 38 – פרויקטים כאמור הינם פרויקטים מורכבים, המשלבים מנגנונים משפטיים רבים, המצריכים על כן הבנה מעמיקה במטריה וניסיון קודם בניהול משא ומתן וניסוח מיטבי של כלל ההסכמות והמנגנונים שהוסכמו בין הצדדים. עורכי דין העוסקים בתחומים אחרים של המשפט, ואפילו עורכי דין העוסקים במקרקעין, לא תמיד בקיאים ברזי התחום של התחדשות עירונית, ועל כן מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עו"ד שהתמקצע בעסקאות תמ"א 38 וביצע כבר כאלה בעבר.

המלצות – כדאי לבקש המלצות מלקוחות אחרים של עוה"ד, אותם הוא ייצג או עדיין מייצג בפרויקטים של תמ"א 38. לקוחות כאלה יוכלו לציין בפני בעלי הדירות האם הם מרוצים מתפקודו של עוה"ד, האם שמר על זכויותיהם, האם התנהל בהגינות וביושרה מול כלל בעלי הדירות ומול היזם, האם היה זמין עבורם בכל שלבי הדרך וכו'.

תקשורת טובה – מעצם היותם פרויקטים של תמ"א 38 פרויקטים ארוכי טווח אשר לוקחים כמה שנים, וודאי אם ההתקשרות עם עוה"ד מתבצעת עוד טרם בחירת יזם והתחלת ניהול הליך המשא ומתן, מערכת היחסים בין בעלי הדירות לבין עוה"ד שייצג אותם תימשך זמן רב ועל כן היא צריכה להיות נעימה וכזו בה הצדדים "משדרים על אותו הגל". פעמים רבות עו"ד תמ"א 38 משמש כמעין אוזן קשבת עבור הדיירים, אשר מתקשרים להתייעץ עמו על נושאים הקשורים בפרויקט (ולעיתים גם על נושאים אחרים) ולכן נדרש מאותו עו"ד להפגין סבלנות, הכלה ויכולת לפשר ולגשר בין צדדים.

תפקידיו של עו"ד תמ"א 38

לעורך דין תמ"א 38 המייצג בעלי דירות בפרויקט, בין אם מדובר בחיזוק בלבד או הריסה ובנייה מחדש, יש לא מעט תפקידים חשובים במסע הארוך עד להשלמת הפרויקט. להלן פירוט של התפקידים המרכזיים של עוה"ד, החל מהשלבים הראשוניים ועד לנקודת הסיום המיוחלת:

איגוד הדיירים – מאחר שפרויקטים של תמ"א 38 חלים על בניינים שלמים, הם מערבים מן הסתם לא מעט בעלי דירות, ולעיתים בפרויקטים גדולים מגיעים ממש לעשרות או אפילו מאות של בעלים. על כן, כבר מההתחלה תפקידו של עו"ד תמ"א 38 הוא לאגד את הדיירים לקראת הבנה והסכמה על המסלול אותו בוחרים לקדם, סוג היזם או הקבלן אותו רוצים לגייס עבור הפרויקט, התמורות המבוקשות ומה הסבירות כי אכן ניתן יהיה לקבל אותן (יש לשמור על דרישות ריאליות שתואמות את מציאות הדברים ואת הוראות החוק הרלוונטיות), לתת מענה לבעיות של דיירים ספציפיים (נכים, קשישים וכו') וכיו"ב.

בחירת נציגות – תפקידה של נציגות הדיירים היא לייצגם במשך כל שלבי הפרויקט מול היזם, אך בעיקר בשלבים ההתחלתיים של בחינת יזמים, ניהול המו"מ מולם, התקשורת מול עוה"ד וכיו"ב. חשוב מאוד לדעת ולהסביר לכלל בעלי הדירות, כי הנציגות אמנם מסייעת בקידום הפרויקט, אך הנציגים אינם יכולים ואינם מוסמכים לחייב את יתר בעלי הדירות אל מול היזם, שכן חתימה על ההסכם הסופי מתבצעת על ידי בעלי הדירות עצמם. בדרך הטבע, קשה מאוד להתנהל מול יזם כאשר יש בעלי דירות רבים בצד השני, על כן בחירת נציגות של מספר בעלי דירות חשובה מאוד להתנהלות השוטפת ולאופן בו כל הצדדים המעורבים (בעלי הדירות, היזם ועוה"ד) מתקשרים אחד עם השני. למעשה, הכל עובר דרך הנציגות. ככל וישנה כבר נציגות בעת ההתקשרות מול עוה"ד, יכול עוה"ד לסייע בעיגון הסמכתם של הנציגים על ידי כלל בעלי הדירות, באמצעות ניסוח פרוטוקול אסיפת בעלים המפרט את המינוי. חשוב לציין, כי זהות הנציגים היא קריטית, שכן הם צריכים להיות מוכנים להשקיע מזמנם ומרצם לטובת הפרויקט, וזוהי עמדתנו תמיד כי האופן ולוח הזמנים שבמסגרתו יתקדם המו"מ מול היזם תלוי ברובו בנציגות וכמה היא דוחפת ומקדמת את הפרויקט. נציגות "רדומה" יכולה לעכב מאוד את הדברים ואפילו לסכלם. עוד נציין, כי הנציגים צריכים להיות בעלי דירות ולא שוכרי דירות, שכן הם אלה בעלי האינטרס לקדם את הפרויקט.

בחירת יזם – כאשר עו"ד תמ"א 38 בקיא בתחומו ופעיל בו במשך שנים ארוכות, סביר כי הוא מכיר לא מעט יזמים או קבלנים פוטנציאליים שבפניהם ניתן יהיה להציג את הפרויקט הספציפי במטרה לעניין אותם בביצועו. גם אם לא כך הדבר, או במקרה בו עוה"ד סבור כי היזמים אותם הוא מכיר אינם מתאימים לסוג כזה של פרויקט או אם הם פשוט אינם מעוניינים, אזי עוה"ד יסייע לבעלי הדירות לערוך מכרז לבחירת היזם המתאים ביותר, במסגרתו יפורסמו תנאי ותכונות הפרויקט, ויזמים פוטנציאליים יוכלו להציע הצעות מטעמם במטרה לזכות בו. כמו כן, ברגע שהדיירים מתמקדים באחד או יותר יזמים אפשריים, עוה"ד גם יכול לסייע להם בעריכת בדיקות כלכליות שלהם על מנת לבדוק את חוסנם, ניסיונם, האם עומדות כנגדם תביעות בבתי המשפט השונים וכו'.

ניהול מו"מ מול היזם – כאשר בעלי הדירות בוחרים יזם אחד או שניים להתמקד בהם, עוה"ד מנהל בשם בעלי הדירות את המשא ומתן על מנת להשיג עבורם את התמורה המיטבית ביותר עבורם, תוך שמירה על זכויותיהם ועיגון כל המנגנונים המשפטיים שנועדו לעשות זאת בצורה הטובה ביותר, כגון ערבויות, ליווי בנקאי סגור ליזם, הגבלה על אפשרות רישום הערות אזהרה לטובת היזם ולטובת רוכשי דירות אחרים ועוד.

ניסוח המסמכים המשפטיים – לאחר שכל התנאים המסחריים הוסכמו בין הצדדים, עוה"ד מנסח יחד עם עוה"ד של היזם את ההסכם המקיף, לרבות כלל נספחיו, אשר כולל ומעגן את כל ההסכמות שהושגו. ככל שהפרויקט מורכב יותר וכולל מנגנונים סבוכים יותר, כך הליך זה ייקח זמן רב יותר. לרוב, כאשר כלל התנאים מוסכמים ואין ויכוחים בין הצדדים, ניסוח המסמכים יכול לקחת בין מספר שבועות למספר חודשים. גם כאן יש חשיבות לזהות עוה"ד שנבחר, ולשאלה האם הוא בעל ראש פתוח ויצירתי ויודע למצוא פתרונות לא שגרתיים לבעיות שעלולות לצוף בדרך, כמה הוא מקדם את הפרויקט ושם אותו בראש מעייניו וכו'.

שמירה על קשר מול היזם במהלך תקופת ההסכם – לאחר שנחתם ההסכם מול היזם, עיקר תפקידו של עו"ד תמ"א 38, חלף. ברם, אין זה אומר שלא נשארה לו עוד עבודה, שכן גם לאחר מכן על עוה"ד להמשיך להיות מעורב, לבדוק שהיזם אכן עומד בכל המועדים וההתחייבויות שלקח על עצמו, לסייע היכן שנדרש וכו'. להשלמת התמונה נציין, כי בשלבים אלה הנציגות עדיין פעילה מאוד, שכן היא הגורם המתווך בין היזם ליתר בעלי הדירות ומסייעת בכל מה שדרוש לקידום הפרויקט (חתימות על מסמכים, פגישות, הסכמות וכיו"ב).

שכ"ט של עו"ד תמ"א 38

הפרקטיקה הנהוגה היא כי שכרו של עו"ד תמ"א 38 המייצג את בעלי הדירות המקוריים, משולם במלואו על ידי היזם שנבחר. אך אל דאגה, עובדה זו אינה גורעת ממחויבותו או מסירותו של עוה"ד כלפי לקוחותיו בעלי הדירות המקוריים.

הסיבה לכך ששכ"ט משולם על ידי היזם, היא למעשה לתמרץ בעלי דירות לקדם פרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק או הריסה ובנייה מחדש), שכן אם היו צריכים לשלם את שכר טרחתו מכיסם, ככל הנראה פרויקטים כאלה לא היו מקודמים כלל, ובטח שלא באותה כמות שהם מקודמים כיום.

על אף העובדה כי היזם משלם את שכ"ט של עוה"ד, היזם הוא אינו הלקוח שלו ועוה"ד אינו מייצג אותו. כפי שציינו קודם, מצב בו עוה"ד מייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם, הוא אינו מצב אידיאלי עבור בעלי הדירות.

התנהלות מול דייר סרבן

תפקיד מרכזי נוסף של עו"ד תמ"א 38, המשיק לתפקידו כמי שמאחד את כלל בעלי הדירות יחד, הוא לנסות כמה שיותר למנוע מצב בו קיימים דיירים סרבנים בפרויקט.

נבהיר, כי "דייר סרבן" הינו דייר אשר מתנגד לפרויקט לא מטעמים סבירים (כלומר, לא מטעמים הנוגעים לתמורה לא סבירה או לא מספקת או להפרה של הוראות חוק כאלה ואחרות), אלא ממניעים שאינם לגיטימיים כדוגמת העובדה כי יש על שמו חריגות בנייה, הוא מעוניין לקבל תמורה עודפת על פני יתר בעלי הדירות, הוא מעוניין שמקורב שלו יתמנה כיזם וכיו"ב סיבות ותירוצים.

דיירים אשר יש להם טענות ומאנות בקשר לפרויקט, שהן סבירות ולגיטימיות, צריכים לקבל מענה מספק ומקיף מאת עוה"ד המייצג אותם ומאת היזם שנבחר על ידם. במקרים הקיצוניים בהם אין ברירה אלא לנקוט בהליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים, עוה"ד מסייע בכך בשיתוף פעולה מלא כמובן עם היזם.

הליכים שכאלה יכולים להתנהל או בפני המפקח על רישום המקרקעין או בבתי המשפט השונים, והסעד האפשרי הינו או אכיפת ההסכם על הדייר הסרבן, או פסיקת פיצויים כנגדו בשל הכשלתו/עיכובו את הפרויקט.

מה קורה לאחר החתימה על הסכם מול יזם?

כפי שצוין לעיל, לאחר שלב החתימה על ההסכם מול היזם, עיקר עבודתו של עו"ד תמ"א 38 הושלמה, אך כמובן לא כולה. על עוה"ד לשמור על קשר הן עם נציגות בעלי הדירות והן עם היזם, על מנת "להישאר בתמונה" ולהתעדכן לגבי שלבי הפרויקט, האם יש פעולות המצריכות סיוע מעוה"ד, האם היזם עומד במועדים שנקבעו בהסכם ובהתחייבויות שלקח על עצמו, מענה על שאלות של בעלי הדירות וכו'.

פרט לאמור, בשלבים אקוטיים של הפרויקט, כגון שלב פינוי בעלי הדירות מבתיהם בכפוף לקבלת כלל הבטחונות המפורטים בהסכם (ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים וכו'), תפקידו של עוה"ד הוא חשוב לאין שיעור, שכן עליו לוודא כי הוא מחזיק בידיו בנאמנות עבור בעלי הדירות את כל הבטחונות להם הם זכאים שכן רק אז תימסר החזקה בדירות ליזם.

מעורבותו של עוה"ד נדרשת גם בשלבים הסופיים של הפרויקט, עם סיום הבנייה ומסירת דירות התמורה לבעלי הדירות, בכפוף להשבת כלל הבטחונות שעוה"ד החזיק בנאמנות עבורם.

סיכום

עורך דין תמ"א 38 הוא הכרחי עבור בעלי הדירות בקידום פרויקטים של חיזוק באופן אשר שומר ומגן על זכויותיהם של בעלי הדירות באופן המיטבי. כפי שניתן לראות לעיל, תפקידיו והאחריות הרובצת על כתפי עוה"ד גבוהה מאוד, ולכן חשוב לבחור בעו"ד מתאים שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט, ושקיימת תקשורת טובה בין בעלי הדירות לבינו.