מבוא:
פרויקטים של פינוי בינוי הינם סוג מסוים של פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר נהיים יותר ויותר נפוצים במחוזותינו, מהסיבות הברורות של מחסור בקרקע זמינה לבנייה ומבנים רבים שנבנו לפני עשרות שנים ועל כן אינם עומדים עוד בתקן הבטיחותי הנדרש.
פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ושל פינוי ובינוי בפרט, הינם פרויקטים אשר השפעתם על בעלי הדירות גבוהה מאוד, שכן בדרך כלל מדובר בנכס הגדול והמשמעותי ביותר שבבעלותם, ולכן כניסה לסוג כזה של פרויקט היא לא עניין של מה בכך, אלא עניין המצריך מעורבות של גורמים מקצועיים הבקיאים בתחום לפני ולפנים. ככל שזה נוגע לבעלי הדירות, הגורם המקצועי החשוב ביותר עבורם הוא עורך דין פינוי בינוי שייצג אותם אל מול היזם, הרשויות ויתר הדיירים בפרויקט.
על כן, בחרנו במאמרנו זה להתמקד בחשיבות תפקידו של עורך דין פינוי בינוי בהגנה על בעלי הזכויות מול כל הצדדים המעורבים.
מה זה פינוי בינוי?
פרויקט של פינוי בינוי דומה במהותו לפרויקט של תמ"א 38/2, היינו הריסת מבנים ישנים ובנייה במקומם של בניינים חדשים בהם יקבלו הבעלים המקוריים יחידות חדשות, אשר שוויין יהיה גבוה משמעותית מהיחידות הישנות, אשר יעמדו בכל תקני והוראות הבטיחות הנדרשים על פי חוק.
הסיבה שהשתמשנו במאמר זה בביטוי "יחידות" ולא "דירות", היא מאחר שהרבה לא יודעים שפרויקטים של פינוי בינוי מתבצעים לא רק בבנייני מגורים, אלא גם במתחמי תעשיה ומלאכה ותיקים (אזורי תעשייה למיניהם), כאשר משרדנו הוא אחד הראשונים בארץ אשר התמחה בקידום סוג כזה של פרויקטים. בפרויקטים שכאלה, לוקחים מתחמי תעשיה ומלאכה ותיקים, מפנים את בעליהם (תוך תשלום דמי שכירות או העמדת מקום חלופי) ובמקומם מקימים בניינים חדשים, אשר כוללים בדרך כלל עירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה.
על אף האמור לעיל, חשוב להבין שפרויקטים של פינוי בינוי ופרויקטים של תמ"א 38/2 אינם שמות נרדפים לאותו הדבר, אלא יש ביניהם הבדלים מהותיים. ראשית, פרויקטים של פינוי בינוי גדולים משמעותית מפרויקטים של תמ"א 38/2. מלבד האמור לעיל ועל קצה המזלג, ישנם הבדלים נוספים בין שני הפרויקטים, כגון התמריצים ליזם המבצע, תוספת המ"ר האפשרית לכל יחידה קיימת, המספר המינימאלי של בעלי הזכויות הנדרשים לתמוך בפרויקט לצורך הוצאתו אל הפועל וכו'.
מתי כדאי להתקשר מול עורך דין פינוי בינוי ולמה כדאי לשים לב בעת ההתקשרות?
ככלל, עדיף לבעלי הזכויות להתקשר עם עורך דין פינוי בינוי בשלבים ההתחלתיים ביותר של הפרויקט, בין אם טרם בחירת יזם, ובין אם לאחר מכן. בכל מקרה, תפקידו העיקרי של עורך דין פינוי בינוי הוא לנהל את המו"מ מול היזם הפוטנציאלי, לסייע לבעלי הזכויות לבחון את מסוגלותו הכלכלית וניסיונו בתחום וכמובן לנסח את המסמכים המשפטיים שעל בסיסם תתהווה ההתקשרות בין הצדדים.
על כן, מומלץ מאוד לבעלי זכויות לבחור בעצמם את עוה"ד שייצג אותם, ולא לקבל הצעה של יזם (שלעיתים מוצעת להם) שעורך דינו ייצג גם את בעלי הזכויות, שכן במצב דברים שכזה אותו עו"ד נמצא בניגוד אינטרסים אינהרנטי אשר בסופו של יום עלול לפגוע בבעלי הזכויות.
כך, כאשר בעלי זכויות בוחנים עורך דין פינוי בינוי ושוקלים לבחור בו על מנת שייצגם מול יזם, עליהם לשים לב לדגשים הבאים:
ניסיון בפרויקטים של פינוי בינוי– פרויקטים של פינוי בינוי הינם פרויקטים גדולים ומורכבים, המשלבים מנגנונים משפטיים רבים, המצריכים הבנה עמוקה במטריה. על כן, יש לבחור בעו"ד שעוסק באופן ספציפי בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט, שכן אפילו עו"ד שעוסק בתחום המקרקעין אינו בהכרח בקיא ברזי תחום ההתחדשות העירונית.
המלצות– כמו בכל התקשרות מול נותן שירותים כלשהו, גם כאשר שוכרים את שירותיו של עו"ד פינוי בינוי, כדאי להסתמך על המלצות של לקוחות אחרים של אותו עו"ד (בין אם בעבר ובין בהווה), אותם הוא ייצג בפרויקטים דומים של פינוי בינוי.
תקשורת טובה– פרויקטים של פינוי בינוי לוקחים שנים רבות מהתחלתם ועד סופם, לכן חשוב שמערכת היחסים בין עוה"ד לבין בעלי הזכויות תהיה נעימה, תקשורתית וכזו שניתן לסמוך עליה. בעלי הזכויות יצטרכו להיעזר בשירותיו של עורך דין פינוי בינוי למשך כמה שנים טובות, על כן חשוב שהצדדים המעורבים "ישדרו על אותו גל".
תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי:
לעורך דין פינוי בינוי יש תפקידים רבים כאשר הוא מייצג בעלי זכויות. להלן פירוט של התפקידים המרכזיים שלו:
איגוד בעלי הזכויות ובחירת נציגות– מאחר שפרויקטים של פינוי בינוי חלים על מתחמים המכילים לכל הפחות 24 יחידות (ובדר"כ מדובר בהרבה יותר), מדובר בהרבה מאוד בעלי זכויות אותם יש לאגד יחד לכיוון מטרה משותפת אחת. ברי לכל כי לא מדובר במשימה קלה, אפילו שעל פניו נדמה שהאינטרסים של כלל בעלי הזכויות אמורים להיות זהים. בנוסף, עורך דין פינוי בינוי יכול (ורצוי) שיסייע בבחירת נציגות מבין בעלי הזכויות במתחם, אשר תהווה את הגורם המקשר בינם לבין היזם.
בחירת ובחינת יזם– כפי שצוין בתחילת מאמרנו זה, עורך דין פינוי בינוי מסייע לבעלי הזכויות לבחור את היזם ולבחון את מסוגלותו הכלכלית והביצועית להקים פרויקט בהיקף הנדרש. למען הסר ספק, ההחלטה בסופו של יום לבחור יזם מסוים היא של בעלי הזכויות ושלהם בלבד.
ניהול מו"מ מול היזם וניסוח המסמכים המשפטיים– עיקר תפקידו של עורך דין פינוי בינוי הוא לנהל בשם בעלי הזכויות את המו"מ מול היזם במטרה להשיג עבורם את התנאים הטובים ביותר, תוך הגנה מלאה על זכויותיהם השונות. לאחר שהליך המו"מ מוצה והושגו הסכמות כאמור, עוה"ד יטפל גם בניסוח המסמכים המשפטיים עצמם שיעגנו את ההסכמות שהושגו ושעליהם יחתמו הצדדים.
שכ"ט של עורך דין פינוי בינוי:
מי שמשלם את שכרו של עו"ד פינוי בינוי הוא היזם הנבחר לבצע את הפרויקט, וזאת בשל הרצון לתמרץ בעלי זכויות לקדם סוג כזה של פרויקטים, שכן אם הם היו נדרשים להוציא כספים מכיסם, סביר להניח שפרויקטים שכאלה לא היו מקודמים באותה התדירות. ברם, עצם תשלום שכ"ט לעוה"ד על ידי היזם, אינו מאיין או גורע ממחויבותו ומסירותו של עוה"ד כלפי בעלי הזכויות כלקוחותיו.
סיכום:
עורך דין פינוי בינוי הוא הכרחי עבור בעלי הזכויות בפרויקטים של פינוי בינוי (בין במתחמי מגורים ובין במתחמי תעשיה ומלאכה ותיקים) על מנת להגן באופן המיטבי ביותר על זכויותיהם. כפי שניתן לראות לעיל, תפקידיו והאחריות הרובצת על כתפיו של עו"ד פינוי בינוי היא רבה, ולכן הדרך בה הוא נבחר, השיקולים שנבחנים והדינמיקה בינו לבין בעלי הזכויות, חשובה לאין שעור.