סוגיות מהותיות בהסכמי קומבינציה

מבוא:

במאמר זה נסקור את אחת מעסקאות הנדל"ן הנפוצות, אך גם המורכבות, והיא עסקת הקומבינציה.

לעסקת קומבינציה ישנם יתרונות וחסרונות לשני הצדדים המעורבים, קרי בעלי הקרקע והיזם או הקבלן, וכן סוגיות בעלות חשיבות קריטית שיש לתת עליהן את הדעת בשלב המשא ומתן בין הצדדים.

דוגמא אחת לסוגיה כאמור, שבה ניגע במאמר זה, הינה שאלת זכויות הבניה בעסקת קומבינציה; האם ניתן לחייב את היזם או הקבלן לנצל את מלוא זכויות הבניה? למי יהיו שייכות זכויות בניה עתידיות (ככל שיהיו כאלה)? וכיו"ב שאלות.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא מעין עסקת "חליפין", במסגרתה מוכרים בעלי זכויות חלק מזכויותיהם במקרקעין מסוימים ליזם, לרבות זכויות הבניה הקיימות או הפוטנציאליות בקרקע, תמורת בינוי חלק מהיחידות החדשות שייבנו על המקרקעין על ידי היזם (או הקבלן מטעמו).

אמנם רוב עסקאות הקומבינציה מתבצעות בקרקע המיועדת למגורים, אך אין זה בהכרח תמיד המצב. ניתן לערוך עסקאות קומבינציה גם בקרקעות המיועדות לשימושים מגוונים, לרבות מסחר ו/או משרדים, כאשר העקרונות של העסקה נשמרים וחלים, בכפוף להתאמות הנדרשות כמובן.

במאמר מוסגר נציין כי פעמים רבות ישנם יותר מבעלים אחד למקרקעין, עובדה העשויה להקשות על ניהול המו"מ מול היזם מהצד השני. לכן, אנו ממליצים לבעלי זכויות אשר מעוניינים לקדם עסקה על המקרקעין שלהם, לערוך בשלב הראשון הסכם שיתוף בין כלל הבעלים וזאת על מנת לאיין מחלוקות אפשריות בין בעלי הזכויות לבין עצמם, וכן על מנת לייצר גוף אחד מוסמך שיתנהל מול היזם – דבר  אשר יהווה יתרון עבור היזם שאינו מעוניין להתנהל מול ריבוי של בעלים.

ככלל, ישנם שני סוגים של עסקאות קומבינציה, עסקת אחוזים ועסקת נטו. בעסקת אחוזים (היא המודל הקלאסי), מחליטים הצדדים על האחוזים שיקבלו הבעלים מהיחידות החדשות שייבנו (שיעור הקומבינציה), המושפעים מהערכת שווי הקרקע (ככל ששווי הקרקע וזכויות הבניה שלה גבוהים יותר, כך שיעור הקומבינציה שיקבלו הבעלים גבוה יותר). בעסקה כזו, חולקים הצדדים בתשלומי המיסים והאגרות במגוון של דרכים המפורטות בהסכם הקומבינציה.

מבלי להיכנס לעובי הקורה בנושא זה, נציין כי לרוב החלוקה היא כזאת שבה הבעלים משלמים את מס השבח והיטל ההשבחה בגין החלק במקרקעין הנמכר ליזם במסגרת העסקה וכן את המע"מ עבור שירותי הבניה, והיזם נושא בתשלום מס הרכישה בגין החלק מהמקרקעין אותו רכש מהבעלים וכמובן בעלויות התכנון והבניה והאגרות של הפרויקט כולו.

בעסקת נטו, מחליטים הצדדים מראש על תמורה נטו שיקבלו הבעלים בגין חלקם במקרקעין, כאשר בעסקה זו היזם לוקח על עצמו את מלוא תשלום המיסים, גם של הבעלים. מחד, מדובר לכאורה בהצעה מפתה עבור הבעלים אשר ייוותרו עם מלוא התמורה אותה הם מקבלים (לדוגמא, מספר דירות, שטחי משרדים, מסחר וכו'), אך מנגד התמורה אותה יקבלו תהיה נמוכה יותר מזו שהיו מקבלים בעסקת אחוזים.

יתרונות וחסרונות בעסקת קומבינציה:

לעסקאות קומבינציה ישנם מספר יתרונות משמעותיים.

עבור הבעלים, מדובר לרוב בתמורה גבוהה יותר מזו שהיו מקבלים בעסקת מכר רגילה, בין היתר לאור העובדה כי חלק הקרקע אשר ייוותר בידם יושבח באופן משמעותי וימשיך להניב להם תשואה. כמו כן, וככל ומדובר בעסקת אחוזים, ישלמו הבעלים פחות מיסים מאשר בעסקת מכר רגילה, מאחר שהם מוכרים רק חלק מהמקרקעין.

עבור היזם, מדובר בפרויקט אותו יכול לבצע מבלי לסכן הון עצמי משמעותי לשם רכישת הקרקע וגם מבחינתו המיסוי יהיה נמוך יותר מכיוון שהוא רוכש רק חלק מהקרקע ולא את כולה.

מנגד, חתימה על עסקת קומבינציה יכולה להוות סיכון עבור שני הצדדים.

עבור הבעלים, מדובר בהתקשרות ארוכת טווח שהתמורות בה יתקבלו רק כעבור מספר שנים וכן תמיד יש את הסיכון הפוטנציאלי כי היזם שייבחר יקלע לקשיים במהלך תקופת הפרויקט, מה שעלול להותיר את הבעלים במצב בעייתי, וזאת על אף קבלת בטוחות מהיזם כפי שנהוג לדרוש בסוג כזה של עסקאות.

עבור היזם, ישנה תמיד את הסכנה של הערכת שווי לא נכונה של הקרקע ושל שיעור הקומבינציה או קבלת זכויות בניה נמוכות יותר משציפה, אשר עשויה להביא אותו למצב של העדר רווחיות מהפרויקט או אפילו להפסדים.

סוגיית זכויות הבניה בהסכמי קומבינציה:

כפי שציינו בתחילת המאמר, עסקת קומבינציה מתבססת על מכירה של חלק ממקרקעין, לרבות זכויות הבניה הנלוות לו (קיימות או פוטנציאליות), אשר ישמשו את היזם לבניית הפרויקט. ההנחה האינטואיטיבית היא שככל שישנן יותר זכויות בניה, ניתן יהיה לבנות פרויקט גדול יותר אשר יניב תמורות גבוהות יותר, ועל כן ירצו הצדדים לנצל את מלוא הזכויות.

ברם, לא תמיד כך המצב. לעיתים, העלות הכרוכה עבור היזם בניצול מלוא זכויות הבניה הניתנות לו עולה על התועלת שיכול להשיא מניצול כאמור. בכך יכול להיווצר ניגוד אינטרסים בין הבעלים לבין היזם, שחשוב לתת לו התייחסות כבר בשלב המו"מ ולקבוע מראש האם חלה על היזם חובה לניצול מלוא הזכויות.

סוגיה נוספת הקשורה לזכויות הבניה במקרקעין נוגעת לזכויות עתידיות (פוטנציאליות) שאולי יוקנו למקרקעין בעתיד, והשאלה למי שייכות זכויות אלה – לבעלים או ליזם?

מחד, ניתן לטעון כי היזם, בעצם תכנון הפרויקט הוא זה אשר בזכותו נצמחו הזכויות הנוספות כאמור, וכן הוא זה אשר זקוק לכמה שיותר זכויות בניה על מנת להקים את הפרויקט ולהשיא את הרווחים עבורו ועבור הבעלים (בכפוף לסוגיית מלוא ניצולן כמפורט לעיל) ועל כן יש לשייך לו את זכויות הבניה, אך מנגד ניתן לטעון כי זכויות אלה שייכות בחלקן לבעלים בגין החלק במקרקעין שנשאר בבעלותם. כמובן שניתן תמיד גם לקבוע כי זכויות בניה יתחלקו בין הצדדים בהתאם לשיעור חלקם בקרקע, אך בכל מקרה מדובר בסוגיה חשובה שגם היא צריכה לקבל ביטוי במסגרת המו"מ בין הצדדים והסכם הקומבינציה שיערך ביניהם.

סיכום:

עסקת קומבינציה אולי נראית כעסקת נדל"ן פשוטה, אך בפועל מדובר בעסקה מורכבת אשר כל סוגייה בה יכולה להיות מתורגמת לסכומי כסף גבוהים מאוד עבור כל אחד מהצדדים.

נושא זכויות הבניה העתידיות הוא רק דוגמא אחת לסוגיות מהותיות שכאלה, בה בחרנו להתמקד על מנת להדגיש את החשיבות בירידה לפרטים הקטנים ביותר בעסקה, שאולי נראים כלא מהותיים או טריוויאליים, אך ההיפך הוא הנכון.

על כן, אנו ממליצים כי בעלי קרקע המבצעים עסקאות נדל"ן ככלל, ובוודאי שעסקאות קומבינציה, יהיו מלווים בבעלי המקצוע המתאימים אשר ידעו לדלג מעל המוקשים ולהשיג ללקוחותיהם את מירב התמורות הניתנות למימוש מהקרקע ומהעסקה.