חיזוק ההגנות הניתנות לרוכשי דירות במסגרת התיקון האחרון לחוק המכר

מטרתו העיקרית של חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "החוק") הינה להעניק הגנות כאלה ואחרות לרוכשי דירות, מהסיבות הטריוויאליות ביותר שניתן להעלות על הדעת. כך, כאשר רכישת דירה הינה לרוב ההשקעה הגדולה ביותר שאדם עושה במהלך חייו, וכאשר פער הכוחות בין הקונה לבין החברה היזמית או הקבלנית הינו כה מהותי, חשיבותו של החוק היא רבה.

תשמחו לשמוע שבמיוחד בעת הזאת, בצל משבר הדיור והעלייה המתמדת במספר העסקאות שמתבצעות, המחוקק לא שקט על שמריו, אלא מוסיף ומתקן את החוק על מנת להגדיל את ההגנות המוענקות לרוכשי דירות, כפי שעשה ממש בשבועות האחרונים.

רקע:

חוק המכר הינו במהותו חוק צרכני אשר חוקק בשנות ה-70, שמטרתו כאמור הייתה לקבוע הסדרים בין מוכר דירה חדשה (יזם או קבלן) לבין קונה הדירה.

חלק מההסדרים הללו נוגעים לליקויים שמתגלים בדירה לאחר מסירתה לידי הקונה ובתקופת הבדק. לדוגמא, מתן אפשרות לרוכשי דירות לתבוע נזיקית את המוכר בגין פיצוי כספי הולם או סכום הנדרש לצורך תיקון הדירה. הסדרים אחרים בחוק נוגעים לסוגיות הכספיות שבין המוכר לקונה, כדוגמת קביעת גובה התשלום הראשוני וסדר התשלומים הכללי שיחול בין הצדדים.

הסדרים נוספים שקיימים כיום, ושתוקנו במסגרת התיקון האחרון, הוא תיקון מס' 9, אשר מעניקים הגנות משמעותיות לרוכשי דירות חדשות, הינם פיצוי של המוכר את הקונה במקרה של איחור במסירת הדירה וכן מנגנון המסדיר את סוגיית ההצמדה של מחיר הרכישה למדד.

במאמר מוסגר נציין כי התיקונים האחרונים שבוצעו בחוק המכר הינה מיום 7.7.22 ואילך בלבד, כלומר התיקונים לחוק אינם חלים על עסקאות שבוצעו טרם מועד זה.

תיקון מס' 9 לחוק המכר:

פיצוי בגין איחור במסירת הדירה:

הוראות סעיף 5א לחוק, טרם תיקונן האחרון, קבעו כי ככל ומוכר דירה איחר בלמעלה מ-60 ימים במסירת הדירה לידי הקונה מהמועד שנקבע בהסכם המכר, הקונה יהיה זכאי לפיצויים, ללא הוכחת נזק, בגין כל חודש או חלק מחודש של איחור, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו במסגרת הסכם המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה מבין השניים.

סעיף 5א לחוק הוסיף וקבע מה יהיה הפיצוי שקונה כאמור יהיה זכאי לו במקרה של איחור במסירה. כך, נקבע כי בגין 8 החודשים הראשונים של האיחור, הקונה יהיה זכאי לפיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5. בגין תקופת איחור העולה על 8 חודשים, סכום הפיצוי יהיה דמי שכירות כשהם מוכפלים ב-1.25. עוד קבע הסעיף כי פיצויים אלה ישולמו על ידי המוכר לקונה בתום כל חודש בעד אותו החודש, כאשר הפיצוי בגין 60 הימים הראשונים ישולמו בתומם.

כעת, במסגרת תיקון 9 לחוק המכר, תיקן המחוקק את האופן שבו פיצויים אלה יהיו מחושבים. ראשית, נקבע כי תקופת הפיצוי תתחיל להיספר בחלוף 30 ימים מהמועד החוזי שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לרשות הקונה (להבדיל מ-60 ימים בנוסחו הקודם של הסעיף). כמו כן, שינה המחוקק את חלוקת התקופות לצורך חישוב הפיצוי, כך שנוסח הסעיף לאחר התיקון קובע שבגין תקופת איחור של החל מחודש לאחר מועד המסירה החוזי ועד 4 חודשים, סכום הפיצוי יהיה גובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה (ללא מכפיל כלשהו של דמי השכירות). בגין תקופת איחור של בין 5 ל-10 חודשי איחור, סכום הפיצוי יהיה דמי שכירות במכפיל  של 1.25, ובגין איחור של למעלה מ-10 חודשי איחור, סכום הפיצוי יהיה דמי שכירות במכפיל של 1.5.

כך, שינה המחוקק את התקופות שבגינן מחושב סכום הפיצוי וכן שינה את גובה הפיצוי, כך שככל והאיחור ארוך יותר, מכפיל דמי השכירות ילך ויעלה. המטרה לכך היא כמובן ברורה; לעודד מוכרים לאחר כמה שפחות במסירת הדירות לידי הקונים באופן שבו יהיה ברור למוכרים שככל שיאחרו יותר, יצטרכו לשלם סך פיצוי גבוה יותר לקונה בגין כל חודש.

הגבלת ההצמדה למדד:

עד לתיקון מס' 9 לחוק, נהוג היה להצמיד את מחיר הדירה כולה למדד, כך הקונה למעשה היה משלם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה שקנה, גם אלה אשר אינם מושפעים מהמדד (כגון מחיר רכישת הקרקע על ידי המוכר).

כיום, לאחר התיקון, סעיף 5ג לחוק קובע כי הצמדה תוכל להיות למדד תשומות הבנייה בלבד (ולא למדדים אחרים כגון מדד המחירים לצרכן) וכן כי לכל היותר מחצית מכל תשלום יכול להיות מוצמד למדד, למעט תשלום 20% הראשונים ממחיר התמורה. כך יוצא, כי הוגבל שיעור התמורה שיכול להיות מוצמד למדד ל-40% בלבד.

תיקון משמעותי נוסף שנכנס בגדר תיקון 9 לחוק הינו הקביעה כי הצמדה למדד תוכל להיות רק עד למועד המסירה החוזי של הדירה. כלומר, ככל שהמוכר מאחר במסירת הדירה לרשות הקונה, תקופת ההצמדה לא תחול על תקופת האיחור ותיעצר במועד המסירה המקורי של הדירה. להשלמת התמונה נציין כי קיים סייג להוראה זו הקובע כי היא לא תחול במקרה שהאיחור בתשלום נבע מנסיבות הקשורות בקונה או במקרה בו החוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפותן מראש.

עוד נציין כי תיקון 9 גם קבע שמוכר לא יהיה רשאי לגבות מקונה ריבית, למעט ריבית פיגורים אותה הקונה ישלם אם הוא מאחר איחור של 7 ימים לפחות במועד תשלום.  המחוקק אף הגביל את גובה ריבית הפיגורים כאמור בתקנות תקנות המכר (דירות) (שיעור מרבי של ריבית פיגורים), התשפ"ב-2022.

סיכום:

חוק המכר באופן כללי, ותיקון מס' 9 בפרט, נועד לספק הגנה לרוכשי דירות חדשות וזאת באמצעות מנגנונים מגוונים אשר באופן טבעי אמורים לצמצם את פער הכוחות בין רוכשי הדירות לבין היזמים או הקבלנים ולהבטיח את מעמד הראשונים.

יחד עם זאת, לא נוכל לסיים מאמרנו זה מבלי לציין כי אותם יזמים/קבלנים אליהם מתייחס החוק, דווקא טוענים כי מטרת המחוקק לא מוגשמת באמצעות תיקון מס' 9, שכן כלל העלויות הכרוכות בתיקונים שבוצעו (כדוגמת ההגבלה על רכיב ההצמדה למדד תשומות הבנייה) יגולגלו על חשבון הרוכשים בדרכים אחרות, כגון חישוב מראש של הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות.

כך או כך, ברי לכל כי המטרה המרכזית של המחוקק צריכה להישמר באופן בו ניתן יהיה לרסן, ולו במעט, את העלייה הדרמטית והבלתי פרופורציונאלית במחירי הדיור בארץ, לטובת כל אותם אלה אשר חולמים על דירה משלהם.

למידע נוסף אנא צרו קשר: