חיוב השתדלות בהסכם מכר – האם וכיצד ניתן לאוכפו?

מבוא:

בסוגים שונים של הסכמים, כגון הסכמי מכר נדל"ן או הסכמים יזמיים, קורה לא אחת כי אחד מהצדדים להסכם לוקח על עצמו במסגרת התחייבויותיו בהסכם, גם חיוב "השתדלות", קרי חיוב שהתקיימותו אינה נבחנת על פי מבחן התוצאה, אלא על פי בחינת המאמצים שבוצעו לקיום חיוב ההשתדלות בכדי להגיע לתוצאה הנדרשת.

בתי המשפט לא נדרשים לדון בסוגית חיובי השתדלות במקרים רבים, אולם מקרה שכזה התגלגל לאחרונה לפתחו של בית המשפט העליון אשר קבע באופן די לא שגרתי כי צד שלקח על עצמו חיוב השתדלות במסגרת הסכם מכר, הפר את אותו החיוב, הפר את ההסכם כולו ובשל כך חייב בפיצויים כלפי הצד הניפר.

במאמר זה, נסקור בקצרה את קביעת ביהמ"ש העליון בקשר עם חיובי השתדלות, תוך שימת דגש על הנושאים שצריכים להילקח בחשבון על ידי הצדדים המתקשרים בהסכם, בין היתר החשיבות הטמונה באופן בו הדברים מנוסחים, המידע שמועבר בין הצדדים להסכם ואופן התנהגותם לפני, במהלך ולאחר כריתת ההסכם.

תיאור פסק הדין:

בפס"ד דניאל אלכס נ' לקסל אסטבלישמנט[1] (להלן: "פס"ד דניאל אלכס"), קבע ביהמ"ש העליון (בדעת רוב של השופטים עמית וסולברג וכנגד דעתו החולקת של השופט מינץ), כי המשיבה הפרה חיוב השתדלות אותו לקחה על עצמה במסגרת הסכם מכר נדל"ן, ובשל כך חייבת בפיצויים כלפי המערערת בגין הפרת ההסכם, זאת- בניגוד לעמדת בית המשפט המחוזי אשר פסק לטובת המשיבה.

בקצרה נתאר כי במסגרת הסכם מכר שנחתם בין הצדדים, התחייבה המשיבה לפעול לשינוי המצב התכנוני של המקרקעין, ואותו הסכם הותנה באישור תכנית בנין עיר (תב"ע) עדכנית שצורפה לו. השינוי המיוחל לא אושר במוסד התכנון, ובנקודה זו התגלעה מחלוקת בין הצדדים: המשיבה טענה כי התנאי המתלה (הוא שינוי התב"ע) לא התקיים ולכן ההסכם בטל; המערערת טענה מנגד כי המשיבה הפרה את התחייבותה החוזית לקדם את אישור התכנית.

כל שלושת השופטים אשר דנו בפס"ד דניאל אלכס (עמית, מינץ וסולברג) הסכימו כי יש שתי שאלות מרכזיות שצריכות להיבחן: (1) אומד דעת הצדדים (המשפיע על האופן בו ראו את ההסכם ואת הנקודות המרכזיות בו שחובה שיישמרו); (2) האם המשיבה קיימה את חיוב ההשתדלות שלקחה על עצמה כדי לגרום לשינוי התכנוני, תוך שמירה כאמור על מהות ההסכם.

מבלי להיכנס לנסיבות הסבוכות העוטפות את פס"ד דניאל אלכס, נציין כי נקודה מרכזית בפסה"ד הייתה כי במהלך ניסיונותיה של המשיבה לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין המדוברים, מוסד התכנון הציב בפניה שתי אפשרויות: האחת, לוותר על ייעוד מסוים במקרקעין, השנייה, לשמר את אותו ייעוד באמצעות הוצאתו מתחום התכנית אותה ביקשה לאשר (ובכך למעשה יפגעו זכויותיה של המערערת באופן מהותי).

עמדתו של הש' עמית הייתה כי המשיבה לא חשפה בפני המערערת את עצם חשיבותו של אותו ייעוד מקרקעין (אכסון מלונאי מיוחד – אמ"מ), והנושא אף לא קיבל ביטוי בהסכם שנחתם בין הצדדים. לכן, כאשר החליטה המשיבה להעדיף את טובתה שלה (בדמות שימור ייעוד האמ"מ), חלף אישור התכנית באופן שבו הוסכם מלכתחילה בהסכם, היא סיכלה את חיוב ההשתדלות שלקחה על עצמה, שכן לא יכלה עוד להשיג את השינוי התכנוני שהוסכם.

לא זו אף זו, הש' עמית אף קבע כי ניסיונות המשיבה "להילחם" בתנאי שהציב לה מוסד התכנון בקשר עם השינוי התכנוני הסתכמו בשליחת מייל אחד לאקוני, אשר אינו עולה לכדי "נקיטה בכל האמצעים הנדרשים" כפי שהתחייבה המשיבה במסגרת ההסכם.

על כן, נקבע בפסה"ד כי המשיבה הפרה את חיוב ההשתדלות שלה, וכתוצאה את ההסכם כולו ועל כן חייבת בפיצויים כלפי המערערת.

חיובי השתדלות בהסכמים מסחריים נפוצים ודגשים חשובים:

בהסכמים נדל"ניים רבים, כגון הסכם ייזום, הסכם קומבינציה או אפילו הסכם התחדשות עירונית, כלול לרוב חיוב השתדלות של צד אחד, בדרך כלל בקשר עם המצב התכנוני של הנכס הנמכר, כגון שינוי ייעוד, אישור תוכנית, קבלת היתר בניה וכו'.

חיובים אלה הם לגיטימיים וטבעיים, אך מפס"ד דניאל אלכס ניתן לראות כי ישנה חשיבות לדרך בה הם מנוסחים וכן לשקיפות שצריכה להתקיים בין הצדדים, הן לגבי הנושאים המהותיים בהסכם לכל אחד מהצדדים והן לגבי ניסיון קיום חיוב ההשתדלות על ידי הצד הרלוונטי.

להלן נקודות חשובות בעת לקיחת חיוב השתדלות:

אופן ניסוח הסעיף – בפס"ד דניאל אלכס נקבע כי יש הבדל אם הסעיף מנוסח באופן נחרץ יחסית כגון "נקיטה בכל האמצעים הנדרשים", לבין אופן מרוכך יותר כגון "נקיטה באמצעים סבירים". כמובן שככל שהניסוח הוא יותר חד ופחות עמום, כך הסטנדרט שבו הצד המתחייב צריך לעמוד בו, יהיה גבוה יותר.

אומד דעת הצדדים לפני ובעת כריתת ההסכם – עוד נקבע בפסה"ד, כי על הצדדים לשקף האחד לשני את הנקודות המהותיות עבורם בהסכם, וזאת בין היתר מכוח עיקרון תום הלב, כאשר האמור לעיל בא לידי ביטוי, בין היתר, על ידי הכללת אותן נקודות מהותיות בהסכם עצמו.

אומד דעת הצדדים לאחר כריתת ההסכם – פסה"ד קבע כי הצד שלקח על עצמו את חיוב ההשתדלות צריך לעדכן את הצד השני ככל וישנן בעיות או עיכובים המתגלעים בדרך, וזאת על מנת לתת לאותו הצד את האפשרות להביע את עמדתו וכן להתכונן למקרה בו החיוב לא יתגשם.

מהות ודרישות חיוב ההשתדלות – בפס"ד דניאל אלכס נקבע כי על אף שכל מקרה ייבחן לגופו על פי נסיבותיו, יש עקרונות מרכזיים שנשקלים בעת בחינת חיוב השתדלות, כגון מיומנות סבירה, שקידה וזהירות ראויים, אי עיכוב דיונים או אישורים של גורמים שלישיים, הצגת עמדה המשקפת תמונה מלאה ולא רק עמדה המקדמת אינטרסים פרטיים, העדר חובה מוחלטת לפנות להליכים משפטיים על מנת למצות את חיוב ההשתדלות וכן מתן משקל לאינטרסים כלכליים של המתחייב, כלומר ה"מחיר" אותו יהיה עליו לספוג לשם מימוש החיוב.

סיכום:

כפי שציינו לעיל, חיוב השתדלות הוא לגיטימי ואף מתבקש בסוגים רבים של הסכמים (בעיקר נדל"ניים, אך לא רק).

יחד עם זאת, כאשר צד להסכם לוקח על עצמו חיוב השתדלות, חייב הוא לדעת כי ישנן אמות מידה מוסכמות לאופן בו עמידה או אי עמידה בחיוב זה יישקלו, ועל כן עליו "לשים את הקלפים על השולחן" כבר מההתחלה, תוך שימת דגש מיוחדת על האופן בו החיוב מנוסח בהסכם וכן הגעה להסכמה מפורשת (כמה שניתן) בין הצדדים לגבי מהם הגבולות של אותו חיוב ו/או של התוצאה אליה השתדל החייב להגיע.

[1] ע"א 8389/17 דניאל אלכס א.ש. חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט (פורסם בנבו 6.5.19)