זכויות של דיירים קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי ופסק הדין התקדימי של ביהמ"ש המחוזי בחיפה

פרויקטים של פינוי בינוי, מטבעם, מערבים מספר רב של בעלי דירות הצריכים להסכים על מתווה העסקה מול היזם הרלוונטי.

במקרים רבים ישנם בעלי דירות בגיל השלישי, אשר כניסה לפרויקט ארוך ומסיבי כל כך כמו פרויקט של פינוי בינוי, מורכבת יותר עבורם מסיבות מובנות, ולכן החוק קבע הוראות ספציפיות בקשר לפיצוי שעל היזם להציע לדיירים אלה.

בפסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בחיפה[1] (להלן: "עניין ספיר"), קבע ביהמ"ש כי סירוב של דיירים מבוגרים לחתום על הסכם פינוי בינוי, אף על פי  שאינם עונים להגדרה היבשה בחוק של "קשיש", אינו מהווה סירוב בלתי סביר ולכן לא ניתן להשית עליהם פיצויים כלפי יתר בעלי הדירות במתחם.

מהו סירוב סביר?

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו – 2006 (להלן: "החוק") מאפשר לרוב מיוחס של בעלי זכויות במתחם פרויקט פינוי ובינוי (אשר הוכרז ככזה), להגיש תביעה כנגד בעלי זכויות נוספים במתחם שמטרתה להכריז עליהם כ"דיירים סרבנים" ואף לחייבם בנזיקין.

החוק קובע רשימה בלתי סגורה של נימוקים שמהווים סירוב סביר (ר' סעיף 2ב), בין היתר העדר כדאיות כלכלית לפרויקט, אי הענקת בטוחות הולמות, אי הצעת מגורים חלופיים, נסיבות אישיות מיוחדות וכו'.

בענייננו, החוק אף קובע מתי סירוב של דייר "קשיש" יהווה סירוב סביר, ומתי לאו (ר' סעיפים 2ב(6) ו-(7)). נציין, כי על פי החוק, קשיש הוא מי שבעת חתימת הסכם הפינוי והבינוי הראשון עבר את גיל 70 והוא מתגורר בדירה הרלוונטית לפחות שנתיים.

ההסדר החוקי עבור דיירים "קשישים"

החוק כאמור קובע כי סירוב של בעלי דירות קשישים ייחשב כסביר, אם היזם לא הציע לאותם בעלים אחת משלוש האפשרויות הקבועות בחוק, שתכליתן להקל עליהם להתמודד עם פרויקט בהיקף כה גדול, בשלב מאוחר של חייהם.

שלוש החלופות שעל היזם להציע אחת מהן לדיירים קשישים הינן כדלקמן:

1- תמורה חלופית לדירה החדשה בפרויקט, בין באמצעות מעבר לבית הורים, רכישת דירה ע"י היזם מחוץ לפרויקט או תשלום סכום כסף ע"י היזם בשווי מהוון של דירת התמורה;

2- קבלת שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה בפרויקט;

3- קבלת דירת תמורה קטנה יותר בפרויקט ותשלום ההפרש במזומן.

כך, ככל ודיירים קשישים מסרבים לחתום על הסכם פינוי בינוי, כאשר הסיבה לסירובם אינה כלולה ברשימה הקבועה בחוק וכאשר הוצעה להם על ידי היזם לפחות אחת משלוש האפשרויות הקבועות בו, יגברו הסיכויים כי יוכרזו כ"דיירים סרבנים". נסייג ונאמר כי לא ניתן לקבוע זאת באופן מוחלט, שכן רשימת הסירובים שייחשבו "סבירים" על פי החוק, הינה כאמור רשימה פתוחה.

עובדות פסק הדין בעניין ספיר

לביהמ"ש המחוזי בחיפה הוגשה תביעה מטעם 243 בעלי דירות בקרית ים, שמטרתה הייתה להכריז על הנתבעים, זוג מבוגר אשר עבר את גיל 70 במועד הגשת התביעה, כ"דיירים סרבנים" ולמנות עו"ד  שיחתום במקומם על מסמכי הפרויקט שיאפשרו את הוצאתו לפועל.

יצוין, כי בעת חתימות התובעים (בעלי הדירות בפרויקט) על הסכם הפינוי והבינוי, הנתבעים עדיין לא היו בני 70, ולכן לא נכנסו להגדרת "קשיש" על פי חוק, ובשל כך לא היו זכאים לקבל את ההטבות המוענקות על פי חוק לקשישים.

סירובם של הנתבעים לחתום על המסמכים נבע מגילם המבוגר, מצבם הבריאותי הרעוע, העובדה שכבר ביצעו שיפוץ למיגון דירתם (הכולל גם ממ"ד) וכן אי הנוחות שתיגרם להם מפרויקט כה רחב היקף כמו פרויקט פינוי ובינוי.

כפי שניתן לראות, סירובם של הנתבעים לחתום על ההסכם לא כלול באופן מפורש בסעיף 2ב לחוק, ולכן על פניו ניתן היה לקבוע כי סירובם אינו סביר.

ברם, ביהמ"ש קבע באופן תקדימי כי "מכלול הנסיבות מצדיק את הקביעה כי אין מדובר בסירוב בלתי סביר, וכי התנגדות הנתבעים לעסקת פינוי הבינוי היא מטעמים אמיתיים, כנים וענייניים, ולא מנימוקים סחטניים" וזאת לאור הנסיבות שפורטו לעיל.

רק בכדי להשלים את התמונה נציין, כי לאחר פסק הדין הגיעו התובעים והנתבעים (יחד עם היזם) לפשרה לפיה הנתבעים יקבלו את ההטבות הקבועות בחוק לגבי דיירים קשישים תמורת הסכמתם לחתום על מסמכי הפרויקט, וזאת על אף העובדה כי במועד הקובע לא נכנסו להגדרת "קשיש" בחוק. בעקבות כך פנו התובעים לביהמ"ש וביקשו לבטל את פסק הדין, אך ביהמ"ש דחה את הבקשה והותיר את פסק הדין על כנו.

ההשלכות העתידיות של פסק הדין בעניין ספיר

פסק הדין בעניין ספיר יכול לגרום לחוסר וודאות בפרויקטים של פינוי בינוי. מחד, התחשב בית המשפט בנסיבות הסובייקטיביות של הנתבעים ועל בסיסן קבע כי הן מצדיקות את סירובם להצטרף לפרויקט. בכך, הראה ביהמ"ש כי הוא יודע גם להתגמש כשצריך והוא לא מסתכל על הדברים רק במשקפיים של שחור ולבן.

מנגד, בעצם עשותו כך, גרם ביהמ"ש לאי ודאות גדולה יותר לגבי קביעות עתידיות בתביעות מול דיירים סרבנים, שכן הוא יצר אי ודאות מסוימת לגבי מי זכאי להיכנס להגדרת "קשיש" שבחוק ולקבל את החלופות המיטיבות הקבועות שם.

החשש שנוצר כיום לאחר פסק הדין הינו כי דיירים סרבנים ינסו לקבל את ההטבות בחוק שנועדו לדיירים קשישים, אף אם הם אינם נכנסים להגדרה לכך, ובעשותם כך יגרמו לעיכובים בקידום הפרויקט. זאת ועוד, יש בכך אף פגיעה מסוימת בעיקרון שוויון התמורה אשר צריך להישמר בין כל בעלי הזכויות בפרויקט, בכך שדיירים מקבלים הטבות שדיירים אחרים לא מקבלים, אפילו כשאינם עומדים בהוראות החוק היבשות.

עמדתנו היא כי על אף שוודאות היא עיקרון חשוב מאוד הן בעולם המשפט והן בעולם העסקים והנדל"ן, לעיתים ישנן נסיבות סובייקטיביות המצדיקות בחינה מחודשת ומכוונת יותר של מנגנוני החוק, וכי בסופו של יום יש לתת לבתי המשפט את הקרדיט כי בחינה זו נעשית במשורה ובהסתמך על ראיות ונימוקים כבדי משקל.

[1] ת"א (חי') 58035-01-23 חיה ספיר נ' ויקטור אמר (פורסם בנבו 7.3.24)