רקע
עפ"י חוק החוזים הישראלי, הסכם בין צדדים יכול שיעשה בע"פ, בכתב, או אף נלמד מהתנהגותם של הצדדים. כך, בהיעדר הוראה אחרת, יכולים צדדים להתקשר בעסקה פשוטה או מורכבת, זניחה או מהותית, כמעט בכל צורה. לחופש ההתקשרות החוזית ולגמישות הקיימת בתצורה החוזית, ישנו חסרון משמעותי בדמות העדר ודאות לגבי עצם קיומו של חוזה מחייב והן לגבי תוכנו.
עבור מרבית האנשים לעסקה במקרקעין ישנה משמעות כלכלית גדולה. לחלקם הגדול כנראה שמדובר בעסקה המשמעותית ביותר שביצעו בכל מהלך חייהם. לפיכך, ועל מנת להבטיח כי עסקאות כגון אלו יעשו בכובד ראש ותוך מתן תשומת הלב הנדרשת למשמעויות הנובעות מהעסקה, החליט המחוקק להתערב בחופש של הצדדים להתקשר בעסקאות מקרקעין.
המחוקק בחר להגן על ציבור זה על מנת להקטין את אי הודאות לגבי תוקפם של הסכמים ולגבי היקפו של התוכן החוזי שאמור לשקף את רצונם של הצדדים. בנוסף, באמצעות התערבות כאמור להקטין את הצפת הטריבונלים המשפטיים שגם כך עמוסים לעייפה.
במאמר זה נדון באותם מקרים בהם דרישת הכתב לא התקיימה כלל, היינו לא קיים כל מסמך המתאר את הסכמות הצדדים בקשר עם העסקה במקרקעין, וזאת להבדיל מהמקרים בהם קיים מסמך בכתב אך הוא אינו מכיל את היקף הפרטים הנדרש.
המצב המשפטי
חוק המקרקעין[1] (להלן: "החוק") קובע כי עסקה במקרקעין המתייחסת לסוג הזכויות הקבועות בחוק המקרקעין, מסתיימת רק כאשר מושלם רישומה במרשם המקרקעין. מכאן, שעסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. לפי סעיף 8 לחוק "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
במילים אחרות, נוכח החשיבות הקיימת לעסקאות אלו בקרב הציבור, העדיף המחוקק את עקרון הודאות המשפטית על פני החופש הצורני של ההסכם, ועל מנת להתחייב לעשות עסקה במקרקעין שהיא תולדה של הצעה וקיבול יש הכרח שיהיה לכך ביטוי בכתב.
התפתחות הפסיקה
בעבר, בתי המשפט עמדו בדווקנות על דרישת הכתב ודחו את האפשרות להכיר בעסקאות מקרקעין שלא מילאו אחר דרישה זו. במסגרת פסיקה עקבית נקבע כי דרישת הכתב בחוזי מקרקעין איננה דרישה ראייתית בלבד הדרושה כדי להעיד בלבד על עצם קיום החוזה בין הצדדים, אלא מדובר בדרישה מהותית, והיא הכרחית כדי ליצור את החוזה.
כלומר: בהעדר כתב – אין חוזה מקרקעין מחייב ובר אכיפה[2].
שינוי המגמה החל לפני כשלושה עשורים באמצעות שימוש בעקרון תום הלב. בית המשפט העליון קבע כי במקרים מתאימים ניתן לבצע שימוש בעקרון תום הלב הקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים[3]. מכח עקרון זה ניתן, במקרים מתאימים, להתגבר על החסר שבקיומו של הכתב ולשכלל התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין.
בפרשת קלמר נגד גיא נדון המקרה בו בוצעה עסקת קומבינציה מבלי לערוך אותה בכתב. המוכר אפשר לרוכשים בעסקת קומבינציה לקבל חזקה במגרש. הבנייה בוצעה על-ידי הרוכשים במשך תקופה ממושכת. המוכר הסכים ושיתף פעולה עם הרוכשים כדי להתאים את בניית אחד משני הבתים לדרישותיו, והרוכשים תפסו חזקה באחד הבתים שנבנה על-ידיהם לפי תכניתם ודרישותיהם, ללא מחאה מצד המוכר. כל אלה, כשהם לעצמם, מעידים באופן ברור על הסכם שנערך בין המוכר לבין הרוכשים בנוגע למקרקעין מזוהים[4].
נקבע כי השימוש בעקרון תום הלב להגמשת דרישת "הכתב" צריך להיעשות בזהירות רבה. רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן אשר עולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעקרון הכתב. הדגשים שנקבעו לעניין זה הנם שניים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון שהוא קוים או שהייתה עליו הסתמכות; השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה.
כך למשל, כאשר החוזה בוצע בחלקו, תוך שאחד הצדדים מסתמך עליו, יהא זה מנוגד לעקרון תום הלב אם הצד השני, אשר קיבל את התמורה הנגדית (כולה או חלקה), יוכל להשתחרר מחובתו.
המעבר מגישה נוקשה לגישה מרוככת המאזנת בין דרישה פורמלית לבין שיקול דעת שיפוטי, ואשר תכליתה להביא לתוצאה צודקת תוך מתן משקל לכוונת הצדדים, קיבל חיזוק נוסף בפרשת שם טוב נגד פרץ[5].
במקרה זה, רוכש שילם לידי זוג מוכרים את מלוא התמורה בגין הנכס, קיבל את החזקה ונהג בו מנהג בעלים כשהשכיר את הנכס בתמורה לדמי שכירות. לימים, מצא עצמו בחזית מול נושה בעל שעבוד ומול המוכרת שבינתיים התגרשה מבעלה אשר הקים את הפרויקט. נקבע כי בדומה למקרה של קלמר, העדרו של הסכם בכתב למכירת המקרקעין אינו סוף פסוק מבחינת הרוכש, וקיימות נסיבות (כבמקרה זה) אשר מהן עולה "זעקת ההגינות" המחייבת הכרה בתוקפו של הסכם למרות העדרו של מסמך בכתב.
ראוי לציין, כי בית המשפט העליון אף ציין כי אין לצמצמם את ההלכה העושה שימוש ב"זעקת ההגינות" למצבים של "מעשה עשוי" גרידא. בית המשפט הבהיר, כי יש להיות קשובים למציאות החיים אשר מזמנת בכל פעם מצבים מורכבים הדורשים מענה, ואין זה נכון להגביל את השימוש ב"זעקת ההגינות" רק' למקרה המסוים שנדון. בפרשת שם טוב עמד בית משפט העליון על כך שלא ניתן להכיר ב"רשימה סגורה" של מקרים בהם תחול "זעקת ההגינות", אך פירט את השיקולים השונים שיש להביא בחשבון בהחלתה.
בעניין לוי נ' לוי[6] ניתן חיזוק נוסף לשינוי המגמה. במקרה זה, רכשו שני אחים מקרקעין במשותף כאשר הזכויות נרשמו בחלקים שווים. לאחר מספר שנים, רכש האחד את חלקו של השני בתמורה במזומן, מבלי שנערך ביניהם הסכם בכתב. הרוכש אף בנה על המקרקעין 3 בתים למגורי משפחתו המורחבת אשר גרה בהם עשרות שנים. חודשים לאחר פטירת המוכר נרשמה הערת אזהרה לטובת חתנו בגין הלוואה נטענת וכשנתיים לאחר פטירת המנוח העביר המוכר את חלקו במקרקעין לבתו.
בית המשפט קבע כי למרות שחלפו עשרות שנים ולמרות כי לא נערך הסכם בכתב למכירת חלקו של האח, מקרה זה נופל לכדי "זעקת ההגינות" הגוברת על העדר הסכם בכתב, באמצעות הפעלת עקרון תום הלב. קביעתו נסמכת על כך שהרוכש ומשפחתו נהגו מנהג בעלים במקרקעין מזה עשרות שנים ללא מחאה מצד המוכר; על כך שמימון הבניה של הבתים נעשה ממקורות כספיים של הרוכש; המוכר לא היה מעורב בבנייה, לא מימן את הבניה, ולא התעניין בבניה. המוכר חתם לבקשת הרוכש על הבקשה להיתר בניה ללא התנגדות וללא הערות. המוכר לא העלה כל טענה מצדו בעניין זכויותיו במקרקעין, וזאת למרות העובדה שהתובעים נהגו מנהג בעלים במקרקעין ואף לא דרש מעולם סילוק יד או תשלום דמי שימוש במשך עשרות שנים עד לפטירת הרוכש.
נקבע כי בנסיבות אלה, זעקת ההגינות היא בעלת עוצמה מיוחדת, ומכוח עקרון תום הלב היא מצדיקה מתן תוקף משפטי לעסקה, חרף העדר מסמך בכתב[7].
לעומת זאת, בעניין פלוני נ' פלוני[8] הובעה הסתייגות משימוש יתר או הרחבה של המקרים הבאים בגדר "זעקת ההגינות". נקבע כי התנהלותם של צדדים הנמנעים מלדווח על עסקה לרשויות המס עלולה להוות שיקול לחסימתה של "זעקת ההגינות". כן נקבע כי עצם העובדה שחוזה נערך בין בני משפחה אינה פוטרת אותם מדרישותיו של סעיף 8 לחוק המקרקעין. באותו מקרה, היות ומדובר בצדדים בעלי אמצעים וכן בעלי ניסיון עסקי, אשר בחרו להימנע מעריכת ההסכם על פי דרישות הדין, בין היתר, כדי לחמוק מתשלום מס, אין המקרה נופל לגדר המקרים בהם יש להחיל את "זעקת ההגינות".
סיכום
הבסיס לדרישת הכתב נועד להגן על עקרון הוודאות במשפט ועל הציבור לבל יבצע עסקאות בעלות משמעות כבדה בחיפזון ומבלי לתת על כך את הדעת. המגמה בפסיקת בית המשפט הנה ריכוך דרישת הכתב במקרים בהם עשוי להגרם עוות דין כה קיצוני עד אשר ההגינות מחייבת להכיר בעסקה, למרות העדרו של הסכם כאמור. המקרים בהם יוכשר הפגם הצורני באמצעות עקרון תום הלב אינם תדירים, ולמרות מגמת הריכוך עדיין לדרישת הכתב ישנה נפקות מרכזית.
מומלץ למתקשרים בעסקה במקרקעין להעלות על הכתב את ההסכמות ביניהם על מנת למנוע מחלוקות עתידיות ולצמצמם סיכונים מהותיים.
[1] חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969
[2] ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק שותפות רשמה נ' מנהלי עיזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו (2) 781; ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, כח(2) 291; ע"א 252/78 ברון נ' מנדיס טורס בע"מ, לג(2) 437 (1979)
[3] חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973
[4] ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185
[5] ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, פ"ד סד(3)60
[6] ת"א 52766-01-12 לוי נ' לוי
[7] עניין לוי, שם. קביעה זו אושרה גם ע"י בית המשפט העליון באותו עניין (ע"א 7907/17)