השכרת דירות מגורים לטווח קצר – תוצאות הערעור בפרשת וולדורף אסטוריה

תקציר

בית המשפט המחוזי בירושלים הפך בחודש יוני האחרון את החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בסכסוך בין בעלי דירות בפרויקט וולדורף אסטוריה בירושלים[1]. השופטת תמר בר-אשר קבעה כי תקנון הבית המשותף אוסר על השכרת דירות לטווח קצר בסגנון Airbnb. פסיקה זו מדגישה את המורכבות בפרשנות המושג "מגורים" בתקנוני בתים משותפים ואת השלכותיה על זכויות בעלי דירות.

רקע והמחלוקת המשפטית

פרויקט וולדורף אסטוריה הוקם כפרויקט מגורים ומלונאות משולב. הרעיון היה ליצור פרויקט יוקרתי וייחודי המשלב בין הנוחות והשירותים של מלון וולדורף אסטוריה לבין הפרטיות שבדירות המגורים בבניין הסמוך.

הסכסוך התגלע בין קבוצה של בעלי דירות שהשכירו את דירותיהם לטווחים קצרים לבין בעלי דירות אחרים שיוצגו על ידי נציגות הבית המשותף (ועד הבית) שטענו כי הדבר פוגע באופי היוקרתי של הבניין, מנוגד להוראות תקנון הבית המשותף ועל כן שכירות זו מהווה שימוש אסור.

המחלוקת נסבה סביב פרשנות סעיף 18.1 בתקנון הבית המשותף, הקובע: "דירות המגורים תשמשנה למטרות מגורים בלבד, לא ייעשה בהם שימוש למטרות מסחריות או כל מטרה אחרת שאינה מגורים".

השאלות המרכזיות שעלו: האם השכרה לטווח קצר נחשבת ל"מגורים" על פי התקנון? האם יש משמעות לכך שחברת הניהול ידעה ואישרה בעבר השכרות כאלה?

המפקחת על רישום המקרקעין, אביטל שרייבר, קבעה בפסק דינה כי התקנון אינו מונע מבעלי הדירות להשכיר את דירותיהם לטווח קצר. היא פירשה את המונח 'מגורים' באופן רחב, הכולל גם מגורי נופש ושהייה זמנית. המפקחת הסתמכה על ראיות שהצביעו על כוונת חברת הניהול לאפשר השכרה לטווח קצר, ועל העובדה שרוב הדירות משמשות בפועל למגורי נופש ולא למגורי קבע. היא קבעה כי אין בתקנון הגבלה מפורשת על השכרה לטווח קצר ושהאיסור על שימוש מסחרי מתייחס רק לשימוש הפיזי בדירות ולא לאופן ההשכרה.

בבואה להכריע בסוגיה שבערעור על פסק הדין דלעיל, בחנה השופטת בר-אשר מבית המשפט המחוזי הלכות קודמות אשר עסקו בפרשנות המונח "מגורים" בהקשרים שונים. השופטת סקרה את הפסיקה הקודמת וציינה כי בחלק מהמקרים התייחס המונח "מגורים" למגורי קבע בלבד ולא לשהייה תיירותית זמנית.

בשונה ממחלוקות רבות בנושא פרשנות תקנוני בתים משותפים, בהן אין ראיות לכוונת המנסח, במקרה דנן התגלו ראיות המעידות על נסיבות עריכת התקנון ורישומו. בפרט, התברר כי בחלק מהסכמי המכר שקדמו לרישום התקנון המוסכם, התייחסו הצדדים לאפשרות של שימושים גמישים בדירות (כגון השכרות לטווח קצר), מעבר למגורי קבע אך בסופו של יום הנושא לא קיבל ביטוי במסגרת תקנון הבית המשותף.

למרות זאת, השופטת בר-אשר קבעה כי יש לפרש את התקנון על פי תכליתו האובייקטיבית ולא על פי אומד דעת הצדדים הסובייקטיבי. היא נימקה זאת בכך שתקנון בית משותף הוא מסמך ייחודי בעל מאפיינים שונים מחוזה רגיל: הוא מחייב גם בעלי דירות עתידיים, תקף לטווח ארוך מאוד, וקשה מאוד לשנותו. בנוסף, במקרה זה לא היה אומד דעת משותף של הצדדים, שכן חלקם רצו לאפשר השכרה לטווח קצר וחלקם התנגדו לכך בתוקף. לפיכך, השופטת פירשה את התקנון לפי מה שצדדים סבירים היו מבקשים להשיג באמצעותו, תוך התחשבות באופיו היוקרתי של הבית המשותף ובמניעת הפיכתו ל'מלון פרטי'.

השלכות רוחב (אפשריות)

פסק הדין עשוי להשפיע על פרשנות תקנונים בבתים משותפים יוקרתיים אחרים, במיוחד כאלה המשלבים מגורים ומלונאות. הוא מגביל את אפשרויות ההשכרה לטווח קצר, דבר שעלול להשפיע על פוטנציאל ההכנסה של בעלי דירות.

מאידך, הפסיקה מחזקת את האינטרסים של דיירים המעוניינים בסביבת מגורים שקטה ויציבה. היא מדגימה את האיזון העדין בין זכויות הקניין הפרטי לבין האינטרס הקהילתי בבתים משותפים.

הכרעה כאמור עלולה ליצור חיכוכים עם דיירים המעוניינים באופי שקט ופרטי יותר, ומדגימה את המתח המובנה שבין זכויות קניין פרטי לבין האינטרס הקהילתי בבתים משותפים, אשר ימשיך ככל הנראה להתברר בפסיקה עתידית.

במאמר מוסגר נציין כי לאור פסק הדין, אותם בעלי דירות שבהסכמי המכר לרכישת דירותיהם הוצגה בפניהם האפשרות להשכיר את דירותיהם לטווח קצר על ידי החברה היזמית של הפרויקט, יכולים כעת לאמוד את נזקיהם ולממש את זכותם במסגרת תביעה חוזית טריוויאלית.

סיכום

פסק דינה של השופטת בר-אשר בנוגע לאיסור השכרת דירות לטווח קצר בפרויקט וולדורף אסטוריה מדגים את המגמה המסתמנת של אימוץ פרשנות מצמצמת למושג "מגורים" בהקשר של בתים משותפים יוקרתיים.

לדעתנו, נראה כי במקרים המתאימים, ובפרט כאשר מדובר בפרויקטים ייחודיים המשלבים מגורים ומלונאות, יאמץ בית המשפט גישה המגבילה שימושים זמניים וגמישים יותר בדירות, תוך איזון מול האינטרסים של דיירים המעוניינים במגורים שקטים ופרטיים יותר.

מעניין יהיה לראות את מידת ההשפעה על סכסוכים דומים בפרויקטים אחרים ועל ענף השכרת הדירות כולו.

[1] לקריאת המאמר שפורסם באתרנו בפברואר 24': https://ekw.co.il/%d7%94%d7%a9%d7%9b%d7%a8%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%9e%d7%92%d7%95%d7%a8%d7%99%d7%9d-%d7%9c%d7%98%d7%95%d7%95%d7%97-%d7%a7%d7%a6%d7%a8-%d7%a4%d7%a8%d7%a9%d7%aa-%d7%95%d7%95/

למידע נוסף אנא צרו קשר: