השכרת דירות מגורים לטווח קצר – פרשת וולדורף אסטוריה

תקציר

לאחרונה התקבלה החלטה חשובה בסכסוך משפטי בין בעלי דירות בבניין מגורים בפרויקט היוקרתי וולדורף אסטוריה בירושלים, בנוגע למידת האפשרות של בעלי הדירות להשכיר את דירות המגורים לטווחים קצרים בנוסח Airbnb. המפקחת על רישום מקרקעין בירושלים, גב' אביטל שרייבר, קבעה כי תקנון הבית המשותף הספציפי אינו מונע השכרה כזו, זאת בניגוד לטענת הוועד.[1] החלטה זו משקפת מחלוקת רחבה יותר ביחס לפרשנות המושג "מגורים" והשלכותיה על זכויות בעלי דירות.

רקע והמחלוקת המשפטית

פרויקט וולדורף אסטוריה תוכנן והוקם כפרויקט מגורים ומלונאות משולב. הרעיון היה ליצור פרויקט יוקרתי וייחודי המשלב בין הנוחות והשירותים של מלון וולדורף אסטוריה לבין הפרטיות שבדירות המגורים בבניין הסמוך, זאת תוך שהדיירים בבניין המגורים יוכלו ליהנות מהשירותים המלונאיים הניתנים לאורחי המלון.

הסכסוך התגלע בין קבוצה של בעלי דירות שהשכירו את דירותיהם לטווחים קצרים לבין בעלי דירות אחרים שיוצגו על ידי נציגות הבית המשותף (ועד הבית) שטענה שהדבר מנוגד להוראות תקנון הבית המשותף ועל כן שכירות זו מהווה לשימוש אסור.

הסעיף המרכזי בתקנון הבית המשותף עליו נסובה המחלוקת הינו כלהלן:

"דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד, לא ייעשה בהן שימוש למטרות מסחריות, או כל מטרה אחרת שאינה מגורים".

השאלה המרכזית שהתעוררה היא האם השכרה לטווחים קצרים נכללת בהגדרת "מגורים" על פי תקנון הבית המשותף. שאלה נוספת שעלתה היא האם קיימות ראיות לכך שחברת הניהול של הפרויקט ידעה ואישרה בעבר השכרות מסוג זה, דבר העשוי ללמד על הפרשנות המתאימה למונח "מגורים" בתקנון.

בבואה להכריע בסוגיה, בחנה המפקחת הלכות קודמות אשר עסקו בפרשנות המונח "מגורים" בהקשרים שונים. כך למשל, בחלקם ניתנה פרשנות מצמצמת המתייחסת למגורי קבע בלבד. בחלקם האחר, אומצה גישה מרחיבה יותר. גם בפסיקה הנוגעת לבתים משותפים לא ניתן להצביע על קו אחיד, כאשר בחלק מהמקרים אומץ הפירוש המצמצם ואילו במקרים אחרים ננקטה גישה מרחיבה.

על אף שפסיקות קודמות בתחום הבתים המשותפים אימצו לרוב גישה מצמצמת, הכריעה המפקחת במקרה דנן בעד פרשנות מרחיבה של המונח "מגורים". ייתכן שהשוני נובע מהיות הבניין חלק בלתי נפרד מפרויקט המשלב מגורים ומלונאות, באופן המאפשר שימושים גמישים יותר. המפקחת סקרה את הפסיקה הקודמת וציינה כי אמנם בחלק מהמקרים התייחס המונח "מגורים" למגורי קבע בלבד ולא לשהייה תיירותית זמנית. עם זאת, לנוכח הנסיבות הייחודיות של פרויקט וולדורף אסטוריה, קבעה כי יש לפרש את המושג באופן מרחיב יותר, הכולל גם שהייה קצרת טווח.

בשונה ממחלוקות רבות בנושא פרשנות תקנוני בתים משותפים, בהן אין ראיות לכוונת המנסח, דבר המוביל למתן משקל רב ללשון התקנון, במקרה דנן התגלו ראיות המעידות על נסיבות עריכת התקנון ורישומו. בפרט, התברר כי בהסכמי המכר שקדמו לרישום התקנון המוסכם התייחסו הצדדים לאפשרות שימושים גמישים בדירות, מעבר למגורי קבע. קיומן של ראיות אלה מאפשר לפרשנות לצאת מגבולות התקנון הכתוב, ולשקף בצורה נאמנה יותר את כוונת המנסחים המקורית.

כך, התברר כי חברת ניהול הפרויקט לא רק שידעה על קיומן של השכרות לטווחים קצרים אלא אף שיתפה עמן פעולה בעבר ולא מנעה אותן. עובדה זו מלמדת כי גם חברת הניהול לא ראתה בהשכרות מעין אלה כסותרות את הוראות התקנון. בהסתמך על כלל נימוקיה, קבעה אפוא המפקחת שאין מקום לאסור על בעלי הדירות להשכירן לתקופות קצרות, שכן פעולה זו נכללת בגדר "מגורים" על פי פרשנות התקנון שאומצה במקרה זה.

השלכות רוחב (אפשריות)

פסיקה זו משקפת מגמה כללית יותר של אימוץ גישה מרחיבה בפרשנות המונח "מגורים" בהקשר של בתים משותפים. ייתכן שהפסיקה כאמור גם תשמש תקדים מנחה עבור פרויקטים דומים המשלבים מגורים ומלונאות. כמובן שהכרעה זו מרחיבה את זכויות השימוש ואת פוטנציאל ההשתכרות של בעלי הדירות מנכסיהם.

עם זאת, הכרעה כאמור עלולה ליצור חיכוכים עם דיירים המעוניינים באופי שקט ופרטי יותר,. ומדגימה את המתח המובנה שבין זכויות קניין פרטי לבין האינטרס הקהילתי בבתים משותפים, אשר ימשיך ככל הנראה להתברר בפסיקה עתידית.

סיכום

פסק דינה של המפקחת שרייבר בנוגע לאפשרות השכרת דירות בפרויקט וולדורף אסטוריה מדגים את המגמה המסתמנת של אימוץ פרשנות מרחיבה למושג "מגורים" בהקשר של בתים משותפים והיעוד המותר בו לפי הוראות התב"ע.

נראה כי במקרים המתאימים, ובפרט כאשר מדובר בפרויקטים ייחודיים המשלבים מגורים ומלונאות, יאמץ בית המשפט גישה המאפשרת שימושים זמניים וגמישים יותר בדירות, תוך איזון מול האינטרסים של דיירים המעוניינים במגורים שקטים ופרטיים יותר.

מעניין יהיה לראות את מידת ההשפעה על סכסוכים דומים בפרויקטים אחרים ועל ענף השכרת הדירות כולו.

למידע נוסף אנא צרו קשר:

[1] ראו פסק דין (ירושלים) 79-20 נציגות הבית המשותף נ' יעקב טובול