השינוי שהביא עמו חוק ההסדרים בכל הנוגע לחבות בהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי

מבוא:

חוק ההסדרים האחרון שאושר ופורסם בחודש נובמבר 2021[1] מאגד שינויי חקיקה רבים, כאשר חלקם רלוונטיים מאוד לנושא ההתחדשות העירונית, לדוגמא תיקונים משמעותיים שבוצעו בחוק התכנון והבניה[2] בכל הנוגע לפרויקטים של פינוי בינוי.

אחד התיקונים החדשים שהתקבלו בחוק ההסדרים, נוגע לחבויות המס בפרויקטים של פינוי בינוי, בין היתר היטל ההשבחה שמשולם לרשות המקומית. כפי שיוסבר בהרחבה להלן, התיקון מכניס וודאות גבוהה יותר לגבי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, שכן הוא קובע מראש את שיעור היטל ההשבחה שיחול בכל רשות מקומית ובכל מתחם ספציפי בתוך הרשות המקומית.

במאמרנו זה נסקור בקצרה את ההסדרים הישנים שחלו בפרויקטים של פינוי בינוי טרם חוק ההסדרים האחרון (ובאופן ספציפי ההסדר בקשר לחבות בהיטל השבחה), וכן את המתווה החדש שנקבע בחוק ההסדרים והיתרונות הגלומים בו.

רקע:

פרויקט של פינוי בינוי הינו סוג מסוים של פרויקט הנמצא תחת ההגדרה של "התחדשות עירונית", במסגרתו מתחם מגורים או מתחם תעשיה ומסחר, המכיל לפחות 24 יחידות במצב הקיים, מפונה כולו, נהרס ובמקומו נבנים בניינים חדשים, אשר לעיתים כוללים עירוב שימושים, היינו מגורים, תעסוקה ומסחר.

החובה לתשלום היטל השבחה באופן כללי, מעוגנת בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע כי היטל השבחה יחול במקרה שהייתה השבחה במקרקעין עקב הרחבה של זכויות הבנייה. יחד עם זאת, הרבה פעמים בעסקאות של פינוי בינוי הייתה קיימת האפשרות לקבל פטור מתשלום היטל השבחה על ידי רשות מקומית מסוימת, בכפוף להתקיימות מספר תנאים שאותה רשות קבעה.

המסלול לקבלת הפטור היה ארוך, סבוך ויקר, משמע לא העניק וודאות ליזם או הקבלן שמקדם את הפרויקט הספציפי, ובכך נמנעה גם מבעלי הזכויות במתחם הוודאות המספקת לגבי היתכנותו של הפרויקט ושאלת הוצאתו אל הפועל והתמורות שיקבלו בגינו מהיזם/קבלן.

החידושים שהביא עמו חוק ההסדרים בנוגע לפרויקטים של פינוי בינוי

לאור המצב העובדתי שתואר לעיל, הוחלט להכניס במסגרת חוק ההסדרים הסדר חדש לגבי שיעור היטל ההשבחה שישולם בפרויקטים של פינוי בינוי, וכן לגבי המועד בו יזמים יוכלו לדעת מה שיעור היטל ההשבחה שיאלצו לשלם לרשות המקומית בגין כל פרויקט ופרויקט.

כך, חוק ההסדרים קבע מנגנון לפיו ברירת המחדל של היטל השבחה שיש לשלמו בפרויקט של פינוי בינוי, יהא 25% משווי ההשבחה. ברם, כל רשות מקומית תהיה רשאית לקבוע בעצמה את שיעור היטל ההשבחה שיחויבו בו פרויקטים במתחמה, בין באופן גורף בעיר כולה ובין באמצעות חלוקה למתחמים פרטניים. כך, כל רשות מקומית יכולה לקבוע לגבי כל מתחם בנפרד אם יחויב היטל השבחה בשיעור של 50%, בשיעור של 25% או בשיעור של 0%.

על הרשויות המקומיות היה לעדכן בדבר החלטתן בקשר לשיעור היטל ההשבחה שיחול במתחמן בפרויקטים של פינוי בינוי עד ליום 1.5.22, ואם לא עשו כן- חלה ברירת המחדל שהיא כאמור חיוב בהיטל השבחה בשיעור של 25% משווי ההשבחה. עוד נקבע בחוק ההסדרים, כי החלטת הרשות המקומית תהיה בתוקף לתקופה של 5 שנים, ורק בחלוף התקופה הנ"ל הרשות המקומית תוכל לשנות את שיעור היטל ההשבחה שייגבה, אם תרצה לעשות כן.

לנוכח המנגנון החדש לעיל, נוצרה וודאות גבוהה יותר של היזם לגבי מה יהיה שיעור היטל ההשבחה שייאלץ לשלם, ובהתאמה גם האם הפרויקט הספציפי יהיה כדאי כלכלית עבורו ומהן התמורות שיוכל היזם להעניק באופן ריאלי לבעלי הזכויות. כמו כן, המתווה החדש שבחוק ההסדרים מייתר פניות של יזמים לשמאים מכריעים כחלק מהוויכוחים בינם לבין הרשות המקומית, מה שמוזיל ומקצר את ההליך משמעותית לכל הנוגעים בדבר.

להלן מספר דוגמאות לגבי קביעות חלק מהרשויות המקומיות בארץ בקשר לשיעור היטל ההשבחה שייגבה על ידן: תל אביב- הוחלט לקבוע שיעור של 50% על כלל העיר, למעט 18 מתחמים ספציפיים בהם יחול שיעור אחר; אשדוד- הייתה העיר הראשונה לפרסם את החלטתה כי על כל העיר כולה יחול היטל השבחה בשיעור המקסימלי של 50% (וכך גם נקבע למשל בחולון, בת ים, גבעתיים, רמת גן ועוד); קריית אונו- אחת העיריות היחידות שהחליטו על פטור מלא מהיטל השבחה בכל רחבי העיר.

מבלי לגרוע מכל האמור לעיל, חשוב לנו לציין כי מלבד המנגנון החדש שנקבע בחוק ההסדרים לגבי שיעור היטל ההשבחה שיחול בפרויקטים של פינוי בינוי, חוק ההסדרים האחרון הכניס בשורות נוספות בפרויקטים של פינוי בינוי שחשוב לציין, כגון ירידה דרמטית ברוב הדרוש לצורך נקיטת הליכים כנגד דיירים סרבנים, החרגה של בעלי זכויות שביצעו חריגות בנייה מספירת המינימום הנדרש לצורך נקיטת פעולות נגד דיירים סרבנים, הטבות  לבעלי זכויות קשישים ו/או בעלי מוגבלויות ועוד.

סיכום:

כפי שהדעת מניחה, פרויקטים של פינוי בינוי הינם פרויקטים גדולים בשטחם, בעלי מורכבות גדולה ועלויות כספיות גבוהות, ויש בהם כדי להשפיע על קהילות רחבות. מה גם שחשוב לזכור כי פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל (ושל פינוי בינוי בפרט) חשובים ונתמכים מאוד על ידי הממשלה, לאור מצוקת הדיור המדאיגה את כולם בשנים האחרונות.

על כן, המחוקק שם בפניו כמטרה לנסות ולקדם וליצור תמריצים רבים יותר לביצוע של פרויקטים כאמור, בין היתר באמצעות התיקונים האחרונים שביצע בחוק התכנון והבניה, במסגרת חוק ההסדרים. כמובן שזוהי מגמה מבורכת שיש לתת לה יד ותמיכה מירבית מכל הנוגעים בדבר, הן הממשלה, הרשויות המקומיות, היזמים עצמם וכמובן אנו, האזרחים.

[1] חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב – 2021

[2] חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965

למידע נוסף אנא צרו קשר: