הסכם שיתוף במקרקעין – לוגיקה, עקרונות ורישומו בטאבו

מבוא

במקרים רבים הבעלות של שותפים במקרקעין הינה בלתי מסוימת לחלק ספציפי, אלא לכלל המקרקעין בכללותם (מושע). במקרים הללו, הבעלות של כל אחד מהשותפים במקרקעין אינה מאפשרת לו לייחד את זכויותיו לחלק מסוים במקרקעין ועל אותו חלק לממש את זכותו בנפרד משאר המקרקעין.

לשם כך, יש צורך להסדיר את זכויות הבעלים במקרקעין באופן שבו כל שותף יוכל לפעול בחלקו במקרקעין כראות עיניו, ללא תלות בשותפיו, ולשם כך (בין היתר) יש צורך בעריכת הסכם שיתוף בין הבעלים.

חשוב לציין כי קיימים סוגים שונים של הסכמי שיתוף במקרקעין. ההסכם השכיח ביותר הוא במקרה בו קיים מבנה עם יחידות נפרדות (בייעודים מגוונים – מגורים, משרדים או מסחר) אשר טרם נרשם כבית משותף. במקרה זה קיימת חשיבות משמעותית לייחד לכל אחד מהבעלים את הזכויות ביחידה/דות הנפרדות על כל המשתמע מכך.

במקרים אחרים, יכול להיות מדובר בהסכם הנלווה לקבוצת רכישה או קבוצת רוכשים הרוכשת מקרקעין, אשר מתעתדים לבנות על המקרקעין נכס עם יחידות נפרדות. במקרה הזה, הסכם השיתוף מסדיר את מערכת היחסים בין הבעלים במקרקעין באופן הצופה את גיבוש הקבוצה, בניית הפרויקט וייחוד היחידות לכל אחד מהבעלים באופן ספציפי.

לחילופין, יש הסכמי שיתוף הנערכים בין בעלים במבנה קיים אשר מתעתדים לפעול תכנונית להגשת תב"ע אשר תגדיל את זכויות הבניה בנכס, ולאחר מכן להוציא לפועל פרויקט בינוי. גם במקרה זה, יש לחתום על הסכם שיתוף המסדיר את תהליך הייזום של הבעלים בנכס המקרקעין, ואת חלוקת הנכסים אשר ייבנו מכח התוכנית החדשה.

כל אחד מההסכמים דלעיל הינו הסכם שיתוף אשר נתפר למידות הרלבנטיות של כל מקרה ומקרה לאור הנסיבות המשתנות.

הסכמי שיתוף במקרקעין – סקירה כללית

חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ("חוק המקרקעין") קובע כי בעלותו של כל שותף במקרקעין הינה בלתי מסוימת (מושע), וכי החזקה הבסיסית היא כי חלקיהם של השותפים שווים (ראו סעיף 27 וסעיף 28 לחוק המקרקעין). החוק עוד מוסיף וקובע כי ניתן לקבוע הסכם בין השותפים במקרקעין על מנת להסדיר את ניהול המקרקעין והשימוש המשותף בהם.

הלוגיקה המרכזית לעריכת הסכם שיתוף נוגעת להגדרת חלק מסוים במקרקעין אשר יהיה בבעלות מסוימת של אחד מהשותפים, ובאותו החלק השותף הספציפי יוכל לעשות כראות עיניו ובלבד שלא יגרע מזכויותיהם של השותפים הנוספים בחלקיהם. כמובן שייחוד חלקים מוגדרים במקרקעין לשותפים ספציפיים, מצריך הסכמה על תשריט במסגרתו יש לשרטט כל חלק במקרקעין ולהגדיר מהם החלקים הנפרדים אשר יהיו בבעלות פרטית של כל שותף. בהקשר זה חשוב לציין כי במרבית המקרים יש צורך לקבוע הסדרים מאזנים בין הצדדים במידה ומיקומו של חלק מוגדר במקרקעין משפיע על שוויו של אותו החלק (חזית המגרש לעומת עורפו, קרבה למטרדים גובלים וכו').

חשיבותו של הסכם שיתוף מתגברת שבעתיים במקרים בהם השותפים מעוניינים להקים על המקרקעין פרויקט יזמי משותף. במקרים אלו, הסכם השיתוף מסדיר את כל מערכת היחסים בין הצדדים גם ביחס להקמת הפרויקט, החל משלב התכנון, עובר בשלב היזמי ובשלב הביצוע, וכלה בשלב השלמת הפרויקט לרבות מכירתו. חשיבותו של הסכם השיתוף במקרים אלו היא גם להסדיר ולהקל על הצטרפותם של צדדים שלישיים לפרויקט, בין אם מדובר בגורמים יזמיים או כל שותף אחר, וכן בעריכת מנגנונים אשר יאפשרו נטילת מימון לבניית הפרויקט. אגב, במקרים אלו חלוקת היחידות בפרויקט בין השותפים במקרקעין אינה יכולה להתבצע, אלא רק לאחר קבלת אישור רשויות התכנון את התכנון המפורט של הפרויקט. בנוסף, לאחר אישור התכנון המפורט יהיה צורך גם בהסדרת מנגנונים שמאיים לצורך איזון חלקיהם של השותפים (שוב, הכל יגובש מראש במסגרת הסכם השיתוף).

דוגמא בולטת לצורך בעריכת הסכם שיתוף היא במקרה של גיבוש קבוצת רכישה המתאגדת לצורך רכישת מקרקעין וייזום משותף של פרויקט יזמי על המקרקעין. מלבד הסכם משותף לרכישת המקרקעין, חותמים הצדדים גם על הסכם שיתוף נרחב המסדיר את כלל הזכויות והחובות של כל השותפים בינם לבין עצמם וכן ביחס ליועצים מקצועיים (מתכננים, עורכי דין, רואי חשבון וכו') בנוגע לייזום והקמת הפרויקט.

מנגנונים שכיחים בהסכמי שיתוף

היקף הסכם השיתוף ואופי המנגנונים המפורטים בו, מושפע (מן הסתם) ממשתנים רבים. נסיבות רכישת המקרקעין, גודל המגרש, זמינות הזכויות, מספר השותפים וכיו"ב, כל אלו משפיעים על הצורך בעריכת הסכם שיתוף ועל אופיו.

יחד עם זאת, עדיין ניתן להצביע על מספר מנגנונים שכיחים המפורטים בהסכמי שיתוף:

– אופן ניהול שוטף של המקרקעין

– הגדרת חלקים מסוימים במקרקעין

– מנגנון קבלת החלטות

– מנגנונים לפתרון מקרים של חוסר הסכמה ו/או סכסוכים

– מינוי בעלי מקצוע משותפים

– מתן ייפויי כח בלתי חוזרים ליועצים

– דילולים עתידיים במקרה של אי תשלום כספים ע"י מי מהשותפים

– דרכים לפירוק שיתוף של המקרקעין (להלן)

פרק מרכזי בהסכמי שיתוף נוגע להגבלת זכויותיהם של השותפים לבקש את פירוק השיתוף במקרקעין. בשל העובדה כי תהליכי ייזום במקרקעין נמשכים תקופות ארוכות, לעיתים תדירות מתעורר הצורך לגבש בין השותפים במקרקעין הסכמה כי במקרה בו מחליטים ליזום במשותף פרויקט יזמי במקרקעין (בוודאי פרויקטים משמעותיים) נדרשת הסכמה של הצדדים לא לפנות בבקשה לפירוק השיתוף במהלך תקופת ייזום הפרויקט. חוק המקרקעין קובע בסעיף 37(ב) כי צדדים להסכם שיתוף יכולים לסייג ולקבוע כי במקרה בו נקבעה בהסכם שיתוף תניית אי פירוק שיתוף לתקופה העולה על 3 שנים, רשאי בית משפט לבטלה במקרים בהם הוא סבור כי נכון וצודק הדבר בנסיבות העניין. במאמר מוסגר נציין כי לטעמנו יש לשקול להאריך בחקיקה את התקופה דלעיל על מנת לאפשר לבעלים במגרשים בהיקפים גדולים המצריכים הליכי תכנון משמעותיים את הזמן הדרוש לגיבוש הפרויקט, ולחילופין לאפשר לחדש את התקופה המגבילה את פירוק השיתוף בהתקיים תנאים מסוימים.

רישום הסכם שיתוף במרשם המקרקעין (טאבו)

קיים יתרון משמעותי ברישום הסכם השיתוף במרשם המקרקעין (טאבו). משנרשם ההסכם בטאבו, הוא תקף גם כלפי כל צד שלישי אשר ייכנס בנעלי אחד השותפים הנוכחיים במקרקעין וירכוש או יקבל את חלקו של אותו שותף, הכל בכפוף לזכויות ולחובותיו ביחס במקרקעין כפי שמפורט בהסכם השיתוף. לפיכך, במקרה בו הסכם שיתוף לא יירשם במרשם המקרקעין, קיים קושי משמעותי באכיפת ההסכם על שותפים עתידיים אשר ירכשו את חלקם במקרקעין בשלב מאוחר יותר.

יצוין כי נקבע לא אחת בפסיקה כי אין מדובר בהסדר שלילי, ואי רישום ההסכם בטאבו אינו גורע מתוקפו מול צד שלישי ככל וניתן יהיה להוכיח כי אותו צד אכן ידע על ההסכם.

בהקשר זה חשוב לציין, כי באופן עקרוני רישום הסכם שיתוף בטאבו אינו נחשב לעסקה במקרקעין לצורכי מס, וכל עוד ההסכם רק מסדיר זכויות בין השותפים בנכס והלכה למעשה אינו מעביר חלקים במקרקעין בין השותפים או מקנה או גורע ממי מהם זכויות במקרקעין, אזי לרישום ההסכם לא תהיינה השלכות מס.

סיכום

נכסי מקרקעין רבים מוחזקים על ידי בעליהם באופן משותף (מושע), עובדה אשר מגבילה עד מאוד את היכולת של השותפים למקסם את השווי של המקרקעין שבבעלותם, כל שכן לבצע פעולות טריוויאליות בנכס. הסכמי שיתוף מסייעים לשותפים לגבש הסכמות מסודרות בנוגע לפיתוח הנכס, קבלת החלטות באשר לניהולו, כמו גם לביצוע תהליכי היפרדות בין הצדדים.

בטרם ניגשים לביצוע עסקה מורכבת במקרקעין על ידי מספר שותפים, ולחילופין בטרם ניגשים לתהליך פיתוח במקרקעין המוחזקים על ידי מספר שותפים, יש צורך להסדיר את מערכת היחסים בין השותפים במסגרת הסכם שיתוף במקרקעין.

כפי שתואר לעיל, לאור הנסיבות של עריכת הסכם השיתוף, וכמובן לאור מטרתו, ייערך ההסכם. כך, קיימת חשיבות גדולה לאופן עריכתו של הסכם השיתוף תוך לקיחה בחשבון את כל התסריטים העתידיים של ניהול ופיתוח המקרקעין על מנת ליתן להם מענה במסגרת הוראות ההסכם והמנגנונים המפורטים בו.

למידע נוסף אנא צרו קשר: