החובות המוטלות על מתווך במקרקעין – הדין הספציפי והדין הכללי

זכאותו של מתווך לשכ"ט לפי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") מותנית בקיומם של מספר תנאים ובכללם: רישיון לעסוק בתיווך ובכלל זה עמידה בכלל התנאים לקבלתו; עריכת מסמך בכתב של הזמנה לשירותי תיווך במקרקעין; הכללת פרטים ספציפיים באותו מסמך; וכמובן התנאי היסודי והתדיר בדבר היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה (מכר או שכירות)[1].

יחד עם זאת, הגם שמתווך עמד בדרישות החוק הפורמליות ושימש כגורם היעיל בעסקה, ישנם גורמים נוספים שיש להם השפעה מכרעת על זכאותו של המתווך לשכר טרחה.

החובות החלות על מתווך

בין יתר החובות החלות על המתווך במגע עם לקוחו, ניתן למנות את סעיף 8 לחוק הקובע כי על מתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ולמסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. סעיף 10 לחוק אוסר על מתווך לתת שירותי תיווך בעסקת מקרקעין באם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה עניין זה וקיבל את הסכמת הלקוח בכתב.

חוק המתווכים קובע דרישות ספציפיות בנוגע לרמת הנאמנות והגילוי שיש למתווך כלפי לקוחו וברור כי מתווך שכשל בהן נושא בסיכון לשכר טרחתו. יחד עם זאת, החובות הקיימות בדין הכללי אינן זהות בהיקפן לחובות שבחוק המתווכים, ועולה השאלה מה היחס ביניהן? כך למשל, במקרה שבו המתווך עמד בדרישות הדין הספציפי אך לא באלו שבדין הכללי.

פסה"ד בעניין פרוספריטי[2]

עובדות המקרה

בפרשה זו, בעלים במקרקעין חתם על הזמנת שירותי תיווך מול המתווכת בנוגע לבניין שבבעלותו, כאשר על גבי הסכם התיווך צוין במפורש כי לא תינתן בלעדיות וכי עמלת התיווך בגין שירותים אלו תעמוד על 1% בתוספת מע"מ (להלן: "הסכם התיווך הראשון"). עוד צוין בהסכם כי לגבי נכס זה נוהלו בעבר משאים ומתנים עם מתעניינים ספציפיים וככל שהנכס יימכר להם לא ישולמו דמי תיווך.

במקביל, באותה עת, ניהל נציג הבעלים התכתבות גם עם גורם נוסף (להלן: "הקונה") לגבי נכס זה והעביר לו פרטים אודות הנכס. הקונה סרב לרכוש בשלב זה את הנכס בתנאים הקיימים שכן לדבריו השוכר הקיים משלם דמי שכירות נמוכים. מספר חודשים לאחר שהבעלים חתם על הסכם תיווך מול המתווכת, עניינה היא את הקונה בעסקה וזה השיב לה כי הנכס כבר הוצג לו ע"י הבעלים, אך אין לו עניין בעסקה בשל דמי שכירות נמוכים המשתלמים. בסופו של יום הקונה רכש את הנכס, עשרה חודשים לאחר שהנכס הוצג ע"י הבעלים, וזאת לאחר שהמתווכת מצאה לו שוכרים המשלמים דמי שכירות גבוהים משמעותית.

המו"מ התנהל כאשר המתווכת הסתירה מהבעלים את זהות הקונה וציינה בפניו כי מדובר בקונה שהוא אינו מכיר, וזאת למרות שידעה היטב כי הבעלים והקונה החליפו מידע בעבר בנוגע לנכס. שעות ספורות לפני החתימה על הסכם המכר, נחתם הסכם תיווך נוסף בין הבעלים לבין המתווכת ובו התחייב לשלם דמי תווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ (להלן: "הסכם התיווך השני").

רק במעמד החתימה על הסכם המכר נפגשו הבעלים והקונה ואז נודע לבעלים שלמעשה הקונה קיבל לראשונה את פרטי הנכס ישירות ממנו ולא מהמתווכת. עוד יצוין כי בסופו של יום הסכם המכר לא קוים, והצדדים הסכימו על פיצוי מוסכם.

הבעלים סרב לשלם את הדרישה לדמי תווך הן מהטעם שהקונה לא קיבל את פרטי הנכס מהמתווכת והן מהטעם שהיא הטעתה אותו בכך שהסתירה ממנו את זהות הקונה. המתווכת מצדה טענה כי היא שימשה הגורם היעיל בעסקה ותבעה את זכאותה לשכר תיווך.

הכרעת בית המשפט המחוזי

פסק דינו של בית המשפט המחוזי קבע כי המתווכת הייתה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות, והיא זו שיצרה את הכדאיות הכלכלית בעסקה (בעת שאיתרה שוכרים שניאותו לשלם דמי שכירות גבוהים במיוחד). יחד עם זאת, תביעתה נדחתה בשל הקביעה כי היא הטעתה את הבעלים הן לעניין זהותו של הקונה בכך שאמרה לבעלים כי הוא אינו מכיר אותו, והן בכך שלא גילתה לבעלים כי הקונה ציין בפניה שהנכס כבר הוצג לו קודם לכן.

נקבע, כי לו זהותו של הקונה הייתה נחשפת מבעוד מועד, הבעלים לא היה מסכים לשלם דמי תיווך בשיעור 2% ובכך מנעה המתווכת מהבעלים נתון רלוונטי לעניין דמי התיווך. עוד נקבע כי קמה לבעלים זכות לבטל את הסכם התיווך השני בשל הטעיה כקבוע בסעיף 15 לחוק החוזים[3].

הכרעת בית המשפט העליון

בערכאת הערעור טענה המתווכת כי אין לבחון את חובות הגילוי של המערערת לפי סעיף 15 לחוק החוזים, אלא ביחס לחוק המתווכים בלבד בהיותו הוא דין מיוחד ומאוחר. מאחר ולפי חוק המתווכים החובה היא למסירת מידע מהותי "הנוגע לנכס", בשונה מזהות המתקשר בעסקה, אין פסול בהתנהלותה. בנוסף, טענה כי גם לו הייתה מפרה את חובת הגילוי, יש לבחון את תוצאת ההפרה לפי חוק המתווכים ולא לפי חוק החוזים, ואין מקום לשלילת דמי התיווך על רקע הקביעה כי היא הייתה הגורם היעיל בעסקה. בנוסף נטען כי לא ניתן להתעלם מכך שהסכם התיווך הראשון נחתם בין הצדדים עוד בטרם פגשה המתווכת את הקונה ולכן נותר תקף.

בימ"ש העליון אישרר את קביעת בימ"ש המחוזי לפיה הבעלים הוטעה ע"י המתווכת באשר לזהות הקונה ובכך קמה לו הזכות לבטל את הסכם התווך השני.

בית המשפט אף דחה את טענות המתווכת לגבי אי תחולת החובות שבדין הכללי לאור קיומו של דין ספציפי וקבע כי קיומן של חובות לפי דין ספציפי אינו שולל את החיובים מן הדין הכללי, ובהיעדר כוונה אחרת המשתמעת מהדין הספציפי, הרי שחובות אלו יחולו לצד חובות הדין הכללי ואינן באות במקומן.

יחד עם זאת בית המשפט קבע כי משהסכם התיווך השני בוטל כדין, יש להשיב את טובת ההנאה שהתקבלה על פיו, בין בעין או בשוויה של טובת ההנאה. במקרה דנן קבע בית המשפט כי בהתאם לקביעה ששירותי התיווך ניתנו ע"י המתווכת והיא שימשה כגורם היעיל בעסקה, הרי שהבעלים קיבל את התמורה העיקרית. אי-חיוב הבעלים בהשבת שווי השירות שקיבל, יביא אפוא להתעשרות בלתי צודקת שלו על חשבון המתווכת.

בקביעת שיעור ההשבה, יש לפעול לפי העקרון של מניעת התעשרות שלא כדין. נפסק כי הדרך הנכונה להערכת השכר הראוי היא היעזרות בחוזים קודמים שנעשו בין הצדדים או הנוהג הקיים בעסקאות נדל"ן בהיקף גדול. במקרה זה שתי הדרכים מובילות לאותה תוצאה- שכר טרחה ראוי בשיעור של 1%. בנוסף, גם בהתעלם מהערכת שווי ההשבה, הרי שביטול הסכם התווך השני אינו מעביר את הצדדים לחלל ריק אלא למסגרת החוזית הקיימת לפני כן, והיא הסכם התווך הראשון.

לסיכום

הגם שמתווך עומד בדרישות הפורמליות המזכות אותו בשכר טרחה בעד שירותי תיווך שנתן, וגם אם קיים את חובותיו עפ"י חוק המתווכים, עדיין הוא כפוף למגבלות החלות לפי הדין הכללי. הפרת חובות אלו עשויה לשלול מהמתווך את שכר טרחתו או להפחיתם.

[1] סעיף 14(א)(3) קובע כי "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה…"הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב"

[2] ע"א  214/23 פרוספריטי סאל נדל"ן ייעוץ השקעות ושיווק נכסים בע"מ ואח' נ' הבניין ברחוב יפו 21 ירושלים בע"מ

[3] חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים")

למידע נוסף אנא צרו קשר: