הגנות על בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת חוק המארגנים

מבוא:

פרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם זה עפ"י תמ"א 38 (חיזוק בניין קיים או הריסתו ובנייתו מחדש) ובין אם זה במסגרת פינוי בינוי (פינוי מתחמים גדולים, הריסתם ובנייתם מחדש), מערבים מעצם טבעם את הנכס המשמעותי ובדרך כלל הגדול ביותר שיש לאנשים כיום, והוא דירת המגורים שלהם.

האינטרס לפרויקטים שכאלה הוא ברור; הצורך ההולך וגדל בעוד ועוד יחידות דיור בעוד שעתודות הקרקע הן מוגבלות, הרצון לחזק בניינים ישנים הנחשבים מסוכנים במקרה של רעידות אדמה, וכמובן הרצון לחדש מבנים ואת התשתיות והנראות שלהם לטובת בעלי הדירות והקהילה כולה. על כן, המחוקק דאג לחוקק מספר חוקים שמסייעים לקדם פרויקטים שכאלה ומאפשרים את הוצאתם אל הפועל, גם במקרים שאין הסכמה של 100% מהבעלים בבניין/מתחם.

מן הצד השני, המחוקק גם דאג להגנות על בעלי הדירות הנדרשים למסור את החזקה בדירתם (כאמור הנכס המשמעותי ביותר שבבעלותם) לידי יזמים לצורך ביצוע הפרויקטים. אחת מההגנות הללו נעוצה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז – 2017 (להלן: "החוק"), כפי שיפורט בהרחבה במאמרנו זה.

תכלית החוק:

פרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם תמ"א 38 ובין אם פינוי בינוי, כוללים מעצם תכליתם מספר רב של בעלי דירות, במיוחד כשמדובר בפרויקטים של פינוי בינוי אשר התנאי ההתחלתי לקיומם הוא לפחות 24 יח"ד במצב הקיים.

בכדי לאגד ולהחתים מספר כה רב של בעלי דירות על הסכם, דרושה עבודה רבה ומשאבים רחבים. לצורך כך, קמו חברות מארגנות רבות, שמטרתן, בדיוק כמו שמן, היא לארגן את הפרויקט עבור יזמים כך שיהיה קל יותר להתנהל מול המסה הגדולה של בעלי הדירות.

ברם, כמו שקורה הרבה פעמים, ישנם כאלה המנצלים את הצורך המתואר לעיל, ומשמשים כ"מעכארים" אשר אוספים חתימות מבעלי דירות על הסכמי ארגון, ואחר כך מוכרים אותם ליזם המרבה במחיר. למותר לציין, כי בעצם פעולה זו יש פגיעה עצומה בבעלי הדירות אשר אינם יודעים מראש מי היזם שמולם יתקשרו, מה התמורה המדויקת שיקבלו, לא מודעים לעניין אישי שאולי קיים בין המארגנים לבין היזם וכיו"ב ניגודי אינטרסים שעלולים להיווצר.

בשל כך, חוקק החוק נשוא מאמרנו זה, אשר מאפשר את קיומן של אותן חברות מארגנות מחד (שהרי חלקן הגדול אכן פועל כדין ובתום לב), אך מנגד מגדר את הפעולות שהן יכולות לבצע וקובע סנקציות ותנאים בסיסיים שצריכים להתקיים, והכל במטרה להגן על בעלי הדירות.

עיקרי החוק:

החוק כולל בתוכו מנגנונים רבים, אך במאמרנו זה נתמקד רק בעיקריים שבהם:

1. כינוס בעלי הדירות – מארגן של פרויקט התחדשות עירונית, מחויב לערוך כנס של כל בעלי הדירות בבניין, בו יפרט בפני בעלי הדירות על ההסכם, לרבות מהותו ועיקריו, האם המארגן פועל מטעמו של יזם ספציפי, שכר הטרחה שישולם לו עבור הארגון, האם יש לו עניין אישי בפרויקט, מידע בדבר קיומה ותפקידה של הרשות להתחדשות עירונית ועוד. סעיף הכינוס בחוק (ס' 2) קובע גם את הפרוצדורה לקביעת הכנס, רוב משתתפים וכו'.

2. צורתו ותוכנו של ההסכם – החוק קובע את הפרטים שחייבים להיות כלולים במסגרת הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית. בין היתר, פרטים אלה הינם פרטי המארגן, מועד חתימת ההסכם והגדרת המועד הקובע, הבהרה על כך שהתמורה לבעלי הדירות תוגדר במסגרת ההסכם עצמו עם היזם ולא במסגרת הסכם הארגון, התחייבויות המארגן כלפי בעלי הדירות כגון ביצוע פעולות לשם איתור יזם, אם יש למארגן עניין אישי ועוד. יצוין, כי החוק קובע (ס' 3(ב)) כי הסכם ארגון שלא כולל את כל הפרטים המפורטים בחוק- בטל.

3. תוקפו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית – סעיף 5 לחוק קובע את תוקפו של הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי, בעוד שסעיף 6 לחוק קובע את תוקפו של הסכם לארגון עסקת חיזוק לפי תמ"א 38. בקצרה יצוין כי החוק קובע כי תוקפו הראשוני של הסכם ארגון (בין אם פינוי בינוי ובין אם חיזוק) הינו שישה חודשים ממועד חתימתו על ידי ראשון הדיירים, כאשר תקופה זו יכולה להיות מוארכת בהתאם לשיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם והשלב התכנוני שבו הפרויקט נמצא. ככלל, התקופות בהסכם לארגון עסקת פינוי בינוי ארוכות יותר מאלה של הסכם לארגון עסקת חיזוק, כאמור בשל העובדה הטריוויאלית כי פרויקט של פינוי בינוי הוא ברוב המקרים מורכב וגדול בהרבה ועל כן מצריך זמן רב יותר לארגונו והוצאתו אל הפועל.

4. חובות נוספות של המארגן עפ"י החוק- למארגן יש חובות נוספות כלפי בעלי הדירות אשר תכליתן ברורה מאליה, כגון חובת הודעה על עמידה בשלבים, חובת הגינות וזהירות, העדר עניין אישי וכו'.

חשוב מאוד להבין כי הוראות החוק והחובות אשר הן מטילות על היזם אינן נטולות סנקציה. במקרים מסוימים, החוק מאפשר לבעלי דירות לבטל את הסכם הארגון, ככל והמארגן מפר אחת או יותר מהוראותיו, וזאת באמצעות פנייה לממונה על פניות דיירים ברשות להתחדשות עירונית.

סיכום:

ישנו אינטרס ציבורי גדול בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית לאור הצורך בכמות גדולה של דירות, אך יש גם אינטרס פרטי מובהק לכל אחד מבעלי הדירות שלוקח חלק בפרויקט שכזה, והוא עליית הערך של הדירה האישית שלו לאחר ביצוע הפרויקט (בין אם זה רק חיזוק, וקל וחומר אם מדובר בהריסה ובניה מחדש).

לכן, כאשר פרויקטים של התחדשות עירונית ממשיכים להיות מחזה נפוץ, המחוקק ראה צורך (ובצדק) לעגן בחקיקה את האופן והתנאים שבמסגרתם ניתן יהיה לארגן מספר בעלי דירות לצורך ביצוע פרויקטים כאמור.

לעניות דעתנו, הדרך הטובה ביותר לקדם ולהניע עוד פרויקטים של התחדשות עירונית, הינה להנגיש את המידע עבור בעלי הדירות ולהרחיב את ידיעתם בנושא, באופן שבו ידעו מהן הזכויות שלהם ומה החובות של הצד שעומד מולם. כך, אולי יצטמצם במעט החשש של בעלי דירות רבים מלהיכנס לסוג כזה של פרויקטים שמורכבותם כה גבוהה.

למידע נוסף אנא צרו קשר: