הגנה על הזכות הקניינית בפרויקט הריסה ובנייה

תקציר

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב[1] קבע כי בפרויקטי תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה, לא ניתן לכפות על בעל נכס לקבל תמורה כספית בלבד במקום נכס חדש. פסיקה זו מחזקת את מעמדן של זכויות קנייניות ומשנה את כללי המשחק עבור יזמים ובעלי דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

רקע

פרויקטי תמ"א 38 נועדו לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה תוך יצירת תמריצים כלכליים ליזמים ולבעלי הדירות. הבסיס המשפטי לפרויקטים אלו מעוגן בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, המאפשר ביצוע עבודות חיזוק, הריסה ובנייה מחדש בהסכמת רוב מיוחס של בעלי הדירות.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 אף מאפשר לרוב הדיירים להגיש תביעה כנגד "דייר סרבן"[2] במקרים בהם ההתנגדות נתפסת כבלתי סבירה. אולם, מה קורה כאשר קיימים אילוצים רישויים או תכנוניים המשנים מהותית את התמורה שאמור לקבל דייר מסוים? האם ניתן לכפות על בעל זכות קניינית לקבל פיצוי כספי בלבד תחת נכס שווה ערך?

פסק הדין העדכני שניתן בעניין מגן נ' רובינשטיין מספק תשובה לשאלה זו, אשר אינה חפה מביקורת.

זכות קניינית מול תמורה כספית

המקרה שנדון עסק בבניין בן שלוש קומות בתל אביב, שבו 12 דירות. אחד מבעלי הנכסים היה בעלים של יחידה בקומת חצי מרתף, הרשומה כמחסן אך משמשת בפועל כמשרד עורכי דין בשימוש חורג. בהסכם תמ"א 38 המקורי, הובטח לו מחסן חדש בשטח של 35 מ"ר תמורת היחידה הקיימת של 20 מ"ר.

במהלך ההליך התכנוני מול העירייה התברר לחברה היזמית שהתחייבותה הראשונית כלפי אותו בעל נכס איננה אפשרית. העירייה אסרה על הקמת מחסנים נפרדים העומדים בפני עצמם, והתירה לבנות רק מחסנים בקומת המרתף שיהיו מוצמדים ושייכים לבעלי הדירות בבניין. כלומר, ניתן להקים מחסנים במרתף רק למי שגם יש דירה בבניין. לאור מגבלה זו, לא ניתן היה לספק לבעל היחידה את המחסן שהובטח לו במקור.

בשל האילוץ התכנוני, החברה היזמית הציעה לבעל היחידה תמורה כספית בלבד כתחליף למחסן החדש שהוצע לו, ובכך למעשה ביקשה לאיין את זכותו הקניינית הרשומה. בעל היחידה סירב להצעה זו, שכן משמעותה אובדן מוחלט של זכותו הקניינית בנכס.

בתגובה לסירובו, הגישו שאר בעלי הדירות תביעת "דייר סרבן" אל המפקחת על רישום מקרקעין, וביקשו לכפות עליו להחליף את תמורת המחסן בתמורה כספית. המפקחת קיבלה את דרישותיהם וקבעה כי תמנה שמאי שיקבע את שווי התמורה הכספית לאותו הדייר.

בעל היחידה הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב על החלטת המפקחת. בערעורו טען כי הפקעת זכותו הקניינית תמורת פיצוי כספי בלבד מהווה פגיעה מהותית בזכויותיו שאינה מותרת על פי החוק.

כב' השופטת לימור ביבי קיבלה את ערעורו של בעל היחידה וקבעה כי מתן פיצוי כספי בלבד כנגד זכויות קנייניות מהווה פגיעה מהותית בזכויות בעל הנכס, אשר אינה מתאפשרת בגדר חוק המקרקעין. בנימוקיה ציינה השופטת כי: "נקודת המוצא של חוק החיזוק היא שראשית כל בעל דירה זכאי לזכות קניינית הולמת, ורק פערים בשווי הזכויות ניתן לאזן בפיצוי כספי ואולם אינני סבורה כי ניתן לאיין את הזכות הקניינית בפיצוי כספי בלבד".

קביעה זו ממשיכה קו פסיקה שהחל בפסק דין שומרוני[3], ואשר המשיך יחד עם פסקי דין נוספים, לפיו לא יאושר פרויקט חיזוק במסגרתו תהיה פגיעה מהותית בזכויותיו של בעל דירה.

השלכות עבור יזמים ובעלי זכויות

פסק הדין מחייב יזמים להתאים את התכנון המוצע באופן שיבטיח כי לכל בעל זכויות בבניין המיועד להריסה תישמר זכות קניינית במבנה החדש. במקרים של אילוצים תכנוניים, על היזם או בעלי הדירות האחרים למצוא פתרונות יצירתיים שיאפשרו לכל בעל זכות קניינית לקבל תמורה קניינית הולמת.

פסק הדין מעניק הגנה משמעותית לבעלי נכסים "לא סטנדרטיים" בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית. בעלי זכויות אלה יכולים כעת להתבסס על הקביעה המשפטית כי לא ניתן לכפות עליהם המרה של נכסיהם לתמורה כספית בלבד, גם אם הדבר עלול לעכב את הפרויקט כולו.

יש לציין כי פסק הדין מתעלם מהוראות לפיהן לא יינתן מחסן שהוא שטח שירות כנכס עצמאי אשר אינו צמוד בבניין החדש לדירת מגורים. בנוסף, הפסיקה משנה מהותית את המבחן הכלכלי של פרויקטים ליזמים אשר יידרשו להפחית מהתמורות אשר יינתנו לשאר הדיירים בבניין על מנת להעניק נכס קנייני אחר (דירה) לבעלים של אותו המחסן.

סיכום

פסק הדין בעניין מגן מהווה נקודת ציון חשובה בהגנה על זכויות קנייניות בפרויקטי התחדשות עירונית. כעורכי דין המלווים פרויקטים מסוג זה, אנו ממליצים לתכנן מראש פתרונות גמישים שיבטיחו זכויות קנייניות לכל בעלי הנכסים, ולא להסתמך על אפשרות של פיצוי כספי כתחליף. הקפדה על עיקרון זה תמנע התדיינויות משפטיות מיותרות ותאפשר קידום יעיל של פרויקטים לתועלת כל הצדדים המעורבים.

למידע נוסף אנא צרו קשר:

[1] עש"א (תל אביב-יפו) 38211-11-24 שמעון מגן נ' יעקב רובינשטיין נח [פורסם בנבו 27.04.25]

[2] לקריאה נוספת אודות "דייר סרבן": https://ekw.co.il/dealing-refusing-tenants-urban-renewal-projects/

[3] רע"א 1002-14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' [פורסם בנבו 09.07.14]