האם אכן התרחשה מהפכה שיוויונית בהתחדשות עירונית? ניתוח פסק הדין המכונן בת"א 42823-03-24 קרן אור נ' באבו

מבוא

במשך שנים ארוכות, ענף ההתחדשות העירונית בישראל פעל תחת הנחת עבודה כמעט מקודשת: "מודל התמורות האחידות". לפי מודל זה, כל בעל דירה בבניין ישן זוכה לתוספת מטראז' זהה (למשל, 12 מ"ר), ללא קשר לגודל דירתו המקורית. אולם, פסק הדין התקדימי של השופט גלעד הס בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 42823-03-24 קרן אור שירותי כוח אדם נ' באב) ניפץ מוסכמה זו, והגדיר מחדש את משמעות המושג "שוויון" בפרויקטים של פינוי-בינוי.

1. מבוא והמסגרת העובדתית

פסק הדין ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו במסגרת תביעה שהגישו בעלי זכויות ויזם נגד שתי בעלות דירות שסירבו לחתום על הסכם פינוי בינוי.

לפי ההסכם, כל בעל דירה היה אמור לקבל דירה חדשה בשטח זהה לדירתו הקיימת, בתוספת אחידה של 12 מ"ר, מרפסת, חניה, מחסן ככל שניתן, וכן מגורים חלופיים ודמי שכירות בתקופת הבנייה.

המחלוקת המרכזית לא נסבה על עצם הפרויקט או על הוראותיו הכלליות, אלא על השאלה אם חלוקת התמורות האחידה מקפחת בעלי דירות גדולות, ואם בשל כך מדובר ב״סירוב בלתי סביר״ לפי חוק פינוי ובינוי.

2. האיזון בין זכות הקניין לבין קידום מיזמי פינוי בינוי

בית המשפט פתח את הדיון בהכרה בכך שסירובו של בעל דירה להעביר את זכויותיו במקרקעין נוגע בליבת זכות הקניין. זכות זו כוללת גם את החירות שלא לבצע דיספוזיציה בנכס, ובמיוחד בדירת מגורים. עם זאת, המחוקק יצר מנגנון המאפשר, בתנאים מסוימים, לכפות על בעל דירה להצטרף לפרויקט פינוי בינוי.

לפי פסק הדין, המנגנון שבחוק הוא דו שלבי. ראשית, נדרשת הסכמה של ״רוב מיוחס״ מבין בעלי הדירות. שנית, כאשר מתקיים הרוב הנדרש, רשאי בית המשפט לבחון אם בעל הדירה מתנגד מטעם סביר או מסרב סירוב בלתי סביר, ואם מתקיימת עילה מתאימה ניתן לכפות עליו את ביצוע העסקה.

בית המשפט הדגיש כי עצם קיומה של התנגדות אינו מספיק כדי למנוע את הפרויקט. מנגד, סמכות הכפייה אינה אוטומטית, ועל בית המשפט לבחון את מכלול נסיבות העסקה, ובכלל זה את כדאיותה, קיומן של בטוחות, המגורים החלופיים, נסיבותיו האישיות של הדייר והוגנות חלוקת התמורות.

3. כדאיותו הכלכלית של הפרויקט

הנתבעות טענו כי הפרויקט אינו כדאי כלכלית, בין היתר משום שהבקשה להיתר שהוגשה נדחתה. בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי הנטל להוכיח את הכדאיות הכלכלית מוטל על היזם, וכי במקרה זה הנטל הורם באמצעות חוות דעת שמאית כלכלית.

חוות הדעת מטעם התובעים קבעה כי הרווח היזמי עומד על כ־14 אחוזים, וכי בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות שערכן גבוה בעשרות אחוזים משווי דירותיהם הקיימות, נוסף על תוספת שטח, מרפסת, חניה, מחסן, ממ"ד ותשלום דמי שכירות בתקופת הבנייה. בית המשפט מצא כי חוות הדעת לא נסתרה בחקירה הנגדית.

עוד נקבע כי יש להבחין בין תכנית מאושרת לבין בקשה פרטנית להיתר בנייה. התכנית המאושרת היא המסמך הקובע את הזכויות התכנוניות במקרקעין, ואילו הבקשה להיתר היא שלב רישויי שנועד לממש זכויות אלה. לכן, דחיית בקשה להיתר במתכונת מסוימת אינה מוכיחה כשלעצמה שהפרויקט אינו כדאי, ואינה מונעת הגשת בקשה חדשה התואמת את התכנית.

4. אי שוויון בחלוקת התמורות כעילה לסירוב סביר

החידוש המעשי המרכזי בפסק הדין מצוי בניתוח עקרון השוויון. בית המשפט קבע כי הגם שחוק פינוי ובינוי אינו מונה במפורש אי שוויון בחלוקת התמורות כחזקה סטטוטורית לסירוב סביר, הפסיקה הכירה בכך שחלוקה בלתי שוויונית עשויה להצדיק התנגדות להסכם.

עם זאת, בית המשפט הבחין בין שוויון פורמלי לבין שוויון יחסי. שוויון פורמלי מתקיים כאשר כל דירה מקבלת אותה תוספת שטח או אותו סל תמורות. שוויון יחסי מבקש להביא בחשבון את ההבדלים בין הדירות הקיימות, ובפרט את שטח הדירה ואת חלקה היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.

בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, בעלי הדירות אינם מוסרים ליזם נכס זהה. לפיכך, קביעה שכל בעלי הדירות יקבלו תוספת זהה, מבלי להביא בחשבון את השוני בדירות המוצא, עלולה לשנות את היחס היחסי בין הזכויות ולהפחית את חלקו היחסי של בעל הדירה הגדולה.

בית המשפט הדגיש שאין מבחן אחיד המתאים לכל פרויקט. בפרויקטים מסוימים, כגון פרויקטים שבהם ניתנות תוספות בנייה ללא הריסה ובנייה מחדש, עשויה תמורה אחידה להיחשב שוויונית. לעומת זאת, בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש עשוי להיות עדיף מבחן יחסי, המביא בחשבון את שטח דירת המקור ואת החלק היחסי ברכוש המשותף.

5. הקשר בין שטח הדירה, הרכוש המשותף וזכויות הבנייה

הבסיס ליישום השוויון היחסי היה הקשר בין שטח הדירה לבין שיעור הבעלות ברכוש המשותף. בית המשפט הפנה לסעיף 57(א) לחוק המקרקעין, שלפיו שיעור החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה נקבע לפי היחס בין שטח רצפת הדירה לבין שטח הרצפה של כלל הדירות, אלא אם נקבע אחרת בתקנון.

בהיעדר הסכמה אחרת, קבע בית המשפט כי גם זכויות הבנייה מתחלקות בין בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. מכאן שבעל דירה גדולה יותר עשוי להעביר ליזם חלק גדול יותר מזכויות הבנייה, ולכן עקרון השוויון מחייב לבחון אם התמורה שהוא מקבל משקפת את חלקו היחסי.

6. הסעד המתאים: תשלומי איזון

אף שבית המשפט מצא כי מנגנון התמורות האחיד פוגע בעיקרון השוויון ביחס לנתבעת 2, הוא לא סבר שפגיעה זו מחייבת את דחיית התביעה או את מתן האפשרות לסכל את הפרויקט. נקבע כי יש לבחון סעד מידתי המאזן בין הפגיעה בבעל הדירה לבין האינטרס של כלל בעלי הדירות במימוש הפרויקט.

בית המשפט נתן משקל לכך ש־35 מתוך 37 בעלי הזכויות חתמו על ההסכם, ובכלל זה ארבעה מתוך חמשת בעלי הדירות ששטחן עולה על 100 מ"ר. נתון זה תמך במסקנה שהפגיעה בנתבעת 2 אינה מצדיקה את ביטול העסקה, במיוחד כאשר בעלי דירות גדולות במצב דומה הסכימו לתמורות שנקבעו.

שיקול נוסף היה מגבלת השטח הכוללת בפרויקט. מאגר התוספת עמד על 360 מ"ר, וכל תוספת לדירות הגדולות הייתה באה, לפי קביעת בית המשפט, על חשבון הדירות הקטנות. מאחר שהתכנית חייבה שטח מינימלי של 50 מ"ר לכל יחידת דיור, הפחתת התמורות מהדירות הקטנות הייתה עלולה למנוע את ביצוע הפרויקט.

לפיכך נקבע כי הסעד הראוי הוא חיוב בתשלום דמי איזון בגין הפער שבין התוספת שניתנה לנתבעת 2 לבין התוספת היחסית שהגיעה לה.

7. הערעור על פסק הדין והתייחסות המדינה

חשוב להדגיש כי פסק הדין אינו סוף פסוק. ביום 12.7.2026 הוגש לבית המשפט העליון ערעור על פסק הדין, ובמסגרתו נטען, בין היתר, כי קביעת בית המשפט המחוזי שלפיה מודל התמורה האחידה אינו עומד בעיקרון השוויון עלולה להביא לטלטלה בענף ההתחדשות העירונית ולפגוע ביכולת לקדם פרויקטים המבוססים על מנגנון תמורות אחיד. הערעור תלוי ועומד, ולפיכך טרם נקבעה הלכה סופית של בית המשפט העליון בסוגיה.

לצד הערעור, ולאחר מתן פסק הדין, פרסמו משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסמך הנחיה המתייחס למנגנוני התמורה בפרויקטים של התחדשות עירונית. המסמך אינו קובע כי בכל פרויקט יש להעניק תמורה יחסית בהתאם לשטח הדירה, אלא מבהיר כי הצדדים רשאים להסכים על מנגנון תמורות אחיד או על מנגנון יחסי. לצד זאת, המסמך מכיר בכך שבמקרים שבהם קיימת שונות מהותית בין הדירות, כגון דירה גדולה במיוחד, דירת גן, פנטהאוז או דירה בעלת מאפיינים ייחודיים אחרים, ניתן לבחון מתן תמורה מותאמת לקבוצות של דירות בעלות מאפיינים דומים.

המסמך מוסיף כי התאמת התמורה אינה חייבת להתבטא דווקא בתוספת שטח. היא יכולה לבוא לידי ביטוי, בדירה גדולה יותר, תמורה כספית, דירה בקומה גבוהה יותר, מפרט משודרג או אפשרות לבחור דירה לפני יתר בעלי הדירות. לצד זאת מודגשת חשיבותה של השקיפות כלפי כלל בעלי הדירות כאשר ניתנת לבעל דירה תמורה השונה באופן משמעותי מזו שניתנת לאחרים.

משכך, נכון לעת הזו התמונה מורכבת יותר מהקביעה שלפיה "עידן התמורות האחידות" הסתיים באופן מוחלט. פסק הדין מציב סימן שאלה משמעותי ביחס למודל האחיד ומחייב לבחון את הוגנות התמורות גם מנקודת מבט יחסית, אך הערעור התלוי ועומד והמסמך שפרסמו גורמי המדינה מלמדים כי שאלת המנגנון הראוי לחלוקת התמורות טרם הוכרעה באופן סופי וכי גם תמורה אחידה עשויה להמשיך להיות אפשרית, בהתאם לנסיבות ולהסכמת הצדדים.

8. תוצאת ההליך והמשמעות המעשית

התביעה נגד הנתבעת 1 התקבלה במלואה. בית המשפט אישר את ביצוע העסקה ומינה עורך דין לחתום בשמה על ההסכם ועל המסמכים הדרושים לביצועו. התביעה נגד הנתבעת 2 התקבלה אף היא בכפוף לתשלום דמי איזון בסך 141,360 ₪.

פסק הדין מדגיש כי טענה לאי־שוויון בתמורות אינה נבחנת במנותק מנסיבות הפרויקט, ממגבלות התכנון ומהשפעת השינוי על יתר בעלי הדירות. כמו כן, הסעד אינו חייב להיות סיכול הפרויקט, וניתן לרפא את הפגיעה באמצעות דמי איזון. מכאן החשיבות בבחינה פרטנית של התמורה ביחס לדירת המקור ולזכויותיו של כל בעל דירה.

סיכום

פסק הדין קובע כי בפרויקט הריסה ובנייה מחדש אין די בתמורה אחידה לכל הדירות כדי להבטיח שוויון, ויש לבחון גם את שטח דירת המקור, החלק היחסי ברכוש המשותף וזכויות הבנייה. עם זאת, כאשר הפגיעה ניתנת לריפוי באמצעות דמי איזון, וכאשר שינוי התמורות עלול לסכל את הפרויקט ולפגוע בדיירים אחרים, ניתן לכפות את העסקה בכפוף לפיצוי.

יחד עם זאת, עוד מוקדם לקבוע כי מדובר במהפכה סופית – הערעור שהוגש ומסמך ההנחיה שפרסמו משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציגים גישה גמישה יותר שלפיה ניתן להתאים את מנגנון התמורות למאפייני הדירות והפרויקט ואף להגיע להסכמה על תמורה אחידה.