דייר סרבן או בעל זכויות? על גבולות ההתנגדות בפרויקטים של פינוי-בינוי

רקע: הסכסוך בלוד

פסק הדין שניתן ביולי 2025 בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, ואשר עמד לאחרונה לבחינה במסגרת בקשה לעיכוב ביצוע בבית המשפט העליון, עוסק בלב לבה של סוגיה עכשווית ונפיצה: זכותו של בעל דירה לסרב לפרויקט פינוי-בינוי מול האינטרס הציבורי הנרחב.

ההליך נסב סביב מתחם מגורים בלוד, שבו חתמו 92% מבעלי הדירות על הסכם עם יזם, בהתאם לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006. שני בעלי דירות סירבו להצטרף. בעקבות כך, עתרו שאר הדיירים להכריז עליהם כ"דיירים סרבנים", על מנת למנות נציג שיחתום בשמם על ההסכם.

המבקשת – אחת משני הסרבנים – טענה כי סירובה נובע מסיבות מוצדקות: דירת התמורה איננה בעלת שלושה כיווני אוויר, דבר שפוגע בה בשל מצבה הבריאותי; היא הוסיפה כי התמורות אינן הוגנות, כי ההסכם לוקה בכשלים, אינו כדאי כלכלית וכי אין ערבויות מספקות.

היזם טען, ומרבית בעלי הדירות תמכו בכך, כי הסירוב נובע מטעמים בלתי ענייניים, ויש לראות בו התנגדות בלתי סבירה.

הכרעת המחוזי: הסירוב – בלתי סביר

בית המשפט המחוזי[1] קיבל את התביעה, וקבע כי:

(1) הרוב הדרוש לפי החוק התקבל; (2) טענות הסירוב אינן סבירות – מדובר בפרויקט עם כדאיות כלכלית מוכחת, המאושר על-ידי רשויות התכנון; (3) אין אפליה בתמורות – ההבדלים בין הדירות נובעים מהבדלים בזכויות ולא מהעדפה פסולה; (4) ההתנהלות של היזם הייתה תקינה; (5) המבקשת לא הוכיחה שמצבה הרפואי מחייב דירה מסוימת, ואף דחתה הצעות שקיבלה.

בית המשפט קבע כי מדובר בדיירת סרבנית כהגדרתה בחוק, וכי הסירוב מהווה חסם מלאכותי לפרויקט שאושר כדין. על כן מינה עורך דין שיחתום במקומה, ואף חייב אותה בהוצאות של 50,000 ש"ח.

ההליך בעליון – בקשה לעיכוב ביצוע

המבקשת הגישה ערעור ובקשה לעיכוב ביצוע, בטענה שהמשך ההליך יגרום לה נזק בלתי הפיך (פינוי מהדירה, התחייבויות מול צדדים שלישיים). עוד טענה שסיכויי הערעור גבוהים, ומאזן הנוחות נוטה לטובתה.

מנגד, המשיבים טענו שאין הצדקה לעיכוב – מדובר בפרויקט חיוני במבנים ישנים וללא ממ"דים, והנזק שייגרם לשאר הדיירים מהמשך העיכוב חמור.

בית המשפט העליון, מפי כבוד השופטת דפנה ברק ארז, דחה את הבקשה. נפסק כי:

* הכלל הוא כי הגשת ערעור אינה מעכבת ביצוע אוטומטית (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט – 2018). על המבקש להראות כי סיכויי הערעור גבוהים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו.

* מאזן הנוחות אשר הינו השיקול מרכזי, נוטה לטובת קידום הפרויקט. עיכוב הפרויקט יפגע ברוב המכריע של בעלי הדירות ואת טענותיה הכלכליות של המבקשת ניתן להסדיר, במידת הצורך, בפיצוי כספי.

* סיכויי הערעור, הנסמכים בעיקר על טענות כלכליות ולא עקרוניות, אינם גבוהים. ובכלל, הטענות הכלכליות אינן מצדיקות עיכוב של פרויקט בעל חשיבות ציבורית, במיוחד כשהמבקשת אינה מתנגדת עקרונית לקיומו.

* העיכוב עלול לפגוע קשות ביתר הדיירים, ביזם ובצדדים שלישיים, במיוחד כשמדובר במבנים ישנים וחסרי ממ"ד.

לצד זאת, נקבע כי הערעור יישמע בהקדם האפשרי, מתוך רגישות לכך שמדובר בדירת מגורים.

מסקנות ודעה משפטית

1. מעמדו של דייר סרבן – הגדרה מתעצבת

פסק הדין מהווה המשך לקו פסיקתי ברור: סירוב של בעל דירה בפרויקט פינוי-בינוי ייבחן בקפידה, ולא יוכר כלגיטימי אלא אם יסודו בטענות כנות, מהותיות ומוכחות. המונח "דייר סרבן" אינו מבטא התנגדות גרידא, אלא התנגדות בלתי סבירה, אשר נועדה לעכב את ההליך או לסחוט תמורה עודפת אשר אינה מוצדקת.

2. חשיבותו של ההיבט העובדתי והראייתי

בתי המשפט מצפים כי דיירים המתנגדים לפרויקט להציג ראיות ממשיות לטענותיהם – בין אם מדובר בהיבטים בריאותיים, כלכליים או תכנוניים. טענות כלליות או לא מבוססות יידחו.

3. מאזן הנוחות כמשקל מכריע בעיכוב ביצוע

במקרים שבהם ניתן לאמוד את הנזק ולפצות כספית, לא ייעתר בית המשפט לבקשות עיכוב גורפות, במיוחד כשבצידן נזק פוטנציאלי לרוב הדיירים.

4. הקפדה על שוויון ואחידות – אך תוך גמישות

העובדה שנקבע כי התמורות אינן מפלות, גם אם אינן זהות, משקפת הבנה של מורכבות המציאות הקניינית בבניינים משותפים. ההשוואה צריכה להיעשות על בסיס מהותי, לא טכני.

למעשה, פסק הדין ממחיש את מדיניות בתי המשפט בהתמודדות עם דיירים המתנגדים לפרויקטים של התחדשות עירונית: כאשר רוב מובהק של הדיירים תומך בפרויקט, ובפרט כאשר ניתנו לדיירים הסרבנים חלופות סבירות – הנטייה היא להגביל את כוחה של התנגדות מיעוט.

הדגש מושם על בחינה מהותית של סבירות הסירוב, תוך שקילת האיזון בין הפגיעה האפשרית בדייר הסרבן לבין טובת הכלל. ככל שטענות הסירוב מתמקדות בשיקולים כלכליים או נוחות אישית – בית המשפט ייטה לראות בהן כבלתי סבירות, בפרט אם ניתן לספק מענה הוגן או פיצוי עתידי.

סיכום

פסק דין זה מציג את המתח שבין זכותו של דייר הבודד לבין טובת הכלל בפרויקטים של התחדשות עירונית. בית המשפט העליון מעביר מסר ברור: דייר שאינו מעלה טענות מהותיות ומבוססות כנגד הפרויקט, לא יוכל לעכב מהלך רחב-היקף הפועל לקידום איכות החיים של יתר הדיירים. הגישה מבקשת למנוע סחטנות או עיכובים בלתי מוצדקים, תוך שמירה על איזון עם הזכות לקניין ולדיור הולם.

בעידן שבו מיזמי פינוי-בינוי הפכו לכלי מרכזי במדיניות התכנון הלאומית, הפסיקה מחדדת את גבולות הזכות להתנגד – לא כשלילה של זכויות, אלא כהכוונה להפעלתן באחריות.

למידע נוסף אנא צרו קשר:

[1] ת"א (מחוזי מרכז) 63837-03-22 אהרון איצקוביץ נ' טל מרדכי נווה (נבו 11.7.2025).