התחדשות עירונית בנכסים מסחריים

מרץ, 2013 / EKW

רובנו פוגשים בדרך-כלל את צמד המלים "התחדשות עירונית" בהקשר של בנייני מגורים ישנים הניצבים כאבן שאין לה הופכין בערים ותיקות, ואשר בשנים האחרונות מהווים יעד לפרויקטים מגוונים במסגרתם הבניינים הללו נהרסים ובמקומם נבנים פרויקטים חדישים. פרויקטים אלה תורמים הן לשכונה הספציפית ולעיר בכללותה, ובראש ובראשונה לאותם דיירים מקוריים אשר היו בעלי הדירות בבניינים הישנים. בד בבד עם המגמה המתפשטת של ההתחדשות העירונית, אנו עדים לבחינת עסקאות אלו גם בנכסים מעורבים – היינו, בניין המכיל דירות מגורים ונכסים מסחריים, ואף במבנים הכוללים נכסים מסחריים בלבד.

האם לפרויקטים של התחדשות עירונית בנכסים מסחריים עשוי להיות אופי שונה? האם יש בכך כדי להשפיע על נכונות הצדדים לבצע את הפרויקט? והאם יש לראות באופן שונה בעל נכס מסחרי המסרב לבצע את הפרויקט, לעומת סירובו של בעל דירת מגורים?

הבחנה אפשרית בין בעל דירה לבעל נכס מסחרי

לכאורה, ניתן לגלות הבנה מסוימת ביחס לבעל דירת מגורים המסרב לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית, לאור העובדה שפרויקט מסוג זה עלול לגרום לשינוי מהותי במגוריו, וכך גם בחייו, ולאור טיב ואופי הקשר בין אדם לבין דירת מגוריו. לעומתו, ניתן לטעון כי טיב ואופי הקשר בין אדם לבין נכס מסחרי אשר בבעלותו הינם שונים, ואולי אף ניתן לטעון כי הנם פחות הדוקים. כך, ניתן לטעון כי השיקולים ביחס לנכס מסחרי הנם יותר כלכליים-מסחריים מאשר אישיים, ומשכך ייתכן כי סירובו של בעל נכס מסחרי ייתפס כבלתי סביר, היות שמבחינה כלכלית בעלי הנכסים מקבלים הטבה כלכלית ברורה, ומאידך אין בכך השפעה מהותית ניכרת על מגוריו ומגורי משפחתו. מנגד, קיימים מקרים בהם המיקום של הנכס המסחרי הנו אחד הנדבכים העיקריים להצלחת העסק המתנהל בו, מה שעלול להשפיע ישירות על מטה לחמו של בעל אותו נכס. משכך, במקרים אלה ייתכן ותעלה טענה לפיה הנזק שעלול להיגרם לבעל הנכס מהעתקת הנכס למקום אחר, הינה גדולה מהנזק שעלול להיגרם לבעל דירת מגורים, המעתיק את מגוריו, טענה אשר לדידנו איננה צריכה למנוע את הקמת הפרויקט אלא להוות טיעון פנימי בקשר עם סך חלקו של הדייר הספציפי במסגרת טבלת האיזונים בין הדיירים השונים.

על אף ההבחנה האפשרית לעיל, המגמות האחרונות בחקיקה ובפסיקה מעידות על תמיכה בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך עמידה איתנה נגד דיירים סרבנים, וללא הבחנה בין אם מדובר בסרבן שזוהי דירת מגוריו, ובין אם בסרבן המחזיק בנכס מסחרי באותו פרויקט. כבר בתחילת דברינו נציין כי לטעמנו, במסגרת בחינת סירובו של בעל הנכס, יש לקחת בחשבון גם את השיקולים הנ"ל.

התמודדות עם דיירים סרבנים

בהקשר של דייר סרבן, כבר לפני מספר שנים הרים המחוקק את הכפפה, וחוקק את חוק פינוי-בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 ("חוק פינוי בינוי"). החוק מקנה במקרים מסוימים לדיירים בפרויקט פינוי בינוי זכות תביעה נזיקית כנגד דייר סרבן, במקרים בהם סירובו של אותו דייר נחשב "בלתי סביר". מטרת החוק הינה, בין היתר, למנוע מצבים בהם דייר דבק בסירובו אשר איננו סביר ואיננו מבוסס על נימוקים היורדים לגופם של דברים, אלא מתוך תקווה שהסירוב יניב לו פיצוי עודף, מעבר לתמורה המוענקת לכל יתר הדיירים. יצוין, כי החוק אינו מבחין בהקשר זה בין בעלי דירות מגורים, לבין בעלי נכסים מסחריים, ונראה כי אין מניעה להחילו במידה שווה עבור שני סוגי הנכסים.

לפי פסקי הדין שהתקבלו לאחרונה, נראה כי הדיירים המבקשים לקדם את הפרויקט אינם מהססים להגיש תביעתה נזיקית מכוח החוק כאמור כנגד דיירים סרבנים. זאת ועוד, במקביל ניכרת מגמה של בתי המשפט ליתן רוח גבית לחוק, ולקבל החלטות אמיצות במקרים אלה והכל על מנת לאפשר קידומם של פרויקטים של פינוי בינוי ולמנוע מדיירי מיעוט סרבנים להחזיק את הפרויקט כולו כבן ערובה לגחמותיהם. כך לדוגמה, בפסק-דין שהתקבל בעניין נבט נ' אנוך[1], נקבע כי על הדייר הסרבן עצמו להוכיח כי סירובו "סביר", וכן נקבע כי לאור העובדה שבתום הפרויקט הדיירים זוכים לקבל דירה חדשה, גדולה ואיכותית, המובילה להטבה כספית ניכרת (מצב המתרחש ברוב הפרויקטים מסוג זה), וכן כי ההסכם כולל מנגנונים השומרים על האינטרסים של הדיירים כגון: מתן בטוחות, קציבת לוחות זמנים וכו' – הרי שכבר בכך יש כדי להעיד שהסירוב אינו סביר.

במקרה נוסף שהכה גלים (פרשת יצחקי נ' יהלי בנה לי בע"מ[2]), דייר שרכש חנות במבנה אשר יועד לפרויקט פינוי בינוי ומרביתו של הנכס המקורי היו דירות מגורים, סירב לביצוע הפרויקט כל עוד לא הוא עצמו יבצע את הפרויקט, בתור קבלן. כב' השופט דלוגין דן בעניין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן והזכיר את ההלכות הידועות, לפיהן זכות קניינית אינה דבר אבסולוטי, ובפרט בבית משותף, בו זכות הקניין מוחלשת. יתרה מזאת, באותו מקרה אותו דייר סרבן רכש את החנות במיוחד לאור העובדה שידע שישנה כוונה לבצע בבניין פרויקט פינוי-בינוי, ומשכך נקבע שאין ממש בטענתו כי זכות הקניין שלו תיפגע.

במקרה הנ"ל, לא היתה התייחסות לעובדה שאותו דייר סרבן היה בעלים של חנות מסחרית, ולא של דירת מגורים. לשיטתנו, יש לתת את הדעת לעובדה זו, העלולה בנסיבות מסוימות אף להחליש עוד יותר את זכותו הקניינית של הדייר הסרבן, הואיל ומדובר בנכס אשר בד"כ קל יותר להעבירו למיקום אחר, מאשר דירת המגורים, ואף האמוציות הן שונות בין שני סוגי בעלי הזכויות.

בהקשר הזה חשוב לציין כי בפסק-דין זה התקבלה החלטה משמעותית, לפיה גם אם אותו בניין אינו נכנס בגדר החוק, הואיל ולא הוכרז כ"מקבץ פינוי-בינוי" ע"י הממשלה, אין משמעות הדבר כי קיים הסדר שלילי, וניתן יהיה לתבוע נזקים מהדייר הסרבן, אך מכוח דינים אחרים (דיני תום הלב, דיני המקרקעין הכללים ודיני הנזיקין).

לסיכום

המגמה ההולכת וגוברת של "התחדשות עירונית" אינה פוסחת על נכסים מסחריים. גם בנכסים אלה, ניתן לראות תופעות של דיירים סרבנים, אשר ביחס אליהם עולה השאלה האם יש להביט עליהם בעין שונה לעומת בעלי דירות מגורים המסרבים להעתיק מגוריהם למקום אחר בשל הפרויקט. כמו כן, אנו למדים כי בתי המשפט נותנים רוח גבית לפרויקטים אלה, ומאפשרים מציאת פתרונות בין היתר ע"י הגשת תביעה כנגד דיירים סרבנים בגין הנזק שהם גורמים ליתר הדיירים, אף אם אותו בניין אינו נכנס לגדר חוק פינוי-בינוי.

 


[1] ע"א 51373-01-11 נבט נ' אנוך ואח' (ניתן ביום 3.7.11)

[2] ת"א 173473-09 יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ ואח' (מיום 16.5.12)