קרנות השקעה בנדל"ן – קרנות "ריט" (REIT – Real Estate Investment Trust), אשר מיושמות בהצלחה בחו"ל מזה שנים רבות, טומנות בחובן, בין היתר, יתרונות כלכליים לשוק ההון, לשוק הנדל"ן וכן למשקיפים פרטיים ולמוסדיים. במאמר זה נסביר מהן קרנות ריט ויתרונותיהן, יישומן בישראל, הצעותינו לשיפור המודל הקיים, וכיצד מכשיר זה עשוי לתרום משמעותית לייצוב שוק הנדל"ן בישראל.
בשלהי שנות ה- 90 ובמהלך השנים הראשונות של שנות ה- 2000, חווה שוק הנדל"ן הישראלי משבר עמוק וממושך. הסיבות אשר הובילו למשבר הן רבות ומגוונות: המצב המדיני-בטחוני, מחסור מתמשך בעובדים בענף הבניה, ירידה בביקושים, שוק אשראי מוגבל בהיקפו ובאופיו ושערי ריבית גבוהים.
אחד מהניסיונות לפתור את המשבר דלעיל היה יבוא לישראל של מודל המיושם בחו"ל בהצלחה רבה מזה שנים רבות והוא הקמת קרנות השקעה בנדל"ן, הידועות גם בשם קרנות "ריט" (REIT – Real Estate Investment Trust). היתרונות הגלומים לשוק הבינוי בהקמת קרנות מתמחות לתחום הנדל"ן הינם רבים: גיוון מקורות והגדלת היקף האשראי לשוק הנדל"ן, אפשרות למימוש נכסי נדל"ן באופן יעיל ונוח יותר, הגברת היציבות של שוק הנדל"ן באופן כללי וכיו"ב. לא למותר לציין את ההשפעות החיוביות הנוספות אשר צפו למהלך דלעיל על שווקים נוספים: גיוון תיקי הנכסים של משקיעים מוסדיים, פתיחת אפשרויות השקעה מגוונות ויציבות בעלויות עסקה נמוכות יחסית בפני משקי הבית, שכלול שוק ההון, ואף הקדמת תשלום מס לאוצר המדינה (לאור מחויבות הקרנות לחלק רווחיהן באופן שוטף).
"גיורן" של קרנות ההשקעה בנדל"ן
כך, בחודש דצמבר לשנת 2003 פורסם דו"ח של ועדה אשר מונתה ע"י רשות ני"ע ונציבות מס הכנסה לשם בחינה וגיבוש המלצות להסדרת פעילותן של קרנות השקעה בנדל"ן. על בסיס ההמלצות דלעיל, בשנת 2006 נכנס לתוקפו תיקון 147 לפקודת מס הכנסה המסדיר (בין היתר) את אופן ההקמה והניהול של קרנות השקעה בנדל"ן ואת ההיבטים המיסויים הכרוכים בכך.
דא עקא, מאז ועד היום חלפו למעלה מחמש שנים ומספר קרנות הנדל"ן אשר הוקמו בהתאם למתווה המפורט בפקודת מס הכנסה הינו זעום. מאידך, לאור ההתאוששות הדרמטית בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות נראה כי הדיון בסיבות אשר הובילו לחוסר ההצלחה בגיבוש רגולציה יעילה אשר תסדיר את ההקמה והניהול של קרנות הנדל"ן נדחק לקרן פינה.
זאת ועוד, אנו בדעה שגם בעת הזו בה המדינה מבצעת פעולות מגוונות על מנת להתמודד עם העליות בשוק הנדל"ן למגורים, פיתוחן של קרנות השקעה בנדל"ן יכול לתרום משמעותית גם באספקט הזה (כפי שיפורט להלן).
עקרונות נוכחיים לצד הצעות לשיפור
להלן נפרט באופן תמציתי את עיקרי ההסדר הנוכחי, לצד הצעותינו לשינוי חלק מהמתווה הנוכחי אשר צפויות לעודד הקמתן של קרנות ריט נוספות:
- הקמת חברה חדשה. הצורך בהקמת חברה חדשה (אשר מניותיה נרשמו למסחר עד 12 חודשים ממועד הקמתה) נקבע מתוך מטרה למזער חשיפה של ציבור המשקיעים לחבויות עבר של החברה. מאידך, בעת הזרמת נכסים קיימים לחברה החדשה מתעוררת בעיית מיסוי, המהווה חסם משמעותי בפני קבוצות נדל"ן מלהקים קרנות ריט על ידי העברת נכסים נוכחיים אשר בבעלותן לחברות החדשות כאמור. המלצתנו הינה לשנות את המתווה הנוכחי, ע"י הסרת הדרישה להקמת חברה חדשה תוך מתן מנגנוני הגנה של בעלי השליטה לציבור המשקיעים בגין חבויות עבר. לחילופין, ביטול המס על הזרמת נכסים לקרן הריט, אם זו תעמוד בדרישות הפקודה למשך מספר שנים. בהקשר זה חשוב לזכור כי קיימת מגבלה שוטפת על הקרן לחלק רווחיה (להלן) עובדה אשר ממילא יוצרת הכנסה וודאית של מס לאוצר המדינה.
- מגבלות על בעלות ריכוזית. הפקודה קובעת מגבלה לפיה לפחות 50% מהקרן (הונה ואמצעי ההצבעה בה) יפוזרו בין חמישה משקיעים שונים, וזאת על מנת למנוע ריכוזיות יתר של בעלי שליטה בקרן . למותר לציין כי המגבלה הזו מרתיעה את מרבית הקבוצות הפועלות בתחום הנדל"ן המניב מלהקים קרנות ריט. המלצתנו, בשים לב לנסיבות ולמאפיינים של שוק ההון הישראלי, היא לרכך את הדרישה דנן על ידי הפחתת מספר בעלי השליטה לשלושה ואף לשניים, או להעניק לקרנות הריט תקופת הסתגלות של מספר שנים אחדות לדרישה דלעיל, ועדיין לשמור על האינטרס של הציבור מפני ריכוזיות יתר.
- מימוש הפוטנציאל הטמון בנכסי הקרן. הפקודה קובעת מגבלה לפיה נכסי הקרן חייבים לממש לפחות 70% מהפוטנציאל התכנוני בכל הנכסים, שכן אם לא ההכנסות מהנכסים הללו תחויבנה במס בשיעור של 70% (!). המטרה בדרישה הזו היא למזער חשיפת המשקיעים לנכסים כושלים, ולתהליך השבחתם. מאידך, היתרונות היחסיים של קרנות הריט, הן בנגישותן להון והן במקצועיותן בניהול נכסי נדל"ן עומדים להן לרועץ. לאור הדרישה הזו הקרנות תחשושנה מלרכוש נכסים אשר בגין ניהול כושל, חוסר מקצועיות והעדר הון אינם מממשים את מלוא הפוטנציאל שלהם. המלצתנו היא להפחית את הדרישה למימוש הפוטנציאל התכנוני ל- 50%, באופן אשר יבטיח מחד את מזעור חשיפת המשקיעים לנכסים מורכבים, ומאידך תאפשר לקרנות הריט לרכוש נכסים בלתי מפותחים ולהשביחם.
- הקרן תהיה רשאית לנהל את הנדל"ן המניב אשר בבעלותה, למעט ניהול בתי מלון ובתי אבות אשר עליה להעביר לגורמים חיצוניים. לטעמנו, המגבלה הזאת אינה הגיונית כלל ועיקר: הרי מלכתחילה המדינה חפצה בהקמת קרנות ריט מתוך הכרה במקצועיותן ובניסיונן בהקמה ובניהול של מיזמי נדל"ן. הגבלת קרנות ריט מלממש את היתרון היחסי שלהן בניהול בתי מלון ובתי אבות, המהווים נכסים מניבים אשר באופן מסורתי מצריכים יכולות ניהוליות מקצועיות גם בתחום הנדל"ן המניב, חוטאת למטרה העיקרית של הקמת הקרנות ויש לבטלה.
מלבד הדרישות דלעיל, קיימות דרישות נוספות אשר על קרנות ריט לעמוד בהן, והכל מתוך מטרה לשמור על האינטרס של המשקיעים מהציבור ולמזער את סיכוניו, כך לדוגמא: תאגוד הקרן חייב שיעשה בצורת חברה, רישום ני"ע החברה למסחר בבורסה בישראל, חיוב הקרן בחלוקת רווחים מדי שנה כדיבידנד, שיעור השקעה מינימלי בנדל"ן מניב ובנכסים בישראל, הגבלה על שיעור המינוף המקסימאלי של הקרן וכיו"ב.
לסיכום
שוק הנדל"ן ושוק ההון הישראליים עברו כברת דרך משמעותית בשנים האחרונות. קרנות הריט יכולות לתרום תרומה משמעותית לגיוון מקורות ההון בשוקי הנדל"ן, לשיפור הנזילות בשוקי הנדל"ן, מתן אפשרות לבעלי נכסים מורכבים למכור אותם למשקיעים מתוחכמים, וכן תאפשרנה לשתף משקיעים פרטיים בשוק הנדל"ן באופן מקצועי תוך מזעור הסיכונים והעלויות. יחד עם זאת, הפוטנציאל לתרומה משמעותית כאמור עשוי לשיטתנו להגיע לידי מימוש מעצם יישום המלצותינו כפי שתוארו לעיל.
זאת ועוד, בעת הנוכחית, המדינה מנסה להתמודד עם הגאות במחירי הנדל"ן למגורים המקשה על זוגות צעירים ברכישת דירה בשל הביקושים הגואים מצד משקיעים פרטיים לרכישת דירות מגורים כהשקעה. מעצם גיוון אפיקי ההשקעה בתחום הנדל"ן ע"י עידוד הקמתן של קרנות ריט נוספות, ניתן יהיה למשוך משקיעים רבים להצטרף להשקעה בקרנות הריט ולהפחית במשהו את הביקושים לדירות מגורים כהשקעה.